Come si valuta un locale commerciale?

Categorie: Info immobiliari

Ubicazione, domanda/offerta, finalità sono i parametri tecnici fondamentali

Il locale commerciale è uno spazio fisico utilizzato per attività come la vendita di beni o la fornitura di servizi. Ma quali sono le caratteristiche che concorrono alla sua valutazione? Quali parametri di valutazione vengono considerati e quanto contano la domanda e l’offerta nella determinazione del prezzo finale? Ecco le indicazioni fondamentali, una serie di variabili che si intersecano, è bene ricordarlo, con l’esperienza e la conoscenza territoriale dell’agente.

Occorre, innanzitutto, premettere che il metodo di stima per comparazione è quello maggiormente utilizzato dall’agente immobiliare per individuare il più probabile valore di mercato da attribuire all’immobile. Questo metodo si basa essenzialmente sul confronto tra compravendite e/o locazioni di immobili con caratteristiche analoghe in zone omogenee ed effettuate in un lasso temporale non troppo antecedente. Naturalmente il confronto avviene basandosi su specifici parametri tecnici di valutazione che elenchiamo di seguito:

• Ubicazione
• Livello di collegamenti stradali
• Disponibilità di parcheggio
• Stato interno ed esterno dell’immobile
• Presenza di vetrine fronte strada
• Presenza di spese condominiali gravose
• Caratteristiche architettoniche
• Stato di manutenzione sia della struttura che degli impianti tecnologici
• Presenza di barriere architettoniche
• Visibilità
• Contesto in cui l’immobile è inserito
• Presenza di accessori che diversificano l’immobile, esempio canna fumaria
• Classe energetica
• La destinazione d’uso finale
• La presenza di pertinenze, quali parcheggio o plateatico

 

La localizzazione geografica rimane uno dei motivi principali per la valutazione, il mercato locale è strettamente connesso alla valutazione poiché i clienti sono disposti a spendere per una determinata tipologia immobiliare in funzione della posizione geografica. Nella scelta della posizione, a livello commerciale, sono diversi i fattori che entrano in gioco: l’accessibilità, la presenza di parcheggi, il target, i competitor nel territorio, la localizzazione in centro o periferia. Per ogni imprenditore è fondamentale pianificare ogni dettaglio con cura, dalla strategia da seguire allo studio del mercato di riferimento per individuare il bacino di utenza perfetto. Il valore aggiunto di un agente Tecnocasa/Tecnorete risiede nella conoscenza del territorio, del mercato locale, delle abitudini e della capacità di spesa degli interlocutori; ne deriva una conoscenza della domanda immobiliare (che incide fortemente sulla determinazione del prezzo finale e rappresenta la capacità economica dei potenziali acquirenti) e di riflesso delle criticità che acquirente/conduttore andranno ad evidenziare. L’agente sa che alcuni deficit saranno un deterrente alla locazione/vendita, pertanto non potendo modificare lo stato dell’immobile (e tantomeno l’ubicazione) ed essendo l’unica variabile il prezzo di vendita/locazione sarà l’unico fattore da poter correggere. Un’ulteriore grande discriminante riguardo alla valutazione riguarda la finalità ultima, ovvero se l’immobile è destinato alla vendita o alla locazione. Un negozio in locazione è maggiormente “commercializzabile” rispetto ad un negozio proposto in vendita; inoltre, maggiore sarà la metratura e minore sarà l’incidenza del prezzo al mq. Un altro parametro, quando si tratta di vendita di uno spazio commerciale, riguarda la capitalizzazione (una sorta di “rischio” economico), ovvero il costo del canone annuo percepito diviso per il saggio di capitalizzazione (il valore medio delle variabili demografiche e urbane). Il tasso di capitalizzazione, in media, può variare dal 6 al 10%, una percentuale determinata dal rischio locativo e da quanto possa rimanere vacante qualora il locale commerciale si liberasse. In merito a questo aspetto possiamo elaborare una simulazione: disponendo di un immobile con valore incognito, con un canone annuo percepito o percepibile di 12.500 e un tasso di capitalizzazione annuo lordo dell’8% il valore dell’immobile sarà 156.250 euro. Qualora l’immobile oggetto di stima fosse un collocato in zona di particolare pregio o molto richiesta si potrà ipotizzare quanto segue:

• L’immobile non rimarrà vuoto per lunghi periodi
• L’immobile avrà sempre una buona rivendibilità
• L’immobile sarà oggetto d’interesse da parte di conduttori referenziati

Pertanto il tasso di capitalizzazione sarà al ribasso. Aspetti economici, strutturali, di mercato concorrono dunque a determinare la valutazione; decisiva risulta la consulenza di un agente del Gruppo Tecnocasa Immobili per l’Impresa, vera “sentinella “sul territorio dotata di strumenti, competenze ed esperienza per assistere al meglio l’imprenditore.