Asta la busta! Guida alle aste immobiliari. Intervista a Marcello Ungaretti

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Nuovo episodio de “Le Chiavi di Casa”, il podcast del Gruppo Tecnocasa. 

I segreti del mondo delle aste immobiliari sono i protagonisti dell’ultimo episodio. Ospite: Marcello Ungaretti, portfolio manager di TAG, Tecnocasa Advisory Group.

Ascolta la puntata su Spotify e Apple Podcasts.

Puoi invece leggere l’intervista qui sotto!

 

 

Bentrovati a una nuova puntata del nostro podcast io sono Matteo Ranzini ed oggi andremo ad esplorare un mondo piuttosto complesso ma sicuramente interessante: quello delle aste immobiliari. Per affrontare questo percorso abbiamo deciso di affidarci ad una guida sicura, esperta. Il nostro “capo cordata” di oggi è Marcello Ungaretti, portfolio manager di TAG Tecnocasa Advisory Group esperto dell’ambito crediti a sofferenza. Bentrovato Marcello.

 

Buongiorno Matteo.

 

Abbiamo dato un nome particolare…un po’ divertente a questa puntata “Asta la busta”…ci può stare?

 

Ci sta, direi azzeccato.

 

Ti chiediamo un grande sforzo, trattandosi di un argomento complesso con termini tecnici specifici, quello di uscire dal “legalese” e spiegarci con parole semplici di cosa stiamo parlando. Partiamo dalle basi: come funziona un’asta immobiliare?

 

L’asta immobiliare è una procedura di vendita di un immobile nel contesto di una più ampia procedura esecutiva immobiliare. L’asta è il passaggio finale di un percorso burocratico più completo. A seguito di una perizia svolta da un tecnico nominato dal Tribunale il Giudice autorizza la vendita di un bene immobile. Di questa vendita viene data la massima pubblicità possibile in modo che sia noto a tutti che il determinato immobile venga messo in vendita a un prezzo stabilito e in una determinata data.

 

Chi può partecipare ad un’asta? Ci sono limitazioni?

 

Possono partecipare tutti, tranne alcune categorie: il debitore, soggetti pubblici (sindaci, assessori, amministratori), soggetti legati al debitore (parenti, prestanome o professionisti).

 

Noi abbiamo un immaginario standard delle aste come appaiono nei film con il classico battitore…ma nell’era del digitale c’è ancora quella “liturgia”? E quanto di “cartaceo” rimane nella procedura?

 

Quella è una finzione cinematografica…nella realtà è tutto molto più noioso…per partecipare ad un’asta immobiliare sono necessarie delle offerte scritte, depositate in busta chiusa presso lo studio notarile incaricato dal Tribunale di procedere alla vendita. Le buste poi vengono aperte, viene verificata l’offerta valida migliore e successivamente il giudice assegna il bene all’offerente. Oggi parliamo di aste “fisiche” ma ci sono anche aste on line, alle quali è possibile partecipare previa registrazione sugli appositi portali. In questo caso sia l’offerta sia eventuali rilanci possono essere effettuati on line.

 

Ma quando io partecipo ad un’asta immobiliare devo versare una cauzione?

 

Sì, insieme all’offerta scritta di cui dicevamo è necessario allegare un assegno intestato alla procedura che, di norma, è pari al 10% della propria offerta.

 

Ma se ad un’asta immobiliare non si presenta nessuno? Se non arrivano offerte che succede?

 

Il Tribunale rimette in vendita l’immobile, ad un prezzo ribassato (nel caso delle procedure esecutive il 25% in meno rispetto al prezzo precedente). Il ribasso non può, tuttavia, durare all’infinito…quando risulta antieconomico procedere alla vendita ad un importo basso il Giudice può dichiarare chiusa la vendita a causa di antieconomicità.

 

Quali sono i rischi di una procedura d’asta legati all’immobile in questione?

 

Esistono dei rischi, evitabili con una buona lettura e comprensione dell’ordinanza e dell’avviso di vendita. Principalmente sono legati all’immobile, laddove la vendita non abbia garanzie, e allo stato abitativo. Comprando un immobile occupato dai familiari dell’esecutato (magari anche minorenni), lo stesso dovrà essere liberato con gli appositi strumenti di legge (con relativi tempi e costi accessori).

 

Per una comune trattativa di compravendita di un immobile siamo abituati a visitare la casa alla quale siamo interessati. Con le aste immobiliari come funziona? Posso visitare l’immobile che mi interessa andato all’asta?

 

Sì, ma con delle indicazioni a riguardo. Il debitore non è più il proprietario di casa, quindi non può disporre dell’immobile. Per visitare il bene il referente è una figura disciplinata dal codice di procedura: il custode. Viene nominato dal Tribunale e fa le veci del proprietario, quindi è possibile prendere un appuntamento e visitare l’immobile.

 

Ci spieghi qual è la differenza tra un’asta giudiziaria e una privata?

 

Il termine chiave è la volontarietà. Un’asta giudiziaria, per sua natura, non prevede la volontà delle parti. Un’asta privata è semplicemente una modalità di vendita con cui un proprietario può dismettere degli immobili e viene utilizzata per dare la massima pubblicità al mercato di compiere un’operazione.

 

Domanda pratica: quali sono i documenti utili per presentare un’offerta e partecipare ad un’asta immobiliare?

 

Ogni asta ha il suo “manuale d’istruzioni”, un vademecum pubblico, liberamente consultabile. Si compone di due documenti: l’avviso di vendita e la perizia del CTU (consulente tecnico incaricato dal Tribunale di stimare l’immobile dal punto di vista tecnico, commerciale, catastale). Il privato che partecipa ad un’asta non ha costi (se non ovviamente quello legato all’offerta), mentre se si decide di affidarsi ad un professionista il costo è quello di una consulenza immobiliare. I passaggi pervisti nel vademecum sono tassativi affinchè l’offerta sia valida, dunque un privato che li rispetti alla lettera non dovrebbe avere problemi; un supporto da parte di un professionista potrebbe essere comunque utile per non avere sorprese ed affrontare con più tranquillità le procedure.

 

Il nostro podcast prevede sempre anche qualche domanda curiosa. C’è stato un caso particolare nella tua esperienza che ci puoi raccontare legato ad un’asta immobiliare?

 

Di recente è accaduto un fatto piuttosto insolito, se vogliamo curioso. La mancata lettura e comprensione del vademecum di cui parlavamo poc’anzi da parte di un privato ha comportato che, a vendita effettuata, questa persona non potesse accedere all’immobile acquistato….perchè non aveva valutato correttamente la questione delle servitù di passaggio. Si è ritrovato con una casa alla quale non poteva accedere e ha dovuto concordare con i proprietari del vialetto mediante il quale doveva raggiungere il bene la possibilità di passare…

 

E’ stata una brutta sorpresa….

 

Sì anche perché i vicini non erano per nulla intenzionati a concedere il passaggio sul loro terreno…questo dimostra quanto l’asta rappresenti una condizione vantaggiosa di acquisto poiché la vendita forzata di un bene conduce a prezzi convenienti ma anche quanto sia in qualche modo rischiosa…bisogna sempre leggere ogni riga, ogni dettaglio della CTU di cui abbiamo parlato in precedenza e valutare qualsiasi aspetto.

 

Marcello passiamo invece al “post-asta”. Dopo che ho partecipato all’asta, ho fatto un’offerta e mi sono aggiudicato la proprietà quali sono i passaggi necessari? Quanto tempo ho per “saldare” il conto?

 

Anche queste informazioni sono presenti nel vademecum, quindi offerente e aggiudicatario sono a conoscenza da subito delle condizioni. Da quando il bene viene aggiudicato chi ha vinto l’asta ha tempo 120 giorni per saldare il prezzo. All’esito di questo pagamento viene emesso il decreto di trasferimento (che distingue le aste dalle classiche vendite di mercato) cioè il titolo di provenienza (come fosse l’atto di compravendita).

 

Ultima cosa: ti è capitato o hai assistito ad un’asta andata in porto che, tuttavia, ha portato poi a dei problemi per il trasferimento dell’aggiudicatario?

 

Succede più spesso di quello che immaginiamo laddove l’aggiudicatario abbia bisogno di un finanziamento per completare il pagamento. Il finanziamento a volte non viene concesso o viene erogato oltre i termini…a quel punto il rischio è che si debba ricominciare da capo con il bene che torna all’asta e l’aggiudicatario che perde la cauzione già versata.

 

Grazie Marcello anche per la chiarezza con cui hai illustrato una tematica complessa.

 

Prego.