Comunità verticale – Convivere in condominio

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Un nuovo episodio de “Le Chiavi di Casa” è on air! Con l’avvocato Gaia Martinenghi affrontiamo il tema della vita in condominio, fra regolamenti, assemblee, liti e casi curiosi.

Ascolta la puntata su Spotify, Apple Podcasts e YouTube.

In alternativa, puoi leggere qui sotto la trascrizione dell’intervista.

 

 

Bentrovati ad una nuova puntata del nostro podcast. Io sono Matteo Ranzini e oggi parleremo di condominio, una vera e propria “comunità verticale”. Ci addentreremo fra regolamenti, assemblee, controversie degne di un tribunale televisivo…ma lo faremo con una guida speciale. Salutiamo a questo proposito l’avvocato Gaia Martinenghi.

 

Ciao a tutti.

 

Avvocato specialista in diritto condominiale e immobiliare che ci svelerà tutto quello che bisogna sapere per sopravvivere…e convivere in condominio. Gaia partirei da questa domanda: avvocato che presta consulenza sul diritto condominiale, scrittrice su rivista di settore, divulgatrice sui social…quale di queste attività ti diverte di più?

 

Mi piace moltissimo il mio lavoro, quindi al primo posto direi l’avvocatura…mi piace risolvere problemi…alla Mr.Wolf. Mi appassionano molto anche gli annessi e connessi che ho creato in questi anni, penso alla collaborazione con il Sole24Ore o a quanto ho sperimentato con le varie forme di comunicazione.

 

Partiamo da uno dei principali problemi del condominio: le liti tra vicini. Quali sono le cause più comuni che portano allo scontro e come si può agire senza dover ricorrere al Tribunale?

 

Le liti con i vicini sono fastidiose perché riguardano la casa, un luogo “intimo”. Ne consegue che la rilevanza dei problemi assumano un peso importante. Sono tante le situazioni che, nei rapporti di vicinato, possono creare disturbo, le più diffuse riguardano le immissioni di vario genere (rumori, odori). Andare in Tribunale per queste problematiche non dovrebbe essere la priorità, il suggerimento è di far intervenire l’amministratore di condominio, una figura intermedia di relazione tra i vicini e, contestualmente, anche professionisti di vari settori che possono essere pragmatici e suggerire soluzioni ancorate, ovviamente, ai diritti e ai doveri di tutti. Creare e mantenere un clima sereno in condominio impatta positivamente sulla qualità della nostra vita.

 

A proposito dell’amministratore di condominio: è obbligatorio avere sempre questa figura? E se voglio cambiarlo perché risulta poco efficace e reattivo come funziona la procedura?

 

Il Codice Civile prevede l’obbligo di nomina dell’amministratore quando ci sono più di otto condomini. Sotto gli otto condomini non è necessario. La nomina viene fatta dall’assemblea di condominio. Molto spesso si verificano situazioni di stallo per problematiche relative sia alla nomina che alla eventuale revoca. Così come può essere nominato con votazione a maggioranza allo stesso modo l’amministratore può essere revocato o non rinnovato. Ci sono, poi, ipotesi di revoca proprio durante il suo mandato per gravi motivi, e ovviamente in questo caso può essere cambiato. Nelle situazioni di stallo è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria: qualunque condomino o l’amministratore stesso può affidarsi alla volontaria giurisdizione. Una tipica situazione di stallo? Quando al termine del mandato dell’amministratore l’assemblea non raggiunge la maggioranza di voto. In questo caso l’amministratore rimane in carica ‘pro tempore’ per garantire la continuità della gestione. E nel caso non si riesca a raggiungere una maggioranza per la nuova nomina il condomino o l’amministratore possono rivolgersi alla volontaria giurisdizione in Tribunale che provvederà alla nomina di un amministratore risolvendo così la fase di stallo.

 

Non vorrei addentrarmi in temi troppo tecnici e complessi da sviscerare in una puntata come, ad esempio, i lavori di ristrutturazione. Ma quando è necessario rivolgersi all’amministratore per risolvere le piccole problematiche? E nel caso invece di interventi più consistenti come appunto quelli di ristrutturazioni fino a che punto l’amministratore può intervenire?

 

L’amministratore deve garantire il rispetto del regolamento di condominio ed è responsabile delle parti comuni dell’edificio. Esempi pratici di quando è utile chiamare l’amministratore: in caso d’infiltrazione nella mia unità immobiliare, nel caso di necessari lavori di ristrutturazione, nel caso di rumori molesti a causa di lavori programmati al di fuori degli orari stabiliti dal regolamento. L’amministratore, incaricando i vari tecnici, può così andare alla ricerca del guasto, aprire il sinistro per l’assicurazione condominiale…insomma certamente aiuta dal punto di vista pratico e tecnico al fine di non creare tensioni tra vicini.

 

Cosa succede quando un condomino è “moroso”, ovvero in ritardo con i pagamenti delle quote?

 

In questo caso l’amministratore ha l’obbligo di agire per il recupero delle morosità entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio all’interno del quale si trova il debito del condomino. Quindi non è irrazionale il fatto che l’amministratore vada dall’avvocato perché eventualmente proceda con il ricorso per ingiunzione. La morosità in condominio può essere gestita anche in altri modi, si confida ovviamente nella professionalità dell’amministratore, magari per la pattuizione di piani di rientro (una prassi molto consigliata considerato che veniamo da anni difficili). Lo stesso amministratore dovrebbe avere sempre sotto controllo la situazione di cassa del condominio, la situazione economico/patrimoniale dello stesso quindi è responsabile del fatto che il condominio disponga delle risorse economiche necessarie per vivere (pagare le utenze).

 

Tema molto attuale soprattutto nelle grandi città: i bed&breakfast nei condomini. Cosa dice la legge? Come comportarsi se qualcuno decide di aprire un b&b  nel condominio dove risiedo ed io sono contrario?

 

La normativa è stratificata. In un’attività di bed&breakfast ci sono tante regole che vanno rispettate dal punto di vista sanitario ed urbanistico. Il primo passo consiste nel verificare cosa dice il regolamento di condominio e contemporaneamente verificare quale tipo di regolamento stiamo consultando: il regolamento che limita l’esercizio della proprietà privata può impedirmi di fare qualcosa solo quando è di tipo ‘contrattuale’. Significa che sussiste un contratto fra tutti i condomini non soggetto ad una votazione a maggioranza: chi acquista un immobile successivamente alla stipula di questo contratto deve verificare cosa impone il regolamento contrattuale già presente. Quindi se questo regolamento contrattuale vieta l’esercizio di alcune attività come la casa d’alloggio (la terminologia la equipara al bed&breakfast) non potrò aprire un b&b in condominio. Se invece non esistono divieti specifici contenuti in questo documento posso avviare un’attività di questo tipo.

 

Abbiamo parlato di spazi condominiali e aree comuni. Mi viene in mente il cortile come spazio di socialità ma anche di conflitto. Quali sono le cause più comuni di scontro nelle aree comuni di un condominio?

 

Se parliamo di cortile spesso ci sono dubbi anche sulla proprietà di tali spazi, su chi possa o non possa utilizzarlo. Abbiamo sicuramente un certo numero di disagi legati al posizionamento dei bidoni della spazzatura che soprattutto nelle stagioni più calde provocano odori; un’altra casistica diffusa riguarda il parcheggio delle biciclette poiché a Milano, per esempi,o esiste un’ordinanza che consiglia caldamente il posizionamento delle stesse nei cortili condominiali. In questo secondo caso abbiamo norme stratificate che possono creare dissidi…l’amministratore condominiale è chiamato a mediare in queste situazioni per mettere d’accordo i condomini e garantire gli spazi per le biciclette.

 

Siamo curiosi di sapere, in base alla tua esperienza, se c’è un episodio particolarmente curioso relativo alle controversie condominiali…

 Il ventaglio di situazioni di vita che incontro è molto variegato…io lo chiamo “il diritto della vita vera” perché ogni giorno ho a che fare con situazioni concrete della quotidianità…C’è stato un periodo in cui si sono accumulate tante situazioni legate al lancio di deiezioni dai balconi di alcuni condomìni…una coincidenza strana riconducibile chissà a quale fenomeno scatenante. Aldilà dell’aspetto curioso della vicenda si riscontra comunque una riflessione importante: il condominio spesso presenta situazioni complicate da gestire proprio a livello sociale per la presenza di persone con disagi mentali. Agli amministratori in questi casi viene chiesto di fare un lavoro in più rispetto al loro mandato: gli stessi rappresentano un presidio sul territorio per fronteggiare situazioni complesse anche dal punto di vista sociale. Con l’aiuto degli altri condomini l’amministratore può fornire, così, un supporto alla persona o al nucleo familiare interessato.

 

Per chiudere, Gaia, sappiamo che hai un profilo Tik Tok che tratta tematiche relative al condominio. Quali riscontri ricevi dal pubblico?

 E’ un progetto nato nel 2022, il profilo si chiama “L’Avvocato del Condominio”, e si pone come obiettivo quello di fare divulgazione di base sui temi del condominio, delle locazioni e più in generale di tutto il mondo immobiliare. Quando ho iniziato la mia attività in proprio mi sono accorta che le domande che mi venivano rivolte tradivano spesso una diffusa ignoranza su temi giuridici importanti per la vita di tutti i giorni. L’idea è quella di fornire un’infarinatura giuridica di base su questi argomenti.

 E’ una sorta di divulgazione/prevenzione…

Nei dissidi fra vicini a livello condominiale avere contezza di quelli che sono i propri diritti e doveri ci permette di prevenire controversie o di sapere come reagire. Quindi sì, stiamo parlando sia di divulgazione che di prevenzione.

 Noi continueremo a seguire il tuo profilo Tik Tok !. Grazie per le informazioni che ci hai dato.

 

Grazie a voi.