Viaggio al centro della compravendita – Le tappe della compravendita

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Un tour a tappe nel percorso della compravendita. A “Le Chiavi di Casa”, Matteo Ranzini intervista l’avvocato Mauro Onofri con cui esploriamo i passaggi nell’iter della compravendita.

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Bentrovati a una nuova puntata del nostro podcast! Io sono Matteo Ranzini e oggi esploreremo la giungla della compravendita immobiliare, armati di parole chiave e senso dell’orientamento. Entreremo in questo viaggio in una roadmap che ogni acquirente e venditore dovrebbe e vorrebbe avere. Per questo abbiamo invitato l’avvocato immobiliarista Mauro Onofri. Bentrovato!

Ciao Matteo, bentrovati a voi, grazie dell’invito!

Ho fatto questa intro un po’ esotica perché abbiamo chiamato la puntata “Viaggio al centro della compravendita”, richiamo a Giulio Verne e ai suoi racconti. Oggi ci affidiamo a te, Mauro, per entrare, parola dopo parola, in un percorso di compravendita immobiliare. Io partirei dall’inizio, e quindi mi metto nei panni di un cliente che cerca casa e che, dopo la visita a un immobile, rimane “innamorato”. La proposta d’acquisto, primo termine di questo nostro viaggio, è un innamoramento? È un fidanzamento?

Ah, bellissimo! Un maestro del diritto, Rubino, sulla compravendita scrisse una frase meravigliosa: “è il giro d’Italia”. La compravendita è un percorso che porta ad avere l’atto definitivo. Questo percorso inizia dalla proposta d’acquisto. La nostra proposta d’acquisto viene licenziata già con dei contenuti negoziali importanti. Certamente è un innamoramento, nel senso che è l’epilogo di una visita, di un’analisi dell’immobile. E quando l’immobile piace c’è un innamoramento a tutto tondo. Quando, però, il cliente si reca poi in una nostra agenzia, dopo aver fatto la visita, e con l’affiliato procede alla sottoscrizione della proposta, già in quel momento viene reso edotto di tutti i contenuti negoziali, quantomeno essenziali che possano descrivere sia l’apparato materiale del manufatto, sia ovviamente l’apparato giuridico, perché questo diventa fondamentale anche sotto il profilo informativo: una proposta ben compilata è un veicolo di informazione, in modo tale che al cliente noi possiamo dire che, se segue il nostro formulario, lo stesso ha tutte le tappe necessarie per avere ogni singola informazione dell’immobile. Quindi, diciamo che è qualcosa di più di un innamoramento, siamo in una fase molto avanzata.

Successivo alla proposta d’acquisto c’è il preliminare?

Nelle nostre proposte no. La nostra proposta è ovviamente un’ipotesi, ciò non toglie che l’autonomia delle parti possa valutare situazioni alternative, cioè un contratto preliminare. Ci sono dei casi un po’ più tecnici, dove effettivamente si richiede un’analisi giuridica o un’analisi tecnica del manufatto, che, a fronte di una prima proposta, potrebbe lasciare delle ipotesi di analizzo. Quindi, in quel caso, le parti potrebbero rinviare, di concerto con il mediatore – che, in quel caso, deve collegarsi con il venditore, perché ricordiamoci che la proposta è a presidio di un proponente, che poi deve passare il vaglio del venditore. In conclusione, non è escluso che si possa verificare un’ipotesi alternativa alla proposta di acquisto, che, se ben compilata e se ben fatta, già di per sé, è un preliminare. Pensiamo all’ipotesi in cui un cliente voglia trascrivere il preliminare: a quel punto, necessariamente, dobbiamo demandare il notaio, perché richiede una forma giuridica vincolata della scrittura privata o dell’atto pubblico e, quindi, in quel caso siamo un veicolo che li porterà, poi, a sottoscrivere quella tipologia di contratto.

Dopo questa prima fase iniziale, ci addentriamo nell’iter e anche in carte e carteggi “pericolosi”: conformità urbanistica e catastale, che cosa sono?

Questi sono pericolosissimi! (ridono ndr) Sono documenti che possono essere gestiti da un bravo agente immobiliare. Sono dell’idea che un agente immobiliare debba creare l’alert. Quando analizza le carte della compravendita, in quel caso ha uno strumentario giuridico per poter capire se sussiste un problema. Pensiamo a una visita dell’immobile rispetto alla documentazione in suo possesso. Un buon agente immobiliare, se rileva un’anomalia, magari catastale – per esempio si deve allineare una planimetria o si deve rendere conforme una piccola anomalia rispetto all’atto di provenienza – deve sollevare il problema e demandarlo a un tecnico per risolvere quel problema. Pensiamo a una piccola irregolarità urbanistica, che non incide sulla commerciabilità del bene: anche in questo caso l’agente immobiliare deve sollevare l’alert al proponente e rivolgersi a un tecnico per la risoluzione del problema. Un agente immobiliare bravo deve dire al cliente, dopo aver visto la casa, che quel fidanzamento potrebbe portare a delle problematiche da risolvere. Il compito, il perimetro dell’agente immobiliare è rilevare il problema, dopodiché è compito di qualcun altro doverlo risolvere.

Altro momento importante è l’APE: un acronimo molto importante perché in una compravendita non dobbiamo dimenticare questo documento, questo passaggio.

L’APE è una direttiva europea recepita anche in Italia. Ormai si va sempre più nella direzione di immobili con un “pedigree” particolare, ecologico. L’APE è un pedigree dell’immobile sotto il profilo della prestazione energetica. È l’acronimo, appunto, di Attestato di Prestazione Energetica. È un documento essenziale ai fini della compravendita e deve essere allegato all’atto pubblico. La ratio di questo certificato assume una sua importanza perché è un veicolo informativo, come la proposta o la planimetria. Rappresenta la classificazione, lo stato energetico di quell’immobile, quindi può essere tra quegli elementi per cui un cliente fa una scelta consapevole sull’acquisto. Sapere qual è la prestazione energetica ti fa capire se può incidere sui consumi o su una ristrutturazione. È certamente uno di quegli elementi che devono essere veicolo informativo.

L’iter poi prosegue: tutto va bene, domanda e offerta si incontrano, tutti si mettono d’accordo. Si arriva al giorno del rogito, il giorno in cui si firma, si brinda, si diventa proprietari dell’immobile, ma che cos’è il rogito? Quando avrò una copia che certifichi che quel giorno io ho acquistato?

Molti pensano “ho preso le chiavi, ho dato il mio corrispettivo, sono proprietario”. In realtà non è proprio così. Ci sono dei piccoli adempimenti dei quali solitamente un buon notaio erogante informa le parti, un buon agente immobiliare anche. Bisogna sapere che, ad esempio, con la nuova normativa di riforma del condominio, l’acquirente o il venditore devono comunicare all’anagrafica dell’amministratore di condominio il nuovo passaggio di proprietà, che non è automatico, perché questo impatta su una responsabilità solidale del vecchio venditore. Quindi sarà cura del venditore, perché esposto patrimonialmente, dare immediata comunicazione dell’avvenuta cessione. Come si fa? Il notaio il giorno dell’atto, come sappiamo, non fornisce la copia, ma può dare la certificazione di avvenuta stipula. Questo è un ottimo consiglio da dare ai nostri clienti: quando stipulano devono chiedere al notaio la dichiarazione e immediatamente inviare una pec all’amministratore perché quella certificazione è già un elemento probatorio dell’avvenuto passaggio di proprietà e, quindi, esclude la responsabilità solidale del venditore perché ha comunicato all’amministratore di condominio che lui non è più proprietario e che, da quel momento, gli oneri condominiali passeranno direttamente all’acquirente.

Una sottolineatura importante: qui ovviamente stiamo parlando di chi compra casa in condominio. Però è un dettaglio dirimente.

Assolutamente sì, perché espone a una responsabilità. Ed è una cosa che oggi si risolve con poco, basta una pec, non sono richiesti adempimenti sacramentali. A presidio di chiunque, salva il venditore dall’esposizione patrimoniale dell’onere condominiale.

Abbiamo parlato di parole, di iter di compravendita, ma non abbiamo parlato di spese accessorie e, aggiungerei, di provvigioni, Dacci un po’ un quadro.

Il quadro della provvigione è codificato. La norma – molto chiara –  1755 del Codice Civile prevede che la provvigione sia fissata sull’accordo delle parti. E’ la prima fonte normativa: il mediatore con il proprio cliente, dal momento in cui nasce il rapporto di mediazione, determina il quantum provvigionale. La norma, a presidio di eventuali dimenticanze di questo accordo – e nel famoso percorso a tappe questa tappa della provvigione potrebbe venir meno – fornisce aiuto all’autonomia delle parti. La norma prevede che, nel caso in cui il mediatore e la parte intermediata non riuscissero a trovare un accordo sulla provvigione, questa venga sanato dagli usi. Qui possiamo solo dire quello che è l’aspetto fondante della norma, cioè “la norma richiama gli usi”. Ovviamente ogni Camera di Commercio di appartenenza ha una sua codificazione degli usi previsti per le compravendite, per le locazioni e per altre tipologie di intermediazione ed è lì che si rinvia. In realtà, si deve partire da un presupposto: il rapporto di mediazione è un rapporto che si presume oneroso. Cioè, l’assenza di un accordo non vuol dire che esso sia gratuito. Se le parti non convengono nulla, comunque c’è sempre una presunzione di onerosità, la gratuità deve essere espressamente disciplinata. Questo è il quadro normativo.

Direi che abbiamo sgombrato il campo da qualsiasi dubbio.

È abbastanza chiaro l’aspetto della mediazione, che, ovviamente, – lo diamo per presupposto – risulti collegata alla conclusione dell’affare.

Mauro, nei nostri podcast abbiamo una parte più leggera, legata a delle curiosità. Ne approfitto per chiederti, nella tua importante esperienza legata al diritto immobiliare, qual è la domanda più strana o surreale che ti ha fatto un cliente sulla compravendita?

Una cosa stranissima, anche se capita spesso, quindi non solo è una curiosità, ma un dato tecnico: l’evoluzione del corrispettivo della compravendita è noto a tutti – non è che si vada a corrispondere centomila, duecentomila euro in contanti, ma ci sono delle formule di pagamento alternative. Mi è capitato di seguire una compravendita molto singolare, in cui questa persona, non più giovanissima, non aveva idea di cosa fosse un bonifico bancario, un mandato irrevocabile all’incasso. Quindi, presente davanti al notaio ovviamente questa persona non vede il danaro, un po’ incuriosito alla fine dice “dove stanno i miei soldi?” Allora il notaio cerca di spiegargli che esiste un mandato irrevocabile all’incasso e che non avrebbe, in quel momento, incassato i soldi perché glieli avrebbe bonificati la banca. Morale della favola: è saltata la compravendita! Effettivamente spiegare un mandato irrevocabile all’incasso non è una cosa semplice. Oggi è una prassi abbastanza delineata e codificata anche nei nostri formulari, proprio perché le banche in questo senso si sono evolute. Però ancora adesso ci capitano casi del genere.

Vorrei chiudere con un’altra pillola: se c’è una leggenda urbana sulle compravendite, dobbiamo anche qui sgombrare il campo da qualche credenza popolare?

La compravendita storicamente si dice che sia il contratto con il più alto tasso di conflittualità. Ovviamente c’è chi vende e vuole produrre il massimo, e c’è chi compra e vuole pagare il minimo. Le singolarità migliori arrivano dalle provenienze ereditarie, perché in quei casi si trovano dei testamenti – per usare un eufemismo – singolari. Ti trovi a dover gestire una compravendita con una provenienza ereditaria, pensiamo a un testamento fatto in una certa maniera, e lì è richiesta all’agente immobiliare un’attenzione particolare. Nella comunis opinio, il mio atto di provenienza dipende dal fatto che io abbia comprato un immobile da una persona fisica e lo stia vendendo a un’altra. Nelle provenienze ereditarie salta questo passaggio e troviamo testamenti con “sorprese” interessanti.

Come nei film americani! Non ti annoi.

No, anzi! Una delle nostre pillole di formazione ha come oggetto le provenienze ereditarie, perché, essendo molto complicate, in quella giornata formativa prendiamo dei testamenti “bislacchi”, dove riscontriamo disposizioni testamentarie un po’ alternative, che tutto sommato nel diritto hanno la loro fondatezza. Questi sono tutti esempi di compravendite abbastanza singolari.

Mauro, grazie del tuo intervento!

Grazie a voi dell’invito! E’ stato veramente un piacere, grazie Matteo.