Il bello del mattone – Come sta andando il mercato immobiliare?

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Nuovo episodio de “Le Chiavi di Casa”, il podcast del Gruppo Tecnocasa. La responsabile dell’Ufficio Studi Fabiana Megliola e l’analista Piero Terranova ci raccontano l’andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2025.

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In alternativa puoi leggere qui la trascrizione dell’episodio.

 

 

Bentrovati a una nuova puntata del nostro podcast! Io sono Matteo Ranzini e oggi parleremo di mercato immobiliare. Il costo della vita sale, la crisi geopolitica preoccupa, eppure il mattone continua a mantenere il suo fascino, anzi lo accresce! Del “bello del mattone”, questo il titolo che abbiamo dato alla nostra puntata, ne parliamo oggi con Fabiana Megliola, Responsabile, e Piero Terranova, Analista, dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.

Bentrovata Fabiana, ciao!

Grazie Matteo, ciao! Bentrovato anche a te.

Piero, bentrovato!

Ciao Matteo!

Entriamo subito nel vivo! Fabiana, partirei da te con questa domanda: il costo della vita è aumentato negli ultimi anni, cosa è successo in parallelo ai prezzi delle case? Qual è la risposta degli italiani e, in linea generale, qual è lo stato di salute del mercato immobiliare italiano?

Buono! È uno stato di salute decisamente buono. Il quadro che ci ha restituito questa prima parte del 2025 è positivo per quanto riguarda le transazioni: gli ultimi dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate confermano che c’è stato un recupero degli scambi in tutto il territorio, dalle realtà più grandi, le metropoli, alle realtà più piccole. Un desiderio di comprare casa che cresce. C’è voglia di comprare e questo, da una parte, ha avuto sicuramente il supporto del mercato creditizio, e, dall’altra anche dal fatto che negli ultimi anni gli affitti sono aumentati e, quindi, chi ha la possibilità di accedere al credito e ottenere un mutuo si è accorto che talvolta è più conveniente acquistare l’abitazione. Una domanda che, quindi, cresce e che, tuttavia, si è trovata di fronte ad un’offerta che non sempre è adeguata in termini quantitativi e qualitativi. Questo ha avuto come conseguenza un aumento di prezzi. Abbiamo avuto prezzi in crescita intorno al 2% mediamente sia nelle grandi città, nei piccoli centri, che nei capoluoghi di provincia. Per quanto riguarda le grandi città, abbiamo segnalato un andamento particolarmente dinamico su Bari, capoluogo pugliese, che ha avuto una crescita quasi del 7% dei valori delle abitazioni, spinto anche da una domanda per investimento finalizzato allo short rent. Poi troviamo un buon andamento di Torino, il capoluogo piemontese negli ultimi anni è stato riscoperto, in particolare nelle zone centrali. Faccio un accenno a Genova, perché ogni volta che parliamo di mercato immobiliare è sempre un po’ in coda: quest’anno il capoluogo ligure ha chiuso con un lieve ribasso, parliamo di un -0,5%. Però, comincia a interessare gli investitori in vista del progetto importante del terzo valico. Quindi, già adesso qualcosa inizia a muoversi visto che i prezzi sono comunque contenuti e quindi si valuta un possibile recupero futuro della città.

Da monitorare, insomma. Piero, invece, cosa ha spinto gli italiani a investire sul mattone in questo primo semestre del 2025?

Diciamo che non solo in questo primo semestre, ma da sempre le compravendite in Italia riguardano l’abitazione principale. Quest’anno il 75% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale e abbiamo registrato un 6,6% di acquisti di case vacanza, una quota in leggero calo rispetto agli anni precedenti. Infine, abbiamo un 18% di acquisti per investimento. Gli acquisti per investimento sono in calo. C’è da dire che erano saliti molto nel 2023-2024 perché si era arrivati quasi al 20%, ma questo 18% è una quota molto simile a quelle che si registravano prima dell’arrivo del Covid, 2017/2018/2019, una quota “standard”. Gli investitori sono, quindi, presenti e attivi sul mercato.

Una domanda che rivolgo a entrambi: parliamo del tema sostenibilità. Come ha influito sulle scelte immobiliari degli italiani?

Fabiana: “Ha influito determinando un maggiore interesse per le nuove costruzioni. Questo è un tema che si è sviluppato in particolare durante la pandemia, quando ci si è resi conto dell’importanza dell’efficienza energetica nel risparmio. E negli anni si è avuto sempre più un interesse, un’attenzione al nuovo. In realtà, poi, questo si scontra con i prezzi più elevati che hanno le nuove costruzioni, soprattutto a causa dell’aumento nel tempo del costo delle materie prime (questo si è poi riversato sul prezzo finale a cui l’abitazione viene venduta). C’è un po’ questo andamento, per cui, sì, il nuovo piace, ma non si riesce sempre ad acquistare. Ma c’è da dire anche che gli stessi sviluppatori hanno allentato la loro attività, proprio perché, dovendo fare i conti con l’aumento dei costi, hanno dovuto rivedere i piani di sviluppo, perché la marginalità dell’operazione potesse essere garantita. Gli stessi dati dell’Agenzia delle Entrate hanno messo in evidenza, nella prima parte dell’anno, un calo di compravendite del nuovo; mentre si è compravenduto, con un tasso di crescita intorno al 10%, l’usato. L’attenzione dei potenziali acquirenti è andata proprio verso le abitazioni usate e in buono stato, cioè che non necessitano di importanti lavori di riqualificazione.”

Piero: “Estrapolando i dati delle transazioni effettuate attraverso le nostro agenzie, così parliamo un po’ di numeri, abbiamo un aumento di acquisti di abitazioni in classi energetiche elevate (parliamo delle classi energetiche A e B). In un anno si è passati dal 7,7% all’8,4%. Anche le classi energetiche intermedie passano dal 22% al 24%. Sicuramente c’è una maggiore attenzione alla classe energetica e al risparmio energetico da parte degli acquirenti. C’è da dire che questi aumenti delle percentuali sono determinati anche dai lavori di riqualificazione che sono stati effettuati sugli appartamenti nel corso degli anni. In ogni caso, il 68% delle compravendite riguarda abitazioni in classi energetiche F e G, quindi da questo punto di vista c’è ancora un buon margine di miglioramento.”

Parlerei adesso degli spazi. Fabiana, qual è la tipologia di immobile più richiesta dagli italiani?

Il trilocale! Con due camere da letto è la casa più domandata in Italia, con l’eccezione di Milano. Milano è spostata sul taglio più piccolo, in particolare sul bilocale. Sappiamo anche i motivi: i prezzi più elevati della città, ma anche il fatto che più della metà della popolazione milanese è monocomponente; quindi, il bilocale risponde maggiormente alle esigenze di questo tipo di famiglia.

Hai parlato di Milano, ma come risponde l’hinterland ai nuovi flussi? Ci sono province o piccoli centri che hanno vissuto una maggiore crescita nella prima metà dell’anno?

Fabiana: “Si, più che un interesse c’è proprio una necessità nello spostamento, anche per una questione di prezzi e di tipologie abitative, ma sicuramente Piero ci può dare dei numeri più precisi sui flussi.”

Piero: Questa è una statistica che monitoriamo ormai da qualche anno: dove acquistano l’abitazione principale i residenti delle grandi città? Quest’anno il 38,5% dei residenti ha acquistato l’abitazione fuori dalla città di residenza. È il numero più alto che abbiamo mai registrato. Questo significa che i flussi stanno aumentando, e sono determinati soprattutto dai prezzi che, nelle grandi città, continuano ad aumentare e questo spinge verso l’esterno. Ci sono anche altri fattori che incidono un po’ meno: ad esempio, spostarsi fuori dalle grandi città permette di acquistare più facilmente abitazioni di nuova costruzione, oppure soluzioni indipendenti dotate di spazi esterni, che piacciono sempre molto.

Fabiana, un’altra cosa interessante per chi compra/vende sono i tempi di vendita. Ci puoi dire qualcosa in merito a questo tema? Si sono ridotti o ampliati?

In realtà non hanno avuto grandi cambiamenti rispetto a un anno fa. Siamo intorno a 107 giorni, l’anno scorso eravamo a 105, non è una differenza così elevata. Ci sono delle città, come Milano e Bologna, che hanno quasi 20 giorni di meno. In base a dove ci troviamo, il mercato è più dinamico. Soprattutto dove c’è tanta domanda e poca offerta, i tempi di vendita vanno a ridursi in maniera significativa: una volta che hai individuato l’immobile che risponde alle tue esigenze o ai tuoi desideri, velocizzi perché sai che la scarsa offerta può far si che quell’immobile ti scappi. Questa velocità è richiesta proprio dal mercato.

Cerchiamo, invece, adesso insieme a Piero di ricostruire il profilo demografico di chi ha comprato casa. Chi ha realizzato il proprio sogno in questi primi sei mesi del 2025?

Diciamo che da sempre coppie e famiglie compongono lo zoccolo duro degli acquirenti. Quest’anno siamo al 67% di acquisti da parte di coppie e famiglie. Abbiamo poi i single, il 33%. La quota di single è in aumento rispetto agli anni precedenti e stanno aumentando anche i giovani. Abbiamo registrato un’età media degli acquirenti di 43 anni. Gli anni scorsi, 2023/2024, eravamo intorno ai 44. Questo significa che ci sono più giovani che stanno comprando: basti pensare che, in Italia, il 31% degli acquirenti ha un’età compresa tra i 18 e i 34 anni.

Si sta abbassando un po’ la soglia: i giovani hanno voglia di casa.

Fabiana: “Questo anche perché ci sono dei mutui dedicati alle fasce più giovani; quindi, questo sicuramente rappresenta una spinta e non escludo che, nell’aumento delle fasce giovani, ci sia quel discorso che facevamo all’inizio, cioè che i canoni di locazione, che tendenzialmente sono la scelta dei più giovani, sono aumentati in maniera importante.”

Abbiamo parlato di compravendite, farei una parentesi anche sulle locazioni. Partendo da Fabiana, come sono aumentati i canoni in Italia e, Piero, chi opta per l’affitto?

Fabiana: “Anche i canoni sono aumentati in questa prima parte dell’anno, mediamente siamo intorno a un 3%. Il dato interessante, che vale la pena sottolineare, è che la crescita sta rallentando, quindi continuano a crescere, ma meno di quanto non fossero cresciuti negli anni scorsi. E, soprattutto, in questa prima parte dell’anno, per la prima volta, Milano si è fermata. Quindi a Milano, che è la città più costosa, non solo in termini di prezzi, ma anche come affitti, addirittura riscontriamo un lieve calo dei canoni di locazione. E questo un po’ per i discorsi che abbiamo fatto fino ad adesso: in affitto va chi non riesce a comprare o, comunque chi non vuole, ma tendenzialmente la parte più importante è costituita da chi non riesce a comprare e da chi si muove per motivi di studio e di lavoro. Questo ha inciso sul fatto che, se io non riesco a comprare, non posso neanche permettermi un affitto troppo elevato perché si crea un problema di sostenibilità nel tempo. E, quindi, in questo momento Milano sta rallentando.”

Chi sceglie casa in affitto?

Piero: “Sono soprattutto le famiglie, le coppie, i giovani, anche gli anziani, tutti coloro che non riescono ad acquistare ad esempio, o che, comunque, fanno una scelta abitativa e scelgono di andare in affitto. I lavoratori trasfertisti in Italia si attestano intorno al 26% sul totale dei contratti stipulati e abbiamo poi gli studenti universitari, che compongono il 5%. Questa è una media nazionale: se si parla di grandi città ovviamente le percentuali di affitti a studenti e a lavoratori trasfertisti aumentano. Il dato interessante di questo primo semestre 2025 è quello che riguarda i contratti a carattere transitorio, perché continua a crescere l’utilizzo di questa tipologia contrattuale. In Italia il contratto più utilizzato è quello a canone libero, da 4+4, però i contratti a carattere transitorio piacciono sempre di più: siamo arrivati adesso al 29% di stipule di contratti di questo genere. È un contratto flessibile, che piace molto ed è sempre più utilizzato.”

Abbiamo parlato di quello che è stato. Vi chiedo uno sforzo di immaginazione, supportato anche dai dati e dai trend che avete, per darci una proiezione futura di quello che sarà il mercato immobiliare italiano.

Piero: “Sui numeri che abbiamo dato oggi, non pensiamo ci saranno grossi stravolgimenti. La percentuale di acquisto per investimento dovrebbe rimanere intorno al 18% anche nei prossimi mesi e non dovrebbero cambiare le quote di persone che fuoriescono dalle grandi città per l’acquisto dell’abitazione principale e anche l’età media si dovrebbe attestare intorno ai 43 anni. Potrebbe aumentare leggermente la quota di acquisto di abitazioni in classi energetiche elevate, abbiamo visto che c’è margine da questo punto di vista. E poi potrebbe continuare questa crescita nelle stipule di contratti a carattere transitorio.”

Diciamo, Fabiana, che è un mercato in salute e potrebbe continuare rimanere così.

Fabiana: Si, potrebbe crescere leggermente. Noi prevediamo anche un aumento delle compravendite intorno a 750mila ed un aumento dei prezzi tra +3% e +5%. Una riflessione finale: c’è sempre più questa concezione di casa come forma di risparmio. Ci sono tante analisi, elaborate da altri istituti di ricerca, che hanno confermato questo aspetto: la casa viene vista come l’impiego del risparmio, non solo come forma di investimento da mettere a reddito per ottenere un’entrata in più, ma come forma alternativa all’affitto. Come se questo aumento di affitti che c’è stato nel tempo stia aiutando a operare questo switch tra affitto e compravendita a favore di quest’ultima.

Direi che abbiamo dato un quadro preciso e chiaro, abbiamo anche anticipato quello che potrebbe essere. Grazie Fabiana!

Grazie a voi!

Grazie Piero!

Grazie a te!