Una casa in vacanza – Come sta andando il mercato immobiliare turistico?

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Quali sono le località turistiche più in voga dell’ultimo periodo per il mercato della casa vacanza? E dove gli stranieri scelgono di investire? Matteo Ranzini intervista Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, per un episodio dedicato al mercato immobiliare turistico delle località di mare e di lago.

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Il mare rilassa, il lago ispira e il mattone continua ad affascinare. Mettete insieme questi tre elementi e avrete uno dei mercati più interessanti da osservare in Italia. Oggi parliamo del mercato immobiliare turistico.

Una volta si tornava dalle vacanze con qualche foto in più sul telefono. Oggi sempre più persone tornano con una domanda decisamente più impegnativa: se comprassi casa lì dove sono stato? Per conoscere dettagli, trend e segreti del mercato immobiliare turistico italiano c’è Fabiana Megliola, analista e responsabile dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. Ciao Fabiana!

Grazie Matteo

Un mercato interessante che andiamo ad analizzare partendo dai prezzi. Vorrei chiederti questo: negli ultimi anni abbiamo assistito ad una crescita costante dei prezzi nelle località di mare e di lago. Siamo ancora di fronte a questo tipo di mercato, quindi un mercato in espansione, o stiamo entrando in una fase più selettiva dove conteranno soprattutto la qualità dell’immobile e della destinazione?

I prezzi delle case sono ancora in crescita in questa prima parte del 2026. Quindi abbiamo a che fare con un mercato ancora dinamico dove c’è un forte interesse all’acquisto sia da parte di acquirenti italiani sia da parte di stranieri, che rappresentano un settore in crescita. Tu prima mi parlavi di destinazione e qualità immobiliare. Sicuramente la destinazione è il driver principale nella scelta di dove andare a comprare la casa vacanza e, negli ultimi tempi, stiamo notando come si scelgano sempre di più destinazioni che siano vicine al luogo di residenza, in modo da poter utilizzare di più l’abitazione. Però c’è un tema importante, quello della qualità immobiliare che sta interessando tutto il comparto, sia residenziale che casa vacanza. In quest’ultimo caso abbiamo notato come oltre all’interesse nei confronti dell’abitazione usata in buono stato (quindi che non necessita di importanti interventi di ristrutturazione) anche per il nuovo. Quindi le nuove costruzioni nelle località turistiche hanno attirato in maniera importante gli acquirenti. Questo perché? C’è un tema di vicinanza nei confronti della casa vacanza: seguire gli interventi di ristrutturazione diventerebbe impegnativo. Non solo: c’è il tema dei costi. C’è sempre più il timore di dover affrontare dei costi esosi di ristrutturazione, quindi se la casa è nuova e pronta per essere abitata è meglio.

Vorrei concentrarmi sui laghi: Garda, Iseo, Como. Cosa cercano gli acquirenti in queste destinazioni e perché resiste questo fascino per i laghi italiani, per queste località lacustri?

I laghi hanno avuto sempre una forte attrattività, soprattutto per gli acquirenti stranieri: pensiamo ad esempio al lago di Garda che negli anni è diventato ricco di acquirenti tedeschi e per cui adesso la platea si sta decisamente ampliando. Negli ultimi 10 anni sono state proprio le località di lago ad avere un aumento dei prezzi maggiore (siamo intorno al 23% dei prezzi). Anche il lago d’Iseo è cresciuto molto negli ultimi tempi. Il lago attrae ancora tanto sicuramente per la sua panoramicità, infatti tanti cercano anche negli entroterra.

Si tratta di un tipo di vacanza con una sua tranquillità e una sua allure, con uno storytelling legato all’italianità che incide molto nel fascino che questi luoghi hanno soprattutto per gli stranieri…

Soprattutto la tranquillità. Questo è uno degli elementi che gli stranieri cercano di più quando vanno a cercare una casa vacanza, a differenza degli italiani che invece cercano più i servizi o un altro tipo di situazioni.

Cambiamo scenario: località di mare. Anche in questo caso qual è il trend dei prezzi?

Anche nelle località di mare i prezzi sono in crescita ma meno che nelle località di lago (parliamo del 12% negli ultimi 10 anni). Ciò non toglie che molte località sulle nostre coste sono amate, apprezzate e, se limitiamo l’arco temporale all’ultimo anno, ti dico che fra quelle che si sono rivalutate di più ci c’è Amalfi, gettonata molto dagli americani. Te ne cito qualcun’altra: Grado, con un forte interesse dall’est Europa. Molti acquirenti si stanno rivolgendo al mercato del Friuli Venezia Giulia, in particolare di Grado dove ci sono importanti interventi di riqualificazione. Proprio l’elemento degli interventi di riqualificazione e del potenziamo delle infrastrutture è stato uno di quelli che ha fatto crescere i prezzi nelle località in cui sono stati effettuati. Un altro posto cresciuto tanto è Scalea in Calabria perché, avendo ancora dei prezzi contenuti ha attirato acquirenti sia italiani che dall’est Europa. Ci sono località italiane che hanno ancora dei prezzi molto bassi e, per gli acquirenti esteri, sono considerate decisamente appetibili per la seconda casa.

Mi hai riportato un po’ indietro nel tempo: a Scalea facevo le vacanze da bambino. Il mare è bellissimo!

Confermi che il mare è bello. Vuoi comprare una casa a Scalea? Io ci farei un pensierino perché i prezzi sono ancora accessibili.

Senti Fabiana, qual è invece la tipologia di abitazione più richiesta per una casa vacanza?

Il trilocale è la soluzione preferita (quindi due camere da letto). Seguono le soluzioni indipendenti e poi il bilocale. Il trilocale si presta maggiormente perché tendenzialmente chi acquista la casa sono le famiglie con bambini o nonni. Ovviamente la soluzione indipendente è una delle più gradite e qui sono soprattutto gli stranieri a puntarci. Infine c’è il bilocale, soprattutto per le famiglie meno numerose. Il bilocale inoltre è la tipologia scelta maggiormente dagli investitori: nel mercato della casa vacanza, oltre gli utilizzatori ci sono anche gli investitori che comprano per affittare durante la stagione estiva. Il fenomeno degli short rent sta resistendo nelle località turistiche a differenza delle grandi città.

Volevo concentrarmi sugli acquirenti stranieri, che hanno sempre un grande interesse per le nostre località di lago e di mare. Questi compratori come stanno cambiando il volto del mercato turistico italiano?

Innanzitutto sono in forte crescita. Noi avevamo un dato della prima parte del 2025 che riportava il 15,5%. Nella prima parte del 2026 siamo arrivati al 21,9%, questo per far capire a che livello siamo arrivati. Quali sono le motivazioni? Questa crescita più forte è legata in qualche modo alla situazione geopolitica che purtroppo stiamo attraversando. C’è una forte crescita di acquirenti che arrivano dall’Europa dell’est in particolare dalla Polonia. È un trend già intercettato un anno fa che è in forte crescita. Tutta l’area intorno al conflitto ucraino trova che l’Italia sia una paese sicuro sia politica che economica.

Questo trend della Polonia si verifica anche nel settore luxury, a conferma di ciò di cui hai parlato…

Aggiungo che oltre i polacchi che ci sono i francesi, che amano sempre molto la Liguria per una vicinanza geografica, gli americani, gli inglesi, i tedeschi che, negli ultimi anni erano un po’ diminuiti per via della crisi economica tedesca e che invece adesso stanno tornando.

Volevo fare un focus anche sulle nuove destinazioni. Ci sono nuove destinazioni che stanno salendo alla ribalta?

Allora le mete più conosciute sono quelle a cui ambisce chi cerca casa ma ovviamente dipende dal budget che si ha a disposizione. Sempre più persone vogliono comprare una seconda casa ma avendo un budget un po’ più ristretto e quindi vanno nelle località non troppo lontane da quelle di tendenza ma con dei prezzi un po’ più bassi. Ne abbiamo diverse negli ultimi anni, ad esempio nell’entroterra del Lago di Garda. La cosa interessante è guardare se ci sono valori di infrastrutture e di potenziamento delle infrastrutture. Noi abbiamo visto che in questi anni in cui si è lavorato su piste ciclabili, eventi culturali ha fatto sì che alcune località avessero un mercato immobiliare più dinamico. Un’altra curiosità è che si investe in alcune località per la possibilità di praticare alcuni sport: al di là del mare per nuoto e vela, abbiamo un interesse per luoghi in cui si pratica handbike, arrampicata e così via.

Nonostante la maggior parte delle vendite avvenga con capitale proprio, torna a crescere il ricorso al mutuo. Di che segnale si tratta? Parliamo di un senso di fiducia nel mercato turistico immobiliare o è una trasformazione del profilo degli acquirenti?

Nella maggior parte dei casi si compra utilizzando capitale proprio però è in crescita il numero di persone che ricorre al mutuo. Un po’ perché è ancora vantaggioso, un po’ è un tema di prudenza: si tiene una parte del capitale proprio per le eventualità che possono succedere.

Chiudiamo con una domanda un po’ personale. Da esperta del mercato immobiliare, se avessi un discreto budget da parte per la casa vacanza, dove investiresti?

Parlando da analista, opterei per l’acquisto in un luogo in cui si sta investendo in infrastrutture ma, seguendo il cuore, comprerei nella mia terra, in Puglia.

Io con il caldo che fa investirei in montagna no?..

Ci può stare!

Grazie per le informazioni che ci hai dato e per i consigli anche per chi vuole fare un investimento!

Grazie a voi!