Le imposte nell’acquisto della prima casa

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Quando acquistiamo una casa ci sono delle imposte da pagare: IVA o imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

L’importo da pagare varia in base alle caratteristiche del venditore e dell’acquirente (“prima” o “seconda” casa, privato o impresa costruttrice). L’acquirente di prima casa può avere agevolazioni anche se l’immobile non è adibito ad abitazione principale.

Approfondiamo l’argomento delle imposte nell’acquisto della prima casa.

Chi acquista la prima casa ha diritto, in presenza di determinate condizioni stabilite dalla legge, ad usufruire di una tassazione ridotta. In particolare:

• se si acquista da un privato (o da un’impresa che vende in esenzione Iva^[1]), si deve versare un’imposta di registro del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, si deve versare un’Iva del 4% calcolata sul prezzo della cessione (anziché del 10%). Le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

 

Requisiti dell’acquirente

Per poter usufruire dell’agevolazione l’acquirente:

• deve avere la residenza nel Comune in cui intende acquistare l’immobile usufruendo dei benefici prima casa o, comunque, impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto;
• in alternativa, si potrà usufruire delle agevolazioni anche nel caso in cui:

– l’immobile si trovi nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;

– l’immobile si trovi nel territorio in cui ha sede o esercita la propria attività il datore di lavoro, se si tratti di cittadino che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro;

– l’immobile si trovi ovunque sull’intero territorio nazionale, se si tratti di cittadino emigrato all’estero;

• non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

• non deve essere titolare, neppure per quote, o in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” oppure, se già possiede un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” potrà usufruire dei benefici fiscali a condizione che la casa già posseduta venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

 

Attenzione: le agevolazioni prima casa non spettano quando, nello stesso Comune in cui si intende acquistare l’abitazione, si sia già titolari di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici; ciò anche nel caso in cui si assuma l’impegno di vendere tale immobile entro l’anno.

Infine, con DL 73/2021 (Decreto sostegni bis), si ricorda che sono state introdotte ulteriori particolari agevolazioni per i giovani di età inferiore a 36 anni e con Isee non superiore a 40.000 euro, da applicarsi agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Requisiti dell’immobile

L’agevolazione NON è ammessa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico), rientrano invece le abitazioni che appartengono alle seguenti categorie:

 

A/2 (abitazioni di tipo civile)

A/3 (abitazioni di tipo economico)

A/4 (abitazioni di tipo popolare)

A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)

A/6 (abitazione di tipo rurale)

A/7 (abitazioni in villini)

A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

 

Cosa accade qualora non si riesca a trasferire la residenza nel comune ove si è acquistata la casa?

Nell’ipotesi in cui non si riesca a trasferire la residenza nel comune ove si è acquistata la casa, c’è la possibilità, laddove non sia ancora scaduto il termine dei 18 mesi, di poter revocare la dichiarazione a suo tempo resa nell’atto di acquisto.

Tale richiesta può essere effettuata presentando apposita domanda all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso la quale l’atto di acquisto è stato registrato, chiedendo di conseguenza di pagare la differenza di imposta e gli interessi, senza la sanzione che altrimenti sarebbe del 30% (calcolata sulla differenza di imposta dovuta).

Trascorso il termine dei 18 mesi, invece, e prima dell’accertamento dell’agenzia delle entrate, il contribuente può ancora chiedere di pagare la differenza di imposta, gli interessi ed una sanzione in misura ridotta (si tratta dell’istituto del “ravvedimento operoso”).

ATTENZIONE: in caso invece di accertamento dell’agenzia delle entrate, si dovrà pagare la differenza di imposta, gli interessi e la sanzione del 30%.

 

Cosa accade se vendo l’immobile acquistato con le agevolazioni prima dei 5 anni?

Se l’abitazione viene venduta (o donata) prima della decorrenza del termine di 5 anni dall’acquisto, ma, entro un anno dalla vendita verifichi il riacquisto di un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale, le agevolazioni prima casa saranno conservate.

Qualora invece, tali condizioni di riacquisto non siano soddisfatte, si perderanno le agevolazioni “prima casa”, con il conseguente obbligo di pagamento delle imposte non versate, interessi e sanzioni.

In questo secondo caso, per evitare di incorrere nelle sanzioni previste in caso di accertamento dell’agenzia dell’entrate, si può presentare apposita domanda all’agenzia delle entrate, prima dello scadere dei dodici mesi dalla vendita, pagando solo la differenza di imposta con gli interessi.

Passati i dodici mesi dalla vendita, e prima che sia notificato un atto di liquidazione o avviso di accertamento, si può procedere con il “ravvedimento operoso”.

 

[1] Impresa costruttrice o ristrutturatrice (che abbia eseguito gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380) che abbia ultimato la costruzione dell’immobile da oltre 5 anni, oppure altre imprese non costruttrici.

 

Le presenti informazioni non sono esaustive ed invitiamo ad approfondire le tematiche sul sito dell’Agenzia delle Entrate e a valutare i casi specifici con il supporto di un Professionista di fiducia.

 

Marzo 2022