Trend locazioni residenziali
Categorie: Mercato nazionale e attualità13.03.2020-
CANONI IN RIALZO PER MONO, BILO E TRILOCALI
Il mercato delle locazioni, dal 2009 ad oggi, ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Il 2008 segna l’inizio della crisi immobiliare e la difficoltà di accesso al mutuo sposta la domanda sulla locazione, senza tensioni sui canoni vista l’abbondante offerta esistente. Si va avanti così per otto anni fino al 2016, quando i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell’offerta con l’avvento sul mercato degli affitti turistici che sottraggono offerta alla locazione residenziale.
Questa tendenza si conferma anche oggi.
Variazione percentuale dei canoni di locazione di bilocali e trilocali nelle grandi città – Fonte Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nel 2009 i canoni di locazione confermano il ribasso generalizzato iniziato nel 2008 l’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto. Nonostante questo, i canoni diminuiscono, perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Si intravede un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati. Questo grazie anche all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato.
Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2011 e nel 2012.
Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.
Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto. Il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio. Il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato grazie anche alla cedolare secca agevolata. In alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali.
Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali ed un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015. Importante invece sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa).
Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016).
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017. Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%.
Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,4% per monolocali e bilocali e +2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si registra un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+14,4%, +10,8%, +11,3%) e Milano (+6,9, +6,8%, +6,1%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Si conferma il successo del canone concordato.
Nel primo semestre del 2019 i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +2,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.
Trend canoni locazione bilocali
| CITTA’ | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | I sem 2019 |
| BARI | 2,8 | 2,2 | -0,2 | 0,3 | -0,2 | -4,8 | -5,6 | -4,7 | -3,7 | -2,8 | 4,0 | 4,3 | 1,6 |
| BOLOGNA | -5,5 | -4,8 | -4 | -5 | -1,1 | -7,6 | -0,6 | -0,1 | -0,3 | 2,5 | 9,6 | 10,8 | 4,6 |
| FIRENZE | 1,8 | -5,4 | -3,1 | -1,4 | -2,9 | -3 | -2,3 | -1,1 | 2,6 | 3,8 | 3,5 | 1,6 | 1,1 |
| GENOVA | -0,7 | -2,3 | 0,2 | 3,8 | -0,9 | -2,5 | -6,5 | -8,7 | -2,3 | -2,2 | 0,7 | 0,3 | 1,0 |
| MILANO | -2,1 | -3,2 | -1,5 | 0,4 | -1,6 | -2,6 | -2,7 | -0,2 | 1,4 | 4,3 | 5,8 | 6,8 | 4,2 |
| NAPOLI | -1,6 | -3,1 | -5,4 | 2,4 | -1,5 | -6,4 | -5,2 | -6,3 | 0,4 | 1,9 | 3,7 | 3,5 | 1,5 |
| PALERMO | 3,9 | -1,6 | 1,9 | 0,1 | -0,9 | -5,8 | -3,5 | -2,9 | -1,1 | 0,0 | 0,2 | 0,5 | 0,6 |
| ROMA | -0,8 | -3,2 | -0,8 | -0,2 | -2,9 | -6,3 | -5,5 | -2 | -0,9 | -0,5 | 0,5 | 0,5 | 1,0 |
| TORINO | 1,7 | -2,1 | -2,3 | -0,6 | -0,2 | -1,4 | -5,6 | -3 | -1,8 | 0,9 | 0,3 | 2,0 | 0,1 |
| VERONA | 0,6 | -2,8 | -0,7 | 1,5 | -2,5 | -3,5 | -2,8 | -1,1 | 1,1 | 3,4 | 1,8 | 4,0 | 2,5 |
Trend canoni locazione trilocali
| CITTA’ | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | I sem 2019 |
| BARI | 3,7 | -0,9 | -2,5 | -1,8 | -0,3 | -8,3 | -5 | -5,1 | 0 | -1,7 | 3,3 | 3,4 | 2,2 |
| BOLOGNA | -4,5 | -4,9 | -4 | -4,4 | -0,8 | -7,6 | -1,3 | -0,9 | 2,4 | 4,2 | 7,4 | 11,3 | 6,7 |
| FIRENZE | -0,3 | -5,8 | -2 | -1,4 | -2,8 | -3 | -3 | -2,7 | 1,8 | 2,9 | 3,9 | 2,1 | 1,0 |
| GENOVA | -3,4 | -3,4 | 0 | 4 | -0,5 | -6 | -5,7 | -7,5 | -1,0 | -2,8 | 0,0 | -4,1 | -0,7 |
| MILANO | -2,5 | -1,8 | -2,1 | -0,2 | -2,1 | -3,4 | -2,2 | -0,1 | 1,5 | 4,2 | 5,4 | 6,1 | 5,3 |
| NAPOLI | -1,4 | -3,3 | -2,5 | 0,4 | -3,1 | -3,4 | -3,7 | -5,6 | 1,3 | 1,4 | 2,3 | 2,6 | 0,0 |
| PALERMO | 2,4 | -1,7 | 1,8 | 0,5 | -2,7 | -5,1 | -3,3 | -3,7 | -0,1 | -0,7 | 0,8 | -0,7 | 0,7 |
| ROMA | -1,4 | -4,2 | -1,6 | -0,1 | -3,7 | -6,6 | -5,7 | -3,1 | -1,6 | -0,4 | 1,1 | 0,2 | 0,4 |
| TORINO | 0,5 | -3,1 | -2,6 | 0,2 | -0,2 | -3,1 | -4,4 | -4,6 | -1,6 | 1,1 | 0,6 | 1,4 | 0,9 |
| VERONA | -0,9 | -2,3 | -0,8 | 1,3 | -4 | -3,3 | -1,6 | -0,7 | 0,6 | 3,5 | 1,8 | 5,4 | 1,9 |
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa