Vendere un immobile ereditato: cosa prevede la legge italiana

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Vendere una casa ricevuta in eredità richiede alcuni adempimenti specifici, necessari per arrivare al rogito senza problemi ed espressamente richiesti dalla legge. Vediamo in cosa consistono.

In linea generale, quando si eredita un immobile è necessario:

• presentare la denuncia di successione. Questo atto va presentato entro un anno dalla morte del proprietario ed è necessario per notificare il trasferimento dei beni agli eredi. Attenzione: la denuncia di successione ha valenza soltanto fiscale, non sostituisce e non va confusa con l’accettazione di eredità, di cui parleremo tra poco, che invece sancisce l’acquisizione del patrimonio ereditario in capo ai chiamati all’eredità, che divengono quindi eredi a tutti gli effetti.
• pagare la tassa di successione. Le aliquote e la franchigia variano in funzione del grado di parentela.
• pagare l’imposta ipotecaria e catastale. Tali imposte sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore catastale dell’immobile. Se però uno degli eredi presenta i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa tali imposte si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna, cui si aggiungono imposta di bollo, tassa ipotecaria, tributi speciali.
• nel caso in cui la voltura non sia automatica, presentare domanda di voltura catastale, entro 30 giorni dall’apertura della successione.

Per vendere l’immobile ereditato è poi opportuno trascrivere l’accettazione ereditaria. Scopriamo in cosa consiste.

 

La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità

Nel nostro sistema giuridico il chiamato all’eredità, può accettare in maniera espressa, tacita o ex lege.

• l’accettazione espressa, si ha con un atto formale (atto pubblico o scrittura privata) davanti al notaio;
• accettazione tacita, si realizza senza andare dal notaio, ma compiendo “un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede” (art. 476 c.c.), ad esempio la vendita o la donazione/alienazione di beni ereditari.
•  l’accettazione è ex lege quando avviene automaticamente, in presenza di determinati presupposti.

 

Cosa succede quando vado a stipulare l’atto di vendita davanti al notaio?

La regola n. 8 dei Protocolli Notarili, prevede che il notaio sia tenuto a procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, al fine di tutelare le ragioni dell’acquirente e della eventuale banca mutuante nel caso in cui si verifichi la fattispecie dell’”erede apparente”

L’erede apparente è colui che agisce come erede ma, per vari motivi, non ne possiede le qualità sostanziali di legge.

Nel caso in cui a vendere l’immobile sia un soggetto che si dichiari e agisca quale erede ma non lo sia in realtà, l’acquirente corre il rischio di subire la cosiddetta “azione di petizione di eredità” e di dover restituire l’immobile al vero erede.

Trascrivendo l’accettazione, quando andrò a fare l’atto di vendita, il notaio avrà in mano un atto pubblico che dimostra in modo incontrovertibile che io ho agito quale erede, e che quindi ho accettato l’eredità e sono divenuto proprietario.

Il notaio contestualmente all’acquisto da parte del soggetto a cui io ho venduto quale erede potrà trascrivere anche l’accettazione tacita dell’eredità, e quindi l’acquisto in mio favore del bene che ho venduto.

In questo modo, l’acquisto della persona a cui io ho venduto, a patto che essa sia in buona fede, avrà piena efficacia (articoli 2648 e 2650 del Codice civile), e validamente sarà stata concessa l’ipoteca a favore della banca a garanzia del mutuo eventualmente concesso per tale acquisto.

 

La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità e obbligatoria?

La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità non è un obbligo ma un onere che compete alle parti e che è importante per la tutela dei diritti dei terzi acquirenti.

Il notaio può quindi essere dispensato da tale adempimento se vi è l’accordo di entrambe le parti e verrà inserita una clausola apposita nell’atto dove le parti dichiarano di dispensare il notaio e di essere a conoscenza del fatto che vi siano “acquisti mortis causa” non trascritti.

Ovviamente in questo caso l’acquirente è consapevole di assumere il rischio di perdere l’immobile nel caso in cui l’erede vero eserciti l’azione di petizione di eredità.

 

Coeredi e vendita

Se non c’è un unico erede, per esempio nel caso di un immobile ereditato da fratelli, la casa non può essere venduta se non con il consenso unanime. Nel caso in cui non tutti siano d’accordo alla vendita, si può procedere all’alienazione della propria quota della casa ereditata. I coeredi hanno sempre diritto di prelazione sulla quota in vendita.

 

 

 

Le presenti informazioni non sono esaustive ed invitiamo ad approfondire le tematiche sul sito dell’Agenzia delle Entrate e a valutare i casi specifici con il supporto di un Professionista di fiducia.