Due Diligence immobili per l’Impresa: garanzia per l’acquirente

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Si scrive “Due Diligence”, si legge indagine/approfondimento. 

Questo processo, preliminare ad un’operazione aziendale, serve a raccogliere ed analizzare informazioni rilevanti. Oltre che nel ramo finanziario e commerciale in generale, si attua nell’intermediazione immobiliare che riguarda l’Impresa. L’intento è sempre lo stesso, quello di mitigare i rischi e garantire che le imprese effettuino investimenti validi. 

Nell’ottica della specializzazione della rete del Gruppo Tecnocasa nel settore “Immobili per l’Impresa” con la figura dell’agente che diventa consulente per il cliente e punto di riferimento nel tempo per acquirente e venditore, questo processo d’indagine ed approfondimento si rende sempre più necessario.

Ma quali sono gli aspetti principali della Due Diligence immobiliare e quale il percorso di analisi nella fase che precede la compravendita? 

 

Sono tre gli aspetti principali di analisi:  

1. legale (atto di provenienza, visure catastali, ipoteche volontarie e giudiziali, contratti di locazioni) 

1. tecnico e progettuale (consistenza della qualità e dello stato dell’edificio, rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata, aspetti ambientali, impiantistica, tempi e costi di un adeguamento dell’immobile con riparazioni, cambi d’uso e riqualificazioni) 

1. economico (valutazione riguardo all’uso attuale e potenziale dell’immobile, rispetto alla zona dove è collocato e all’andamento del mercato di riferimento) 

Nella fase di analisi sull’immobile, prima della compravendita, viene redatta un’accurata check list di verifica (delegata a professionisti specializzati e figure professionali preposte) che comprende nello specifico: 

1. Due diligence catastale per il corretto inserimento del fabbricato in mappa, corrispondenza tra la planimetria e lo stato di fatto dell’edificio, corrispondenza dei dati riportati in visura 
2. Due diligence amministrativa con l’accertamento della corretta titolarità dell’immobile
3. Due diligence strutturale 
4. Due diligence impiantistica per la conformità degli impianti idraulici ed elettrici 
5. Due diligence urbanistica (Richiesta del Certificato di Destinazione Urbanistica) 
6. Due diligence sicurezza con il certificato di prevenzione incendi e piani di emergenza  
7. Due diligence ambientale per verificare la presenza di fonti di inquinamento (con carotaggi del terreno, se necessario) 

 

 

Un’ulteriore, non secondaria, verifica riguarda la situazione debitoria riconducibile all’immobile: anche qualora l’immobile fosse ubicato in un contesto condominiale chi subentra nei diritti è obbligato al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. E’, inoltre, opportuno verificare se l’immobile rientri in agevolazioni fiscali (ad esempio acquisto immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati entro 18 mesi dalla conclusione delle opere) o se vi siano pendenze fiscali in corso che potrebbero influire sull’acquisto e sulla tassazione. 

La Due Diligence immobiliare, oltre a scongiurare potenziali problemi prima di procedere alla compravendita, rappresenta un prezioso strumento di tutela per l’acquirente; per mezzo di un’accurata analisi l’acquirente può negoziare al meglio i termini della trattativa, richiedere aggiustamenti sul prezzo, in casi estremi anche rinunciare alla compravendita nel caso emergano problematiche significative. 

Detto in termini pratici tale attività può scongiurare all’acquirente: future controversie legali, la necessità di regolarizzare abusi edilizi o di affrontare costose ristrutturazioni dovute a problemi strutturali. In definitiva la Due Diligence assicura che l’acquisto avvenga in maniera trasparente, rappresenta un passaggio fondamentale per evitare rischi e problemi potenzialmente gravi. Per una Due Diligence efficace è consigliabile rivolgersi a un team multidisciplinare che comprenda professionisti qualificati come avvocati, notai, tecnici e consulenti immobiliari, che possano assistere l’acquirente in ogni fase della verifica.