Si scrive “rent to buy” si legge occasione

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Si scrive “rent to buy” si legge occasione. 

Questo negozio giuridico, introdotto nel 2014 per “sbloccare” la situazione stagnante sul mercato, può essere applicato a qualsiasi tipo di unità immobiliare (abitativa o strumentale) anche qualora l’immobile fosse in corso di costruzione. La formula prevede la possibilità di entrare nel nuovo immobile come conduttore e diventarne proprietario ad una scadenza prestabilita pagando un canone in rate mensili (assimilabili a un affitto). Da qualche anno il rent to buy ha un discreto seguito, sebbene sia più frequente nelle agenzie l’utilizzo di un contratto preliminare con pagamento dilazionato o acquisto con riserva di proprietà. Ma quali sono i vantaggi concreti per il conduttore/acquirente? 

 

 

In prima battuta il possesso immediato dell’immobile; quindi il dilazionamento del pagamento che consente di ridurre l’importo finanziato qualora vi sia la necessità di un credito bancario; inoltre sono da segnalare la facoltà di acquisto senza obbligo e il pagamento dell’Imu in capo al proprietario (salvo patto contrario definito tra le parti). Un ulteriore vantaggio è rappresentato dall’ampliamento della platea di potenziali acquirenti: una startup, ad esempio, che riscontra difficoltà nel finanziamento per la mancata storicità bilancistica, può scegliere questa soluzione col vantaggio di accumulare tempo ed acquisire credibilità. Dal punto di vista giuridico il rent to buy è considerato un contratto “misto” (composto da una locazione e da una promessa di vendita) ed è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari, pertanto opponibile a terzi: ciò garantisce un’ampia tutela per il potenziale acquirente. In aggiunta l’efficacia della trascrizione del preliminare non si conclude (come previsto dalla legge) nel triennio, ma si estende per tutta la durata del contratto (comunque non superiore ai 10 anni). 

Dal punto di vista strettamente economico il prezzo dell’immobile viene stabilito al momento della sottoscrizione e la parte conduttrice/acquirente versa un importo convenuto con la parte locataria/venditrice: una parte dell’importo è da imputare a canone di locazione, una parte in conto capitale; le spese di manutenzione straordinaria restano a carico della proprietà così come le imposte dirette e quelle locali. 

Chiudiamo con gli scenari possibili: innanzitutto non vi è obbligo di acquisto da parte del conduttore; qualora il conduttore non esercitasse l’acquisto gli verrà restituito l’importo sino a quel momento versato a titolo di acconto sul prezzo (non verrà restituito ciò che ha versato a titolo di canone di locazione); inoltre il venditore qualora i canoni di locazione non gli venissero versati regolarmente potrà procedere con un’azione di “rilascio del bene” che si differenzia dallo sfratto in quanto più celere; al momento della vendita il proprietario verrà tassato solo per la parte che eccede i canoni di locazione percepiti (per evitare una duplicazione delle imposte). 

In sintesi questa soluzione nel settore commerciale/industriale rappresenta un’opportunità per le sue caratteristiche di gradualità e flessibilità, costituendo una leva per accedere ai finanziamenti necessari.