Mutuo a prima vista – Come sta andando il mercato dei mutui?

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Come è andato il mercato creditizio in questi primi sei mesi del 2025? Come hanno reagito gli italiani alla situazione di incertezza dettata dall’attuale contesto geopolitico? A queste e altre domande ha risposto Oscar Cosentini, Presidente Kìron Partner SpA, ai microfoni de “Le Chiavi di Casa”, il podcast del Gruppo Tecnocasa.

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In alternativa, puoi leggere qui sotto la trascrizione della puntata.

 

Bentrovati a una nuova puntata del nostro podcast! Io sono Matteo Ranzini e oggi parleremo di mutui. Siamo in un contesto europeo che definire “sereno” sarebbe un esercizio di fantasia, tra dazi, tensioni internazionali, insomma un’economia che sembra camminare su un filo. E quindi ci chiediamo come hanno reagito gli italiani nei primi sei mesi del 2025? Hanno ancora voglia di investire nella casa dei sogni o si sono accontentati di sognarla ad occhi aperti?

 

Per rispondere a queste domande, abbiamo invitato un ospite che non si lascia intimidire da spread ballerini o da grafici pieni di curve. Un professionista che conosce dati e trend e che ci guiderà con chiarezza tra le scelte dei mutuatari italiani. Diamo quindi il benvenuto a Oscar Cosentini, Presidente di Kìron Partner. Bentrovato Presidente!

Grazie Matteo e buongiorno a tutti!

 

Ci guiderà con chiarezza perché snoccioleremo un po’ di dati, siamo sicuri che ce li saprà rappresentare al meglio. E quindi entrerei subito nel dettaglio chiedendole: come ha risposto il mercato creditizio italiano nei primi sei mesi del 2025 alla situazione di incertezza generale accennata prima?

Innanzitutto, dobbiamo dire che l’incertezza genera incertezza. E quindi l’incertezza data dai mutui e dal panorama che si prospettava ha influito sicuramente sulle scelte degli investitori sia pubblici che privati. Arriviamo a noi! Il primo semestre del 2025 ha confermato la tendenza di una buona ripresa del comparto dei mutui in Italia. Questa tendenza positiva risente di un ottimo secondo semestre del 2024 che ha fatto da traino. Se guardiamo ancora indietro, al 2023, abbiamo un calo dovuto alla pandemia, a tutto ciò che ha fatto seguito all’innalzamento dei tassi, quindi a una compressione del settore.

La richiesta di mutui nel primo semestre del 2025 è aumentata del 20%, quella dei prestiti personali dell’11,4%. Se osserviamo le erogazioni, abbiamo una grande sorpresa, perché nel primo semestre 2025 sono aumentate del 40,5%. Un dato notevolissimo, ma non abituiamoci a questa percentuale perché, se facciamo una previsione a fine anno, questo 40% non può essere mantenuto, perché siamo reduci da un +8% complessivo del 2024.

Le liquidazioni, anche queste ottime: quasi 28 miliardi nel primo semestre.

Previsioni di fine anno: i nostri analisti colleghi di Kìron hanno già fatto una prima stima, che si va ad attestare in una forchetta compresa tra i 52 e i 54 miliardi, comparto mutui residenziale.
Questo vuol dire che se ci attestiamo sui 53 miliardi di volumi finali, l’incremento sarà del 23% rispetto al 2024. Una percentuale a doppia cifra, sicuramente da prendere con grande soddisfazione.

 

Presidente entriamo, invece, nel tema dei tassi. Come si sono assestati in questo primo semestre e anche quali soluzioni hanno scelto i mutuatari?

Il tema dei tassi è sempre molto interessante e in continua evoluzione. Il tasso medio è stato del 3,61% sull’erogazione del mutuo (dati Banca d’Italia). Ricordiamo che, quando parliamo di tassi medi, abbiamo avuto un minimo a luglio 2020 con 1,17% e un massimo a novembre 2023 con 4,9%. 3,61% è sicuramente un tasso abbordabile, che spinge gli investitori a contrarre mutui e a comprare, quindi, le abitazioni.

Il tasso fisso fa sempre da padrone: è la scelta del 94% del totale dei mutuatari. Anche questo va sempre letto nell’ottica dell’incertezza. Si preferisce fissare un tasso oggi per i prossimi 20/25/30 anni piuttosto che avere delle sorprese in corso di periodo.

Il tasso variabile è stato scelto da meno dell’1%, come il tasso con CAP. Quello che ha avuto un buon aumento è stato il tasso misto, che si è attestato intorno al 5%. Il tasso misto prevede la possibilità di cambiare da fisso a variabile senza chiudere il contratto con la propria banca e aprirne un altro.

 

Dopo il tema tassi, farei un focus sulle motivazioni d’acquisto. Perché, Presidente, gli italiani hanno richiesto un mutuo? Che cosa li ha spinti a fare questo tipo di investimento?

Per il 91% il mutuo è generato dall’acquisto prima casa. Il classico acquisto che tutti quanti abbiamo fatto e che guida il mercato.

Poi la seconda casa: il mercato è calato all’1,9%, era al 2,3% l’anno precedente.
Abbiamo poi sostituzione e surroga intorno al 5,6%.
Costruzione, consolidamento, inferiori all’1%.

 

Un classico degli italiani, direi. Presidente, lasciamo un attimo i dati da parte, per una considerazione più generale su un tema che ritengo molto interessante. Stiamo assistendo a una continua ondata di nuove aperture di agenzie Kìron su tutto il territorio italiano. È questa la prova tangibile dell’importanza di una consulenza di qualità al cliente in un momento in cui – lei potrà confermacelo – si assiste a una continua chiusura di sportelli bancari?

È verissimo. La Società Kìron è molto dinamica e questa sua dinamicità la proietta anche nello sviluppo di nuove agenzie e nell’inserimento di giovani. Dall’inizio del 2025 fino alla fine dell’anno contiamo di aprire 23 nuove agenzie: 19 sono già aperte, 4 dovremmo aprirle da qui a fine dicembre.

Io stesso ho partecipato a diverse inaugurazioni ed è un momento piacevolissimo. Si incontrano i colleghi, si sentono i programmi, gli obiettivi: davvero un momento di incontro e di iniziativa davvero lodevole.

Mi ricollego a quello che diceva lei sulla chiusura degli sportelli, il problema della desertificazione bancaria. Questo avviene per tre motivi. Il primo motivo sono le concentrazioni, le fusioni tra banche. Pensate soltanto che la recente fusione tra BPER e Banca Popolare di Sondrio ha portato alla chiusura di 90 sportelli. Se poi ci concentriamo sul 2024, vediamo che 3.380 Comuni sono rimasti senza sportello bancario: questo fenomeno ha interessato 4.600.000 abitanti. La proiezione a tendere sarà la mancanza di uno sportello bancario per circa 13 milioni di abitanti.

Il secondo motivo di questa desertificazione sono i costi, l’efficientamento: le filiali costano, costano gli affitti, la gestione del contante ecc.

Terzo motivo è la digitalizzazione. Molte operazioni sono state trasferite sulla clientela, quindi non è più necessario recarsi fisicamente presso le filiali.

Si aprono degli spazi interessantissimi per la mediazione creditizia, perché dove ci sono questi vuoti, la mediazione creditizia di qualità interviene di supporto, svolge una funzione sociale. Per chi è di supporto? Per quella clientela più bisognosa di assistenza rispetto agli altri. Inserisco soltanto un punto sull’”ignoranza finanziaria”, nel senso di mancata conoscenza: il 60% degli italiani non raggiunge la sufficienza; il 12% è completamente analfabeta dal punto di vista finanziario. Immagini un po’: senza sportelli bancari abbiamo un insieme di utenti che non sa come approcciare al mondo finanziario e bancario.

 

Consulenza Kìron significa, quindi, consulenza di alta qualità.

Famiglie, single, giovani, meno giovani: chi ha acceso un mutuo in questa prima parte dell’anno? Andiamo sul sociodemografico…

Mi verrebbe da dire subito i giovani, perché se vediamo l’età media è di circa 38,9 anni. È diminuita rispetto all’anno scorso, che era di 40 anni. Ma se andiamo nel particolare, le fasce dove si concentra maggiormente la richiesta di mutui è quella tra i 18 e i 35 anni e poi quella successiva, tra i 36 e i 44. Nella fascia tra i 18 e i 44 anni abbiamo circa 72% delle richieste.

Il grosso incremento che si è avuto nella fascia 18-35 è dovuto anche alla possibilità di accedere ai mutui cosiddetti CONSAP, dove c’è un intervento del pubblico, un fondo di garanzia, che copre con una garanzia statale circa il 50% dell’importo.

 

Un’agevolazione importante che ha confermato la dinamicità e anche il mutuo giovane. Ci siamo focalizzati molto sui mutui, ma Kìron è anche molto altro. Quali sono gli altri prodotti e servizi per i quali Kìron è una guida fondamentale per il cliente?

I mutui sono il core business di Kìron. La produzione è aumentata rispetto all’anno precedente del 30%. Al 30 settembre abbiamo intermediato 2.250.000.000 di mutui: siamo ampiamente i primi sul mercato, lo siamo per produzione, per qualità, per capillarità della nostra presenza sul territorio.

Altri prodotti finanziari che intermediamo sono i prestiti personali e anche qui siamo in crescita: al 30 settembre abbiamo intermediato 42 milioni, con un +35% rispetto all’anno precedente.

Piuttosto stabile l’intermediazione dei finanziamenti con cessione del quinto: siamo aumentati dell’1%, siamo intorno ai 68 milioni a fine settembre.

Le polizze assicurative anche queste stanno andando molto bene: +25% al 30 settembre.

Poi ci sono delle novità!

 

Le possiamo dire?

Io me le riserverei per una prossima intervista.

 

Lasciamo un po’ di suspence. Intanto abbiamo parlato di questa gamma di servizi che fanno parte della consulenza Kìron.

Per chiudere, invece, un po’ ci ha dato una visione di quello che ci aspetta in tema mercato mutui, però le chiedo una riflessione più approfondita. Che cosa ci dobbiamo aspettare dal mercato nei prossimi mesi?

Per quanto riguarda il mercato, pensiamo di chiudere con un volume intorno ai 53 miliardi, con un +23%. Certamente le tensioni geopolitiche che stiamo vivendo non aiutano ad avere un orizzonte temporale così stabile, quindi dobbiamo anche contestualizzarlo rispetto a quello che sta accadendo.

Dal lato della politica monetaria, abbiamo osservato da parte di BCE una posizione stabile, perché con una serie di tagli dei tassi siamo arrivati attualmente a un 2% sui depositi e a un 2,15% sugli impieghi, quindi sono tassi molto appetibili. Consideri anche che l’inflazione è sotto controllo nel perimetro europeo: siamo a circa il 2%, che era uno degli obiettivi, se non quello principale, di politica monetaria della BCE. Quindi, siamo in una situazione di tranquillità.
Ma questa stabilità all’interno di una instabilità che ci circonda è data anche da una stabilità politica che abbiamo da qualche anno a questa parte e da un mercato del lavoro che è in continua espansione. Il nostro tasso di disoccupazione oggi è al 6,2%, il tasso europeo è al 5,9%, siamo perfettamente allineati.

Se vogliamo trovare un elemento negativo, dobbiamo trovarlo nella crescita del PIL. Nel documento programmatico-economico abbiamo una crescita del PIL per fine anno del +0,5%.

Si poteva fare meglio, ma non siamo in cattiva compagnia: in Francia siamo a +0,8%; in Germania, dopo due trimestri negativi, le previsioni sono state ridotte allo 0,2%.
Per il PIL teniamo anche in conto gli effetti del PNRR, dei fondi che sono stati convogliati su questo progetto, che hanno fatto un po’ da volano, quindi hanno spinto per lo 0,6% sul PIL e si prevede che lo faranno anche per il 2026. Però questa tendenza si sta molto affievolendo, dobbiamo trovare qualcos’altro, che a mio avviso si trova nella produttività. Noi dobbiamo migliorare la nostra efficienza produttiva. Ce lo dicono i dati: se noi prendiamo gli ultimi 20 anni secondo il rapporto OCSE, dal 2003 al 2023, la produttività in Italia è aumentata del 2,5%, ma è aumentata del 16% in Francia e del 18% in Germania.

 

Dobbiamo lavorare!

Dobbiamo lavorare meglio, in modo più efficiente!

 

Concluderei con “c’è voglia di casa, c’è voglia di mutui”! Presidente, noi la ringraziamo per il suo intervento, per i tanti dati, i tanti spunti anche in termini economici e macroeconomici che ci ha dato. Grazie!

Grazie Matteo e grazie a tutti!