Mutuo interesse – Come sta andando il mercato creditizio in Italia?

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Come sta andando il mercato creditizio in Italia? Si punta ancora sul tasso fisso? Quali sono le previsioni per il futuro? A queste e a tante altre domande, risponde Oscar Cosentini, il presidente di Kìron Partner SpA.

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Quando si parla di mutui, l’interesse è inevitabile e non ci riferiamo soltanto a quello che finisce nella rata. Oggi i numeri sono a raccontarci come sta cambiando il mercato e cosa aspettarci dal mercato. E per orientarci tra questi numeri, abbiamo una guida esperta: Oscar Cosentini, Presidente Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa. Buongiorno Presidente! 

Grazie Matteo, grazie per l’invito. 

Partirei però da un elemento importante, visto che parleremo di numeri. Da dove arrivano questi numeri e come li ha analizzati Kìron? 

Le fonti sono Banca D’Italia, Abi, Nomisma e Ocse. Poi abbiamo gli esperti Kìron che elaborano delle analisi interne.  

Dunque abbiamo definito così il perimetro. Il Presidente ci aiuterà ad entrare nelle dinamiche di mercato. Partirei da una considerazione generale, di contesto. Viviamo in una situazione generale difficile: qual è la fotografia del mercato dei mutui in Italia, stante questo scenario?  

Partiamo dallo scenario. Lo scenario è caratterizzato da grande incertezza e l’incertezza dà sempre instabilità. L’instabilità non aiuta a prendere decisioni e realizzare investimenti. La BCE è dovuta intervenire nell’arco dell’anno, a giugno e a settembre, per ritoccare i tassi e combattere l’innalzamento dell’inflazione. L’inflazione è passata in pochi mesi dall1% di fine gennaio al 4,2% di fine settembre, che non sono 4 punti in più ma il 400% in più. Si tratta di dati impressionanti. Quando interviene la BCE ritoccando i tassi al rialzo lo fa nell’ambito della propria politica monetaria, attraverso un meccanismo di trasmissione che vuole trasmettere all’economia reale gli effetti dell’innalzamento dei tassi. Come funziona? 

La BCE ha aumentato il tasso base sui depositi a 2,50, quello sugli impieghi a 2,65 e quello sul rifinanziamento marginale al 2,90%. Questo vuol dire che il denaro è più caro. Le banche riprezzano, le famiglie chiedono meno prestiti, circola meno denaro nell’economia, quindi si riduce la richiesta di beni e servizi e i prezzi si raffreddano. Sembrerebbe tutto molto semplice ma in realtà abbiamo due effetti collaterali importanti: uno è il costo del debito pubblico. Aumentando i tassi di riferimento, aumenta anche il rendimento dei titoli pubblici. Con l’aumento del debito pubblico, lo stato deve trovare nuove fonti per ripagare gli interessi e lo fa attraverso o nuove imposte o rifinanziandosi, quindi producendo nuovo debito. L’altro aspetto, forse quello più rischioso, è quello della compressione dell’economia: la politica di trasmissione diventa un freno a mano per l’espansione economica.  

E come sta reagendo il mondo dei mutui in Italia di fronte a questo scenario? 

Sta rispondendo bene 

E questa è una bella notizia rispetto allo scenario descritto 

Sì sta rispondendo bene perché noi contiamo di avere a fine anno 53, 54 miliardi di mutuo erogati contro i 55 dell’anno scorso, quindi un -3,5%. Quindi il comparto tiene, è sano ed è in piena attività.  

Entriamo nelle cifre e nelle analisi. A quanto ammonta la cifra erogata per l’acquisto di casa nei primi sei mesi del 2026 naturalmente raffrontata con il 2025 e ci interessa a capire se la domanda da parte degli italiani resta elevata.  

Rispondo subito con la cifra: 26 miliardi e 470 milioni. Si tratta di un -4,9% rispetto all’anno precedente. La domanda è diminuita del 5,9% ma, questi dati, vanno letti in un determinato modo. Quando andiamo a vedere l’erogazione diminuita del 4,9%, la domanda di mutui per acquisto casa è aumentata del 3,5%. Dunque il dato negativo risulta dalla diminuzione drastica delle richieste di surroga e sostituzione che sono crollate del 62%. Questo è normale: nel momento in cui aumentano i tassi, chi richiede la surroga? Soltanto chi ha un tasso variabile che decide di passare al fisso per una questione di sicurezza.  

Dunque tutto sommato, la voglia di casa e il desiderio di mutuo restano. C’è sempre questa domanda sul tasso fisso, tasso variabile e il tasso misto. Quindi ci interessa capire che cosa hanno scelto e che cosa stanno scegliendo gli italiani e perché? 

L’85% sceglie il tasso fisso. Lo fa per una questione di sicurezza, per una programmazione economica e perché c’è il fenomeno della surroga. La Legge Bersani consente in qualsiasi momento di trasferire il debito residuo di un mutuo presso un’altra banca che dà migliori condizioni. Oggi i tassi sono in aumento ma se dovessero diminuire ecco che con la surroga e il tasso fisso si torna a condizioni migliori.
Chi sceglie il tasso variabile è ormai una minoranza, siamo sul 5%. Interessante invece la crescita del tasso misto. Il tasso misto dà la possibilità di passare da variabile a fisso nell’ambito dello stesso contratto. Variabile con cap è meno dell’1%: troppo costoso.  

Anche qui adesso proviamo a tracciare l’identikit del mutuatario: qual è l’età media, l’importo medio e se la prima casa resta la scelta dominante. 

La prima casa è la prima scelta e rappresenta la motivazione principale per la richiesta del mutuo con oltre il 94% delle richieste di mutuo. Poi abbiamo la seconda casa: 2,3%. Residuale: 1,3% le altre motivazioni. La durata media del mutuo è abbastanza lunga, circa 27 anni e l’importo medio è di 128mila e 500 euro, dunque un importo che non è variato molto dagli anni precedenti.  

E l’età media? Abbiamo visto che nel nostro podcast legato all’immobiliare e al residenziale che la prima casa è una prima casa ancor più giovane negli ultimi tempi.  

Esattamente: la principale novità è data dalla riduzione dell’età del mutuatario. L’età media è sotto i 40 anni (38,9 anni – erano 40 anni nel 2024). Analizzando per fasce però, nella fascia 18-34 anni abbiamo il 33% dei richiedenti mutuo. Nella fascia appena successiva, cioè dai 35-44 anni abbiamo un altro 34%. Vuol dire che il 74% delle persone che richiedono mutuo in Italia ha meno di 44 anni. Questo fa sì che il mercato si mantenga vivo, dinamico e che ci sia sempre più richiesta da parte dei giovani che entrano sul mercato anche per i mutui CONSAP.  

Chiedo sempre di avere la sfera di cristallo per prevedere quello che sarà il futuro, anche partendo dalla premessa fatta all’inizio della puntata 

Le politiche creditizie delle banche sono conservative. Nel momento in cui aumentano i tassi, aumenta anche la rata de mutuo in caso di tasso variabile o, in caso di fisso, si fanno contratti a tassi più alti, è evidente che la banca debba tutelare il denaro che concede. Dunque si tratta di una politica creditizia attenta ma inclusiva: come abbiamo visto c’è l’ingresso di una fascia molto giovane, seppur con garanzie statali ma comunque che dà prospettive sul mercato.  La questione della sostenibilità della rata deve essere vista anche da un altro aspetto: il valore reale delle retribuzioni. Se aumenta il tasso di interesse aumenta anche il valore reale del salario? No, purtroppo. In Italia no, dobbiamo dirlo a voce alta. Se andiamo a prendere i dati sul potere d’acquisto reale, dal 2021 ad oggi, abbiamo perso il 6%. Negli ultimi 10 anni abbiamo perso l’8%, siamo il fanalino di coda in Europa. Questo è un aspetto preoccupante che la banca valuta quando poi concede il credito: nelle sue valutazioni prudenziali la banca fa sì che la rata non incida più del 30-35% del reddito netto disponibile.  

Volevo approfittare della sua presenza al nostro podcast per parlare di credito al consumo: non stiamo parlando più di mutui ma di prestiti e cessioni del quinto. Quali sono i volumi erogati nel primo semestre 2026? 

Il credito al consumo è una tipologia particolare di finanziamento concesso alle persone fisiche per bisogni propri o familiari. L’importo varia da 200 euro a 75mila: entro fine anno questo limite superiore arriverà a 100mila. Detto questo, è un mercato da 95 miliardi l’anno, di cui 35 è destinato alle carte di credito, mentre tutto il resto è sui finanziamenti puri. Quindi siamo oltre i 55,5 miliardi che costituiscono circa 10 milioni di operazioni processate. Il mercato del credito a consumo in Italia è in aumento: rispetto al primo semestre del ’25 abbiamo registrato un +4,2%. In particolare i prestiti personali aumentano del 4%, le cessioni del quinto del 9% e i prestiti finalizzati del 6%. 

Andando verso la conclusione del nostro incontro e della nostra puntata ci piaceva dare anche una fotografia della diffusione di Kìron? 

Vorrei partire da ciò che ha dichiarato in Conferenza Stampa la dottoressa Pasquali: presentando la rete ha parlato di un modello di business ben definito per dare assistenza nelle zone di prossimità. Quindi noi abbiamo ben 1270 collaboratori presenti in 270 agenzie. In più prevediamo di aprire da qui a fine anno altre 16 agenzie e con l’inserimento di altri 90 collaboratori. Tutti i collaboratori sono iscritti all’OAM, dunque hanno una certificazione di professionalità assolutamente definita.  

A proposito di professionalità, vorrei fare con lei una considerazione sull’importanza del consulente del credito.. 

Io ritengo che le persone facciano la differenza e questo lo dicono i dati: se mi permetti di tornare a Kìron, la qualità del credito intermediato da Kìron del 99,5% performing in bonis, rispetto ad un dato di mercato che di dà l’1,5% di default. Quindi il nostro credito è 4 volte migliore rispetto al panorama nazionale. Partiamo da qui: la scarsa conoscenza economica di base e la desertificazione bancaria sembrano due fenomeni che vanno su binari paralleli. In realtà no, si intersecano in maniera importante. Se è vero che il 60% degli italiani ha una conoscenza economica di base insufficiente, il 12% è completamente analfabeta, soltanto il 58% usa l’home banking (contro il 75% della Spagna e il 78% della Francia) e se aggiungiamo che 3400 comuni non hanno più una filiale fisica nei loro territori, che 4 milioni e 900mila persone sono tagliate fuori dalle reti bancarie fisiche e sono fuori anche 400mila imprese, vediamo come è importante andare a colmare questi spazi. Non si tratta solo di un elemento di business ma ha dei risvolti sociali importanti perché ad essere tagliati fuori sono soprattutto le fasce più deboli ad essere tagliati fuori dal sistema bancario. Quindi il consulente creditizio, Kìron in testa, deve avere questa opportunità e gestirla al meglio attraverso una consulenza creditizia di alta moralità e di alta qualità. C’è una frase di Seneca che amo moltissimo che dice: “Non esiste la fortuna, esiste il momento in cui il talento incontra l’opportunità”. L’opportunità c’è, il talento risiede in noi stessi: dobbiamo essere noi ad essere pronti con studio e conoscenza a cogliere questa opportunità e trasformarla in successo.  

Miglior chiosa per chiudere questa puntata non poteva esserci per chiudere questa puntata. Presidente Cosentini io la ringrazio per essere stato nostro ospite! 

Grazie a voi!