Casa dolce rata – I consigli per il mutuo. Intervista a Manuela Manenti

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PUNTATA 20 DE “LE CHIAVI DI CASA”, UN PODCAST DEL GRUPPO TECNOCASA

Come scegliere il mutuo più adatto alle nostre esigenze? Di quale documentazione abbiamo bisogno e come viene calcola la rata mensile?

I consigli della Product Manager di Kìron Partner per il settore dei mutui, Manuela Manenti.

Di seguito la trascrizione della puntata.

Bentrovati ad una nuova puntata del nostro podcast. Io sono Matteo Ranzini e oggi affronteremo un tema delicato ed importante. Acquistare casa è un passo decisivo ma come si può scegliere il mutuo giusto? In questa puntata cercheremo di svelare consigli pratici per trovare le migliori condizioni ed evitare errori insieme a Manuela Manenti, Product Manager Mutui di Kìron Partner, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa. Bentrovata Manuela.

Ciao Matteo e grazie per l’invito.

 

Entriamo subito nel cuore della puntata. Quali sono i passaggi fondamentali che un cliente dovrebbe seguire per ottenere un mutuo vantaggioso? E, aggiungo, quali gli errori da non commettere?

Il mutuo permette di realizzare il sogno dell’acquisto di una casa ma è un impegno a lungo termine; è necessario, quindi, operare una scelta consapevole. Un errore frequente è quello di affidarsi alla propria banca ritenendo che la stessa possa disporre delle condizioni migliori per le proprie esigenze. Non è detto che sia sempre così. Il consulente del credito Kìron, grazie agli accordi sottoscritti con gli istituti di credito sia a livello nazionale che locale, può proporre la soluzione migliore per le necessità del cliente.

 

Che cosa fa “praticamente” il consulente del credito Kìron?

Effettua una valutazione finanziaria (del momento e prospettica) al fine di realizzare il tasso di indebitamento del cliente. Aiuta, inoltre, il cliente nella definizione dell’importo e della durata del mutuo al fine di creare una rata sostenibile. Le banche, infatti, analizzano il rapporto data/reddito e prediligono che la rata non superi il 30-35% del reddito del nucleo familiare. Il consulente del credito aiuta il cliente nella scelta del miglior prodotto non solo in termini di tasso ma anche di spese accessorie al mutuo. Un errore frequente che si compie è quello di focalizzarsi sul tasso e non tener conto di tutte le spese connesse al finanziamento; l’indicatore che bisogna tenere in considerazione è il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale). Il consulente, inoltre, guida il cliente nelle scelte personalizzate: ad esempio nel caso di un immobile green alcuni istituti di credito prevedono delle specifiche scontistiche.

 

Hai parlato di tasso fisso e variabile: quali sono le principali differenze? E quali i consigli alla luce dei recenti ribassi operati dalla Banca Centrale Europea?

La principale differenza tra tasso fisso e variabile consiste nella determinazione: il fisso è legato al parametro Eurirs, viene definito all’atto della stipula e la rata non varia per tutta la durata del mutuo. Il tasso variabile è legato all’andamento dell’Euribor e varia mensilmente: dunque anche la rata cambia ogni mese. Negli ultimi due anni il tasso fisso è stato molto più conveniente ed è stato scelto dalla maggioranza dei clienti; l’andamento dell’ultimo periodo lascia presagire una riduzione del tasso variabile, che in futuro potrebbe portare più clienti ad optare per questa scelta.

 

A questo punto mi addentrerei ancor più nel dettaglio: vesto i panni di un cliente che si rivolge a un consulente del credito Kìron e chiedo quali sono i documenti necessari per istruire una richiesta di mutuo…

La documentazione necessaria è abbastanza corposa perché bisogna fornire all’istituto di credito tutti gli elementi per determinare la situazione finanziaria del cliente. Si parte dai documenti d’identità e dal codice fiscale, si prosegue con lo stato di famiglia, la documentazione reddituale (busta paga e certificazione unica nel caso di dipendente, modello unico nel caso di autonomo), poi gli estratti conto bancari e infine la documentazione sull’immobile (proposta d’acquisto e visura catastale).

 

Dai documenti passiamo alle tempistiche: quanto ci vuole mediamente per istruire la pratica e quanto per ottenere l’erogazione del mutuo?

Le tempistiche di delibera ed erogazione dipendono dalla complessità della pratica e dal processo bancario. Per una delibera reddituale è necessario un mese, per andare in stipula un paio di mesi. Esistono, tuttavia, casi di pratiche deliberate in meno tempo.

 

C’è un importo massimo per un mutuo e un tempo massimo di durata dello stesso?

Il sistema bancario italiano finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, elevabile a 95% se la perizia lo permette. Negli ultimi anni l’intervento dello Stato ha permesso ad alcune categorie reddituali (giovani con meno di 36 anni o nuclei familiari numerosi) di accedere anche al 100% del valore dell’immobile. La durata massima è di 30 anni, ma è stata introdotta anche una durata di 40 anni, meno utilizzata perché ritenuta più rischiosa. Va, infatti, calcolata anche l’età del mutuatario che non può superare gli 80 anni (un cliente di 50 anni può essere finanziato a 30 anni, un cliente di 60 anni a 20).

 

Quali sono le spese accessorie alle quali dovrò far fronte quando accenderò un mutuo?

Per accendere un mutuo bisogna considerare le spese di istruttoria (che la banca detrae dall’importo erogato e che servono per analizzare la pratica); abbiamo, inoltre, le spese di perizia sull’immobile e l’imposta di registro ipotecaria e catastale. Vanno considerate anche le spese del notaio per la sottoscrizione del mutuo, le spese relative alle polizze obbligatorie a tutela dell’immobile e le polizze sulla vita o sulla perdita di impiego per tutelare il cliente e il suo nucleo familiare.

 

Come viene calcolata la rata mensile di un mutuo?

La rata è il risultato di un calcolo meramente matematico che tiene conto dell’importo totale, della durata e del tasso del mutuo. Ovviamente cambia a seconda che si tratti di tasso fisso o variabile.

 

Posso chiedere un mutuo per ristrutturare casa? Ci sono condizioni differenti rispetto al mutuo classico legato all’acquisto? E per comprare una seconda casa posso chiedere un mutuo?

E’ possibile chiedere un mutuo per ristrutturare un immobile (sia che si tratti di opere di abbellimento o di adeguamento energetico). In questi casi le banche intervengono fino al 70% dell’immobile. Posso chiedere un mutuo anche per l’acquisto della seconda casa e l’intervento è finanziabile fino al 70% del valore dell’immobile.

 

Quando si parla di mutui a volte ricorre il termine “rinegoziazione”. Ci spieghi di cosa si tratta?

Si parla di rinegoziazione quando il cliente, dopo aver sottoscritto un contratto di mutuo, ritorna dalla propria banca chiedendo di modificare le condizioni di stipula, in particolare il tasso. Questo avviene quando le condizioni del mercato sono cambiate e quel tasso non è più competitivo. Se il risultato della rinegoziazione non soddisfa il cliente è possibile surrogare il mutuo, ovvero trasferirlo presso un altro istituto di credito mutando le condizioni ma mantenendo l’importo residuo del mutuo.

 

L’ultima domanda: stiamo assistendo ad una costante diminuzione di sportelli negli istituti bancari. In che modo una società di mediazione creditizia, in particolare Kìron, può supportare i clienti nella ricerca e nella scelta del mutuo migliore?

Gli istituti di credito, in un’ottica di riduzione di costi, chiudono sempre più le filiali sul territorio italiano e si rivolgono alle società di mediazione per il collocamento del loro prodotto mutuo. Kìron è leader in Italia nel settore della mediazione creditizia ed ha sottoscritto accordi con i principali istituti di credito. La consulenza del collaboratore Kìron dà accesso all’offerta mutui di tutto il panorama bancario italiano, ciò significa che con un solo appuntamento si può confrontare l’offerta della quasi totalità delle banche italiane. Questo permette al cliente di cercare la soluzione più adeguata alle proprie esigenze.

 

Grazie Manuela per tutti i consigli che ci hai fornito.

Grazie a te.

 

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