Il mercato è sbocciato – I trend del mercato immobiliare. Intervista a Fabiana Megliola e Piero Terranova

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PUNTATA 21 DE “LE CHIAVI DI CASA”, UN PODCAST DEL GRUPPO TECNOCASA

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ci offre una panoramica sullo stato di salute del mercato immobiliare italiano, analizzando diverse tematiche, fra cui il ruolo degli investitori, l’interesse per la casa vacanza e alcune curiosità su chi oggi acquista casa in Italia.

Di seguito la trascrizione della puntata condotta da Matteo Ranzini.

Benvenuti a una nuova puntata del nostro podcast, io sono Matteo Ranzini e oggi vi porteremo dietro le quinte del mercato immobiliare italiano con due ospiti d’eccezione ovvero gli analisti dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. Insieme a loro scopriremo non solo i trend del momento ma anche alcuni aspetti sociodemografici del mercato. Diamo quindi il benvenuto a Fabiana Megliola e Piero Terranova.

Ciao Matteo e grazie per l’invito è sempre un piacere essere qui.

 

Partiamo da una considerazione metodologica: qual è la provenienza dei dati di cui parleremo e delle informazioni che forniremo in questa puntata?

Piero: Per le analisi sociodemografiche, solo per il 2024, abbiamo analizzato più di 46mila compravendite e più di 10mila contratti di locazione, operazioni delle nostre agenzie sul territorio nazionale.

Fabiana: Per i prezzi e i canoni di locazione i dati a cui facciamo riferimento sono stati raccolti attraverso l’Osservatorio Immobiliare, una rilevazione semestrale che realizziamo grazie alle nostre agenzie presenti sul territorio. In relazione ai dati sul secondo semestre 2024 abbiamo censito 6.600 zone raccogliendo quasi 122mila dati.

 

Ora che abbiamo un’idea generale della metodologia entriamo nel vivo della puntata: qual è lo stato di salute del mercato immobiliare italiano?

Fabiana: Il mercato immobiliare italiano sta bene, gode di buona salute. A livello di prezzi abbiamo registrato un andamento che porta ad una chiusura tra le più interessanti degli ultimi anni. E’ emersa una spinta arrivata dal mercato del credito, la possibilità di accedere a mutui più vantaggiosi ha indotto molti acquirenti ad approfittarne e quindi ad acquistare casa. Nella seconda parte del 2024 c’è stato un andamento positivo sia nelle grandi metropoli, sia negli hinterland delle città e nei capoluoghi di provincia. Si confermano alcuni trend di inizio 2024: la preferenza per soluzioni in buono stato e per le nuove costruzioni (con attenzione particolare all’efficienza energetica degli edifici).

 

Il ruolo degli investitori: qual è la loro presenza sul mercato e in quali città si registra la quota maggiore di acquisti per investimento?

Piero: Gli investitori sono sempre molto presenti sul mercato nazionale. Nel 2024 registriamo un 19% di acquisti per investimento sul totale delle compravendite, è un dato leggermente più basso del 2023 ma si tratta di una quota molto alta. Le percentuali salgono se teniamo in considerazione i grandi centri italiani: città come Napoli e Palermo superano il 36-37% negli acquisti per investimento.

 

Prima e seconda casa: è aumentato o diminuito l’interesse per la casa vacanza?

 Piero: La casa vacanza dopo il periodo del Covid ha avuto un’impennata nelle compravendite. In questo momento ci siamo stabilizzati intorno al 7% sul totale delle compravendite, nel 2019 si arrivava al 5%. L’abitazione principale domina comunque nelle richieste immobiliari con il 74% sul totale.

Fabiana: Negli ultimi tempi notiamo un interesse crescente da parte degli stranieri che si riversano nelle nostre città turistiche. Vale per località di lago, mare ma anche per borghi caratteristici dell’entroterra. Ci sono molte richieste da parte degli stranieri in questo segmento specifico. E nelle realtà più piccole i prezzi sono anche più bassi.

 

Una curiosità sull’età media di chi compra casa…e magari anche sulle fasce d’età più attive…

Piero: In Italia, e questo è un dato che rimane piuttosto costante nel tempo, l’età media dell’acquirente è di 43 anni (si tratta ovviamente di una media). Se dividiamo le età in fasce scopriamo come quella più attiva sia di acquirenti fra i 18 e i 34 anni (30% a livello nazionale). Anche in questo caso ci sono città con numeri più elevati: Milano, Bologna, Torino presentano più del 35% di acquirenti under34. Sono “città giovani”.

 

Colgo questo assist per un’altra domanda, quella relativa ai single. Quanto impatta questa categoria negli equilibri del mercato immobiliare italiano?

Piero: Negli ultimi anni sono aumentati gli acquirenti single, siamo arrivati al 30% nel 2024, una quota leggermente più bassa del 2023 ma comunque molto importante. Ci sono città in cui i single raggiungono percentuali anche più alte: a Torino e Milano si supera il 44% (in particolare nel capoluogo lombardo abbiamo anche raggiunto quote intorno al 50%…è la città dei single per eccellenza).

 

Abbiamo accennato al risparmio energetico e alla sostenibilità degli edifici. In base ai dati in vostro possesso quanto interesse c’è negli acquirenti per soluzioni energeticamente più convenienti?

Fabiana: Il trend è in aumento e la nostra rete di agenzie ce lo conferma. C’è interesse per le nuove costruzioni in classe A. Il potenziale acquirente è consapevole del fatto che sul mercato non sia facile reperire immobili di questo tipo. il patrimonio immobiliare italiano è piuttosto vetusto e si caratterizza soprattutto per immobili in classe F e G. I dati sociodemografici confermano questa attenzione da parte degli acquirenti.

 Piero: Negli ultimi anni notiamo un costante aumento nelle compravendite di immobili ad elevata classe energetica. Nel 2024 a livello nazionale siamo arrivati all’8% nelle compravendite di immobili in classe A e B, un numero considerevole tra i più alti degli ultimi anni. Ci sono città in cui questo dato è ancora più alto, a Verona si supera il 9%, a Bologna addirittura si va oltre il 13%.

 

Dopo aver analizzato le compravendite passerei al comparto locazioni: quali sono i trend e quali le percentuali relative alle diverse tipologie di contratto?

Fabiana: Il mercato delle locazioni chiude il 2024 con una crescita che non vedevamo da decenni. I canoni sono cresciuti notevolmente, siamo in una situazione con una forte domanda ma con poca offerta. E questa carenza di immobili in affitto è frutto delle scelte dei proprietari che privilegiano lo “short rent”, ovvero gli affitti turistici soprattutto in alcune città (Roma, Bari, Napoli). Questo aspetto si riflette anche sulle vendite perché tanti proprietari che avevano deciso di vendere hanno cambiato idea puntando sull’affitto breve. Occorre ricordare anche come molti proprietari abbiamo timore di affittare e come sia basso il turnover di inquilini: gli immobili non si liberano così facilmente. Questa situazione ha determinato un rialzo dei canoni di locazione. Milano, che scontava anni di rialzi nei prezzi, ora si è stabilizzata; in alcune città, tuttavia, proprietari che hanno scelto l’affitto breve stanno avendo ripensamenti proprio perché c’è saturazione del mercato, la redditività si abbassa in un contesto così ricco di “short rent”.

Piero: La maggior parte degli affitti (60%) riguarda persone che scelgono espressamente la soluzione della locazione oppure non possono permettersi l’acquisto di un immobile. Abbiamo, poi, un 30% di affitti a lavoratori trasfertisti e un 7% a studenti. Anche in questo caso se ci addentriamo nelle realtà cittadine scopriamo notevoli differenze: a Milano più del 45% degli affitti riguarda lavoratori trasfertisti, a Bologna più del 30% degli affitti sono legati a studenti universitari. Per quanto riguarda i contratti registriamo, da qualche anno, un aumento della stipula di contratti brevi (a carattere transitorio), nel 2024 siamo arrivati al 30% sul totale; anche i contratti a canone concordato arrivano al 30%, mentre i contratti a canone libero (classico 4+4) arrivano al 40% ma anche in questo caso assistiamo a grandi differenze (a Milano e Torino sono in maggioranza i transitori oltre il 30% mentre a Roma, Genova e Verona i contratti a canone concordato superano il 60-70% sul totale degli affitti).

Grazie per averci fornito una panoramica esauriente sul mercato.

Grazie a te.

 

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