L’Italia e la voglia di casa – Come sta andando il mercato immobiliare italiano?

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Assieme all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, analizziamo l’andamento del mercato immobiliare italiano, fra città in cui i valori crescono e previsioni per il futuro. 

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Accendiamo i motori. È arrivato il momento del tagliando semestrale del mercato immobiliare italiano. Con numeri, tendenze e una buona dose di senso della realtà, scopriamo chi compra, chi affitta, quali città corrono e quali città invece rallentano. Lo facciamo grazie a Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa e, insieme a lei, a Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.

F- Ciao Matteo!

P- Ciao Matteo!

Partiamo dalla base: numeri. Oggi parleremo di dati anche curiosi, ma da dove provengono i numeri che vi hanno permesso di realizzare questa analisi?

F – I nostri dati provengono delle agenzie del Gruppo Tecnocasa che sono capillarmente distribuite sul territorio e, in questa prima parte del 2026 ci hanno consentito di censire più di 5700 zone, di raccogliere oltre 110mila dati che, sottolineo, sono dati di compravenduto e di locato.

P- Partendo dal compravenduto, anche le analisi sociodemografiche che svolgiamo, per questa prima parte dell’anno hanno visto campioni di circa 23mila compravendite e 5400 contratti di locazione analizzati.

Stiamo quindi parlando di darti certi e affermati. Entriamo dunque nel vivo della puntata e delle curiosità. Io aprirei Fabiana, con una metafora marinara che ci aiuti a fissare un pochino il contesto. Se il mercato immobiliare fosse una barca, sarebbe una barca che viaggia con il vento in poppa oppure sarebbe una barca che procede con rotta stabile? O ancora una ferma in porto in attesa che cambi il meteo?

F – Sarei fra la prima e la seconda definizione che tu mi hai dato: un mercato che sta andando ma che inizia a dare dei segni di rallentamento.

In particolare, dopo la metafora entriamo nel dato: ci puoi dare una dimensione numerica delle compravendite del primo semestre del 2026, ovviamente rafforzate con le compravendite del primo semestre 2025?

F- Guarda, lato compravendite, i datti dell’Agenzia delle Entrate ci hanno messo in evidenza ancora un quadro positivo, perché nella prima parte del 2026, dopo che avevamo chiuso un 2025 molto positivo (eravamo oltre le 766mila compravendite), c’è stato ancora un lieve recupero, intorno al 2%. Questa è una percentuale di crescita uguale sia per i comuni capoluogo che per quelli non capoluogo, a conferma che è un mercato comunque positivo in tutte le realtà territoriali.

Diciamo quindi che è una barca che sta veleggiando, non sta andando velocissima ma non è nemmeno ferma e si dirige verso la sua rotta naturale.

F- Per chiudere la metafora direi che va bene e, se analizziamo le 10 grandi città che noi studiamo, sono tutte in positivo lato compravendite. Una sola città ha segnato un calo del compravenduto: Firenze, in cui si inizia a sentire molto probabilmente l’effetto delle restrizioni volute dal comune circa gli affitti brevi.

Hai parlato della città più ferma. Quella più frizzante?

F- Verona è la città più frizzante sia lato compravendite sia lato prezzi. Si tratta infatti della città che ha visto una crescita più marcata dei valori delle case.

Piero invece a te il compito di tracciare come un detective l’identikit dell’acquirente. Chi compra casa e perché?

P- Partiamo dall’età. Il 31% degli acquirenti ha un’età compresa fra i 18 e i 34 anni. Se consideriamo la fascia 18-44 abbiamo il 55% degli acquirenti. Quindi più della metà degli acquirenti in Italia ha meno di 44 anni. Possiamo dare dei dati ancora più capillari: l’acquirente di abitazione principale ha mediamente un’età intorno ai 40 anni e questo è un dato che non varia rispetto agli anni precedenti. Gli investitori hanno circa 48 anni quindi, qualche anno in più rispetto a chi acquista l’abitazione principale. Si sale ancora se parliamo di acquisti di casa vacanze: in questo caso l’età media è di 52 anni. Poi ci sono le famiglie e i single. Due compravendite su tre vengono effettuate da famiglie: abbiamo un 34% di acquirenti single che è però una percentuale in crescita rispetto all’anno scorso che si attestava intorno al 32%. Si acquista soprattutto l’abitazione principale: 3 compravendite su 4 riguardano l’abitazione principale. Abbiamo un 18% di acquisti per investimento, una quota rimasta stabile. Sta crescendo invece la quota di acquisti di casa vacanza: questo segmento va molto bene negli ultimi anni: siamo passati dal 6,6% dell’anno scorso al 7,2% di quest’anno.

Se dovessi condensare tutto ciò che mi hai detto, citerei una canzone dalla “prima cosa bella” alla “prima casa giovane”.

P- I giovani bene, acquistano e c’è movimento.

Parliamo di un altro argomento caldo, i prezzi. Ci puoi dare una mappa dell’andamento, anche con i tempi medi di vendita nelle grandi città e nella realtà di provincia.

F- Per quanto riguarda i prezzi, c’è un recupero. Le grandi città chiudono con un +1,9%. L’hinterland delle grandi città chiudono con un +2%. I capoluoghi di provincia con +1,4%. Lato grandi città, Verona è quella che ha messo a segno il risultato migliore e, invece, per la prima volta dal 2016 abbiamo un segno meno davanti alla variazione dei prezzi di Milano. Milano cresceva dal 2016 e non si era mai fermata. In questa prima parte dell’anno abbiamo visto un piccolo arretramento che era un po’ nelle attese, visto anche che la città aveva avuto una rivalutazione importante negli ultimi 10 anni. E poi sono emerse alcune realtà dinamiche, come Torino dove c’è un interesse per gli investimenti nel capoluogo piemontese. E anche Genova che abbiamo sempre definito il fanalino di coda perché perdeva sempre valore dal punto di vista immobiliare e, invece, negli ultimi 3 semestri sta avendo un recupero e una spinta che arriva oltre che dagli acquirenti della prima casa anche dagli investitori che stanno puntando sul capoluogo ligure per via del terzo valico.

Chiedo ad entrambi se potete segnalarci qualcosa sulla domanda, cosa avete notato in questo ambito?

P – Parliamo di compravendite, quindi di transazioni già effettuate. Sicuramente il trilocale è la tipologia più compravenduta in Italia (siamo al 35% sul totale delle compravendite). Al secondo posto ormai da qualche anno troviamo le soluzioni indipendenti: dopo il Covid queste tipologie immobiliare sono andate sempre molto bene, non scendendo mai al di sotto del 20% e quest’anno arrivano intorno al 21%. Al terzo posto ci sono i bilocali che comunque che arrivano comunque quasi al 20% sul totale delle compravendite. Un dato interessante è quello che riguarda le case con classe energetica elevata A e B. Qui abbiamo delle percentuali che continuano a salire anche se relativamente basse: quest’anno in Italia registriamo un 9,2% di acquisti di abitazione di classe energetica elevata, l’anno scorso eravamo all’8,4%. La tendenza che notiamo è che ogni anno aumenta la sensibilità e migliora il parco abitazioni a livello nazionale.

F – Gli altri elementi che stiamo notando lato domanda è che c’è una crescita di interesse per le soluzioni nuove per la possibilità di avere un risparmio energetico. Il clima che stiamo vivendo in questi ultimi tempi rappresenta una spinta da questo punto di vista. Altro aspetto è il rafforzamento dell’interesse da parte degli stranieri rispetto alle case italiane. C’è un amore importante per i nostri paesaggi e i nostri territori. Sono usciti pochi giorni fa i risultati sul turismo dell’esteta e i numeri sono decisamente significativi. Abbiamo visto soprattutto sul segmento della casa vacanza che c’è stato un aumento di compravendite da parte di stranieri che si stanno indirizzando al mare, in montagna e nei borghi in maniera particolare. Questo perché ritengono l’Italia un paese sicuro in cui indirizzare i propri risparmi sia dal punto di vista economico che di sicurezza: aumenta la percentuale di persone che viene dall’Europa dell’Est e che investe nel nostro paese. Molto probabilmente il contesto geopolitico che stiamo vivendo continua a dare una spinta al mattone italiano.

Piero, un aspetto interessante è quello dei flussi abitativi. Per chi cerca casa il desiderio è città-centrico o c’è una volontà di spostarsi all’esterno dei centri urbani?

P – Il desiderio è città-centrico ma dal 2019 monitoriamo un dato. Nel 2019 i residenti nelle grandi città che acquistavano la casa principale nel 25% dei casi si spostavano fuori dalle grandi città. Quest’anno questo 25% è diventato un 40% quindi sempre più persone dalle grandi città si spostano verso fuori per acquistare l’abitazione. Uno dei motivi principali è quello legato ai prezzi al momento. Ogni città ha delle dinamiche differenti: per esempio a Milano questa tendenza è ancora più accentuata. Su Milano nel 2019 avevamo un 35% di fuoriuscite: quest’anno siamo arrivati al 62%. Ci sono poi città come Napoli, Bologna, Roma e Torino che hanno quasi un 50% di flussi verso l’esterno come acquisti. In città dove mediamente le quotazioni sono più basse come Genova, Palermo e Bari ecco, questi luoghi trattengono meglio i residenti. Per esempio a Bari e a Palermo quasi il 90% dei residenti continua ad acquistare in città.

Elemento non secondario il mare. Tutto sommato svegliarsi la mattina e scrutare il mare..

P- Potrebbe essere una lettura ma i prezzi sicuramente incidono!

Mi sposterei invece con entrambi nell’ambito delle locazioni, partendo da Piero e chiedendogli i motivi principali e le tipologie contrattuali adottate e invece, con Fabiana capiamo l’andamento dei canoni e capiamo un pochino il termometro della città.

P – Sulle locazioni i nostri dati sono abbastanza stabili per quanto riguarda gli affitti: si affitta il 70% delle volte per scelta abitativa, abbiamo un 24% di affitti per lavoratori trasfertisti e un 6% di affitti a studenti universitari. Sta aumentando un pochino la quota di affitti a studenti e diminuisce un pochino la quota di lavoratori trasfertisti però diciamo che la situazione è abbastanza stabile negli ultimi anni. Anche dal punto di vista contrattuale non registriamo grosse variazioni. In Italia il contratto più utilizzato resta quello a canone libero, con il 41% di questa tipologia. Un 31% è invece legato al canone con contratto transitorio.

Sui prezzi invece Fabiana?

F- I canoni continuano a salire ma meno rispetto ai semestri precedenti. Quindi anche qui siamo in una fase di rallentamento della crescita. La domanda di case in affitto è sempre alta, fra studenti, lavoratori fuori sede e quelli che non vogliono o riescono a comprare casa. Queste categorie si trovano di fronte ad un’offerta che non sempre è adeguata soprattutto in termini qualitativi. In questo primo semestre, fra le grandi città, Milano, Bologna e Bari hanno dato segnali di ribasso dei canoni di locazione. Le motivazioni sono da ricercarsi in due elementi: la prima è la qualità abitativa, in questo caso i potenziali inquilini non sono più disposti a spendere certe cifre se la qualità dell’immobile non rispecchia il valore richiesto e quindi si va in trattativa quando questo non avviene. Soprattutto però si sta confermando un fenomeno che noi avevamo già intercettato qualche anno fa di un ritorno sul segmento residenziale degli immobili destinati agli affitti turistici. I proprietari stanno invertendo la tendenza e stanno preferendo fra l’altro come inquilini gli studenti.

Si tratta di un tema molto caldo e molto sentito che ha generato polemiche, scontri ma anche un dibattito molto interessante. Oggi vi ho chiesto di essere detective, di usare metafore ma non posso chiudere la puntata senza chiedervi di usare la sfera di cristallo e provare a ipotizzare quello che sarà il mercato immobiliare nei prossimi mesi.

P- Inizio io dicendoti che nei prossimi mesi non ci aspettiamo grosse variazioni per quanto riguarda gli acquisti per investimento. Le quote di investitori a livello nazionale non dovrebbero cambiare e resterà più o meno intorno al 18%. Sicuramente aumenterà la percentuale di acquisti con classi energetiche efficienti. Ciò che potrebbe aumentare se continua l’aumento dei prezzi è il flusso verso l’esterno di chi si sposta verso fuori per l’acquisto della casa.

Questa barca avrà un pochino più di vento o resterà a navigazione controllata?

F – Rimane in navigazione controllata anche perché dovrà vedersela con degli agenti esterni, “metereologici” come i tassi d’interesse. La BCE ha rivisto al rialzo i tassi e dunque si ipotizzano ulteriori tocchi verso l’alto e sappiamo come il mercato del credito influisca in maniera importante sul mondo immobiliare residenziale. Noi comunque ci aspettiamo una chiusura dell’anno intorno a 767mila compravendite, prezzi ancora in aumento e canoni di locazione ancora in leggera crescita.

Ci muoviamo in un contesto ancora incerto per via della situazione geopolitica ma, da un certo punto di vista, questo aspetto può anche aiutare il mercato immobiliare se si dovesse confermare l’attrattività che l’Italia sta avendo rispetto agli acquirenti stranieri. D’altra parte c’è un dato che sembra resistere a qualunque avvenimento che è l’amore degli italiani per il mattone, vediamo cosa succederà anche se direi che la parte creditizia è quella che andrà ad impattare maggiormente.

Ci sono tempeste e sirene, ma l’italiano vuole tornare a Itaca! Grazie Fabiana e Piero per le vostre analisi!

P e F -Grazie a te!