Vale tutto – Come funzionano le valutazioni immobiliari

Categorie: Info dal Gruppo / Podcast

Nel nuovo episodio de “Le Chiavi di Casa”, Matteo Ranzini intervista Sarah Stroppa e Monica Locci, responsabili dipartimento valutazioni di Tag, Tecnocasa Advisory Group, del Gruppo Tecnocasa.

Tema: il mondo delle valutazioni immobiliari. 

Ascolta l’episodio su Spotify e Apple Podcasts. Puoi inoltre leggere la trascrizione dell’intervista qui sotto.

 

Bentrovati ad una nuova puntata del nostro podcast, io sono Matteo Ranzini ed oggi abbiamo una puntata che definirei… “di valore”. Il gioco di parole serve ad introdurre il tema e le ospiti odierne, esploreremo infatti insieme il mondo delle valutazioni immobiliari con Sarah Stroppa e Monica Locci, responsabili dipartimento valutazioni di Tag, Tecnocasa Advisory Group del Gruppo Tecnocasa.

Ciao Matteo

 

Partiamo dalle fondamenta: che cos’è Tag e quale parte rappresentate di questo organismo del Gruppo Tecnocasa?

Tecnocasa Advisory Group Spa è la società del Gruppo Tecnocasa che dal 2005 fornisce servizi di consulenza in ambito immobiliare ai soggetti istituzionali e privati interessati alla valutazione, all’acquisizione, vendita o locazione di portafogli immobiliari, dislocati sul territorio nazionale.

 

Abbiamo intitolato la puntata “Vale tutto”…trattandosi di valutazioni…vi piace?

Ci piace !! Aggiungo che Tag è organizzato in due dipartimenti: uno è quello della valutazione che rappresentiamo e che si occupa anche di servizi tecnici. L’altro dipartimento, quello Agency, si occupa di predisporre e coordinare le strategie strettamente legate alla commercializzazione. Forniamo, insomma, una consulenza a 360 gradi.

 

Entriamo nel vivo: chi sono i vostri clienti e quanti incarichi gestite?

I nostri sono clienti istituzionali, abbiamo istituti di credito, enti ecclesiastici, fondi d’investimento immobiliare, Sgr, clienti privati con patrimoni immobiliari dislocati su diversi comuni. Gestiamo circa cento incarichi e nella quotidianità la mole di lavoro è sfidante.

 

Immagino si parli di immobili di notevoli dimensioni…

Se immagini un immobile noi lo abbiamo valutato…uffici di una multinazionale, conventi…quando cammini per strada vedi degli immobili, tutto quello che vedi può essere oggetto di valutazione immobiliare…complessi residenziali, immobili ricettivi, direzionali, centri commerciali, logistiche, magazzini, laboratori artigianali, terreni agricoli ed edificabili…davvero un’eterogeneità di strutture.

 

A noi piace anche giocare ed essere curiosi nel nostro podcast…in base alla vostra esperienza c’è una valutazione singolare, particolare, alla quale avete lavorato?

Qualche giorno fa un cliente ci ha richiesto la valutazione di un Centro Sportivo, non recente in termini di edificazione ma piuttosto ampio con una struttura principale, una palestra, una piscina coperta, campi esterni da tennis-padel-beach volley, piscine esterne ed un parco. Oltre all’immobile in sé in questo caso abbiamo dovuto tener presente altre variabili per la valutazione complessiva: abbiamo effettuato ricerche sulla pratica sportiva in Italia, il bacino di utenti riferito alla localizzazione dell’immobile, le tariffe stesse di adesione…insomma c’è un contesto complesso e multiforme che va analizzato quando si deve valutare un immobile. Nel caso di un convento che abbiamo dovuto valutare in una grande città italiana ci è stato richiesto di pensare ad un potenziale cambio d’uso dell’immobile a sede di servizi d’istruzione. In questa circostanza abbiamo dovuto studiare il contesto cittadino in cui la struttura si trovava e l’esigenza di alcuni istituti di formazione di ampliare le loro sedi installandosi così nella struttura dismessa. Abbiamo analizzato l’ammontare delle rette scolastiche, le normative relative alla creazione di un polo di formazione…C’è dunque un lavoro “investigativo” connesso alla semplice valutazione dell’immobile.

 

Quali sono gli errori più comuni che andrebbero evitati quando si valuta un immobile?

Dal punto di vista del valutatore bisognerebbe evitare di entrare in un’ottica troppo soggettiva, facendo prevalere il gusto personale nella definizione delle scelte e nei criteri. Tutto deve essere supportato da dati concreti e dimostrabili. E’ pur vero che in questo processo permane, comunque, una componente soggettiva. Dal punto di vista dei proprietari si dovrebbe cercare di non far intervenire la componente emotiva, pensando ai valori emozionali che un immobile racchiude e si dovrebbe pensare che non sempre si riesce a rientrare dell’investimento iniziale messo in campo per l’immobile stesso perché nel frattempo intervengono componenti che modificano i vari parametri.

 

Quali strumenti pratici avete a disposizione nel percorso di valutazione?

Tra gli strumenti che utilizziamo nella nostra quotidianità non può mancare il Sister, ovvero il portale dell’Agenzia delle Entrate dedicato al catasto. E’ la base della nostra valutazione per le ricerche catastali. Utilizziamo il portale dell’Agenzia delle Entrate anche per i prezzi delle compravendite. Poi utilizziamo i portali di pubblicità immobiliare, quello dell’Istat, e “last but not least” vogliamo citare l’importante contributo dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che raccolgono i dati delle agenzie della rete e fanno in modo che possano essere utilizzati per la valutazione.

 

Quali sono invece i documenti necessari per una valutazione?

Per una valutazione standard è sufficiente disporre della tripletta catastale: foglio, particella e subalterno quando presente poiché questa determina in maniera univoca l’immobile. Per una valutazione più accurata bisognerebbe disporre di un set documentale più corposo ed approfondito con le planimetrie, fotografie dell’immobile qualora non sia visitabile, contratti di locazione (quando occupato), eventuali perizie redatte da altri tecnici, dichiarazione di conformità dell’immobile. Nel caso dei terreni sarebbe utile un certificato di destinazione urbanistica. I siti di provincia, regione, dei comuni sono comunque utili per tutta una serie di dati accessori a completamento della valutazione.

 

La rete di agenzie del Gruppo Tecnocasa si occupa di immobili residenziali e anche di immobili per l’impresa. Ci sono differenze nella valutazione di queste tipologie?

Sì ci sono differenze. Nel caso del residenziale è difficile definire delle caratteristiche generali, certamente influiscono l’ubicazione (pensiamo al valore di una casa “vista mare”), la superficie, la distribuzione interna degli spazi, lo stato manutentivo, le finiture, la presenza di un ascensore, il piano, le prestazioni energetiche. Nel caso di immobili commerciali sono determinanti la posizione (strada principale, numero di vetrine), nel caso della logistica o di capannoni la vicinanza a vie di comunicazione e la presenza di parcheggi e piazzali di manovra.

 

Due ultime curiosità. Su cosa può contare il cliente che si rivolge a voi per una valutazione e  qual è il grado di interazione che avete con le agenzie del Gruppo Tecnocasa?

Il cliente può contare sulle competenze del nostro gruppo di lavoro, sull’esperienza del Gruppo Tecnocasa e sulla presenza capillare delle agenzie delle nostre reti sul territorio italiano. L’interazione con le agenzie è quotidiana, è fondamentale la loro conoscenza del mercato immobiliare locale. A volte abbiamo bisogno di fotografie, sopralluoghi, non basta la semplice analisi tecnica dell’immobile e le agenzie davvero ci danno una grossa mano da questo punto di vista.

 

Grazie Sarah e Monica per il vostro prezioso contributo!

Grazie a voi per l’invito.