Una casa che vale – Come funziona la valutazione di un immobile

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Un nuovo episodio de “Le Chiavi di Casa” è on air. Matteo Ranzini intervista Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa e Davide Leotta, affiliato Tecnorete Bra, in una puntata dedicata al funzionamento della valutazione immobiliare.

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In alternativa, puoi leggere qui sotto la trascrizione dell’episodio.

 

 

R – Oggi scopriremo tante informazioni e consigli utili sulla valutazione immobiliare. A guidarci in questo percorso saranno Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa e Davide Leotta, affiliato Tecnorete Bra, in provincia di Cuneo. Bentrovato Piero!

P – Ciao Matteo!

R – E benvenuto Davide!

L – Ciao Matteo, grazie!

R – Una puntata con due ospiti, una puntata con due anime per spiegare come funziona uno strumento di valutazione a disposizione delle agenzie (e lo faremo con Piero) e poi parleremo del ruolo dell’agente immobiliare nel contatto con il cliente assieme a Davide.

Partirei da te Piero, chiedendoti che cos’è il T-Valuta e quale è stata la scintilla che vi ha spinto a creare questo sistema di valutazione

T – Sì, il T-Valuta è uno strumento nato nel 2014 con l’obiettivo di offrire agli affiliati un software che potesse affiancarli nella valutazione immobiliare. Nel corso degli anni lo strumento si è aggiornato (e continua ad aggiornarsi) perché cambiano i parametri, le tecniche di valutazione e, soprattutto, cambia la tecnologia. Al progetto hanno partecipato diversi settori del Gruppo Tecnocasa: l’Ufficio Studi si occupa della parte matematica e statistica. Abbiamo inoltre il team advisory del Gruppo che si occupa delle valutazioni vere e proprie e il settore IT che ha sviluppato il programma.

R – Qual è la benzina che alimenta questo strumento? Qual è il Data-Set che entra nel motore di questo strumento?

T – Partiamo da un esempio: si vuole valutare un immobile che si trova a Milano. L’affiliato inserisce l’indirizzo dell’immobile, le caratteristiche esatte dell’immobile e, a questo punto, il T-Valuta offre una mappa di tutte le compravendite che sono state svolte in quell’area negli ultimi mesi. Oltre alle compravendite, l’affiliato può vedere anche gli immobili che sono attualmente in vendita attraverso le nostre agenzie. Un altro parametro su cui si basa il T-Valuta è l’Osservatorio Immobiliare, la rilevazione semestrale condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa che raccoglie da più di 30 anni i valori sul territorio nazionale

R – Abbiamo dato un quadro di tutto ciò che alimenta questo strumento

T – Volevo fare una precisazione sulle compravendite: il T-Valuta possiede al suo interno le compravendite registrate all’Agenzia delle Entrate. Fra queste compravendite ci sono anche quelle effettuate attraverso le nostre agenzie. Queste sono compravendite “speciali” per il T-Valuta, perché sono quelle di cui conosciamo meglio le caratteristiche. Fare una comparazione con ciò che è stato compravenduto con tutte le caratteristiche del caso, diventa un esercizio molto più facile rendendo più accurata la valutazione.

R – Ecco Davide, io mi metto nei panni del cliente e mi sento dire sempre che c’è un servizio di “valutazione gratuita” dell’immobile nelle agenzie Tecnocasa e Tecnorete. Che cosa significa?

L – Io partirei innanzitutto con il dire che il cliente per noi ha un ruolo centrale e rappresenta il centro del nostro mondo, con le sue esigenze, i suoi sogni e obiettivi. Il nostro compito nei panni di consulenti è ascoltare le loro esigenze e cercare di guidarlo verso il raggiungimento dei suoi obiettivi. Ed è proprio nel contesto del “guidarlo” che si inserisce il tema della valutazione. Il cliente che si affida ad un’agenzia del Gruppo ha a disposizione la professionalità e la competenza di agenzie che sono ben radicate sul territorio. Questo fa sì che la nostra capacità nel conoscere le evoluzioni del mercato locale in cui operiamo dà la possibilità al cliente di conoscere nel dettaglio la valutazione del suo bene. In questo modo snelliamo i tempi di vendita, cogliamo tutte le opportunità di mercato ma soprattutto un percorso di vendita più sereno e soddisfacente.

R – Davide, immagino esistano sempre dei pesi negli elementi di valutazione: la posizione di un immobile, l’anno di costruzione, la classe energetica, i servizi in zona. Quale percentuale attribuisci a questi elementi nella valutazione di una casa?

L – Sono tutti aspetti fondamentali. Io direi che la posizione rappresenta un elemento fondamentale. Ai miei clienti dico sempre scherzando: “Le case sono immobili, non hanno le rotelle”. Questo porta inevitabilmente ad una valutazione legata alla posizione. A questa possiamo collegare i servizi e la possibilità di comprare casa in un quartiere sicuro. La posizione dà un valore maggiore laddove i servizi siano più vicini mentre, dove sono più distanti, danno un valore minore. I posti in cui i servizi sono assenti portano invece a prezzi ancora più bassi.

R – Dove finisce il sussidio dello strumento e dove inizia l’occhio dell’agente? Come ti muovi nell’utilizzo del T-Valuta ma anche nella conoscenza del luogo in cui operi?

L – Sicuramente lo strumento ci fornisce un dato. Ciò ci permette di partire da un dato oggettivo nelle considerazioni che facciamo con il cliente. Indubbiamente l’occhio dell’agente immobiliare assume un ruolo importante. Grazie alla nostra esperienza, siamo in grado di prevedere le criticità che si possono sviluppare durante il percorso di vendita, evidenziare e valorizzare dei plus che quell’immobile può avere. Sicuramente la nostra esperienza sul campo è fondamentale.

R – Possiamo dire 50 e 50?

L – Possiamo dire 50 e 50

R – Un buon equilibrio. Piero, abbiamo parlato del T-Valuta: posso far valutare il mio immobile online con questo strumento?

T – In realtà sì. Il T-Valuta è un software dedicato all’utilizzo solo delle agenzie Tecnocasa e Tecnorete. Esiste però una versione light dello strumento a cui tutti possono accedere dai portali Tecnocasa e Tecnorete o dai siti delle agenzie. Cliccando su “Valuta immobile” e inserendo alcune caratteristiche dell’immobile, è possibile ottenere una prima valutazione dell’immobile.

R – Esiste questo strumento anche per il comparto non residenziale? Perché noi stiamo parlando di case, ma in realtà ci sono anche uffici, negozi ecc.

T – Sì, esiste uno strumento dedicato agli immobili per l’impresa, in particolare uno strumento che valuta in questo caso sia i prezzi sia i canoni di locazione di uffici, negozi e capannoni. Anche in questo caso esiste una versione light che può essere utilizzata da tutti.

R – Una volta che il mio immobile è stato valutato, che cosa ottengo?

T – Il T-Valuta produce un report finale che non è solo una valutazione ma un vero e proprio report del mercato immobiliare di cui stiamo chiedendo le informazioni. Questo report contiene dunque anche una serie di informazioni supplementari come ad esempio la domanda immobiliare, i tempi di vendita, le caratteristiche demografiche, i valori registrati dall’Agenzia delle Entrate ecc. Alla fine del documento sono presenti le informazioni dell’agenzia che ha effettuato la valutazione un QrCode che facilita l’accesso al cliente finale e l’informativa privacy.

R – Qual è l’errore più comune che può fare un proprietario di casa quando prova a dare un prezzo al proprio immobile?

L – Gli errori più comuni sono due. Uno è l’effetto affezione. Ricordiamoci sempre che una casa non è solo 4 mura, ma è un pezzo di vita e un pezzo di cuore. Cercare di rendere più razionale il ragionamento del proprietario e uno degli aspetti che più ci preme. Il secondo errore che può commettere un proprietario nel valutare il proprio immobile è considerare i prezzi di richiesta delle case e non del compravenduto. Questo perché accedere ai prezzi di richiesta è molto più semplice rispetto a quelli del compravenduto: basta entrare in un portale online e fare una comparazione. Noi che conosciamo il territorio riusciamo a dare dei dati di compravenduto e non di richiesta.

R – Immagino che ci siano proprietari che stimano il proprio immobile molto di più del loro reale valore ma anche proprietari che proprio che, grazie a questo tipo di valutazione, sono riusciti a vendere ad un prezzo maggiore rispetto a quello inizialmente richiesto..

L – Non capita spesso ma mi è successo. Ricordo un caso di un paio di mesi fa, con l’incarico di vendita di un cliente che aveva già comprato attraverso di noi nel 2020, si trasferisce in un’altra regione e dunque svuoterà la casa prima dell’estate. Il proprietario aveva in mente un prezzo ma, valutando la casa, ho subito apprezzato alcuni dettagli che lui invece non aveva notato. Alla fine abbiamo venduto l’immobile ad un prezzo leggermente superiore rispetto a quello che si aspettava.

R – A volte ciò che può valere meno per me, può valere di più per un altro. Una curiosità invece su un immobile particolare da valutare?

L – Mi viene in mente una casa valutata 3 anni fa. Si trattava di una casa molto bella in una posizione panoramica e prestigiosa dell’area in cui opero. Aveva però un problema: l’ingresso in comune con altre due abitazioni (fra l’altro abitate da genitori e figlia). Il proprietario inizialmente non comprendeva le criticità che avevo previsto. Nel tempo però, si è convinto delle mie considerazioni, aumentando così la sua fiducia nei nostri confronti. Alla fine la casa l’abbiamo venduta e il cliente è rimasto molto soddisfatto.

R- Un’ultimissima cosa: visto che abbiamo parlato di posizione, anno di costruzione ecc., volevo chiederti della classe energetica. C’è una sensibilità maggiore nei confronti di questo tema?

L – Rispetto a qualche anno fa c’è una maggior preparazione da parte del cliente. Le normative europee stanno andando verso un mercato green e l’Italia è nel flusso. Una casa con una performance energetica migliore è più richiesta e le stesse banche stanno lavorando molto con i mutui green. Quindi i clienti si stanno spostando di più su immobili ad alta efficienza energetica oppure su immobili riqualificati e riportati ad ottime performance.

R – Piero e Davide, grazie della vostra presenza e dei vostri consigli!

L – T – Grazie a te!