Stipulare un contratto di compravendita: il preliminare di vendita
Cos’è il preliminare?
Giuridicamente è un contratto ad effetti obbligatori, cioè un contratto nel quale le parti si obbligano ad alienare e ad acquistare uno o più beni immobili assumendosi l’onere di stipulare un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferirà la proprietà dell’immobile.
Deve essere redatto in forma scritta?
Sì certamente. Il contratto preliminare deve avere la stessa forma, prescritta dall’art. 1351 del codice civile, del contratto definitivo a pena di nullità.
La caparra confirmatoria e l’acconto
Al fine di rafforzare l’obbligo contrattuale assunto, per rendere maggiormente efficace l’accordo, il promissario acquirente versa al promittente venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale; infatti se la parte inadempiente è quella acquirente, spetta alla parte venditrice trattenere la caparra a titolo di risarcimento. Se invece inadempiente è la parte venditrice essa sarà obbligata alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra più una somma di eguale entità (doppio della caparra). L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale.
La registrazione del preliminare
Il preliminare di compravendita deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, come prescrive l’art 10 DPR 131/1986, entro i 30 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso tramite il pagamento dell’imposta di registro pari ad € 200 e l’imposta proporzionale pari allo 0.50 % della caparra versata.
Sul contratto preliminare dovrà essere apposta una marca da bollo da € 16 ogni 100 righe di scrittura.
Qualora invece sia stato versato un acconto – prezzo oltre all’imposta di registro, si dovrà corrispondere un’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto.
Chi deve registrare il preliminare?
L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti in maniera solidale pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere l’intero pagamento.
Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia, poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate.