Come funziona il mutuo

 

CARATTERISTICHE DEL MUTUO

Un mutuo consiste fondamentalmente in un prestito che il cliente chiede alla banca per una finalità specifica (es. acquisto casa o ristrutturazione casa).
Il rimborso del prestito avviene a rate, costituite da una quota di capitale ricevuto a prestito (quota capitale) e da interessi maturati (quota interessi).
Il finanziamento richiesto avrà quindi una serie di caratteristiche specifiche:

• Finalità
• Durata
• Importo (inteso non solo in termini di somma richiesta ma soprattutto come percentuale del valore dell’immobile finanziata)
• Tasso applicato per il calcolo degli interessi
• Piano di ammortamento utilizzato per calcolare le rate

Incontrando un Consulente del Credito Kiron/Epicas del Gruppo Tecnocasa potrai affrontare al meglio la scelta del mutuo più adeguato alle tue esigenze con un esperto al tuo fianco.
FINALITÀ

Le finalità per cui un mutuo può essere acceso sono molteplici:

• Acquisto prima casa
• Seconda casa
• Acquisto casa occupata: è l’acquisto di una casa già occupata da degli affittuari al momento della sottoscrizione del mutuo
• Acquisto per investimento: è l’acquisto di una casa che, una volta divenuta di proprietà, non verrà abitata ma verrà affittata
• Mutui per ristrutturazione: è un finanziamento che ha come finalità la ristrutturazione di una casa già di proprietà, o il contemporaneo acquisto e ristrutturazione di un immobile.

DURATA DEL RIMBORSO

Solitamente le banche concedono mutui di durata compresa tra 5 e 30 anni. All’aumentare della durata del rimborso:

• Aumenta la quota di interessi che alla fine verrà pagata dal cliente
• Diminuisce l’onerosità delle singole rate.

QUALE DURATA SCEGLIERE

• Se si desidera una rata mensile più bassa e sostenibile (che non pregiudichi altri consumi) è consigliabile scegliere la lunga durata
• Se l’obiettivo è pagare meno interessi possibile, compatibilmente con la propria disponibilità di reddito, è consigliabile scegliere un mutuo di media durata
• Esistono anche mutui di durata variabile ma caratterizzati da una rata fissa che segue l’andamento dei tassi d’interesse: se i tassi aumentano aumenta la durata, se diminuiscono essa si riduce.

PERCENTUALE DI FINANZIAMENTO

Il rapporto percentuale tra la somma chiesta in prestito alla Banca e valore dell’immobile è chiamato Loan To Value (LTV), ogni Banca può decidere quale percentuale massima del valore dell’immobile finanziare. Di solito questa percentuale dipende da:

• Finalità dell’acquisto (prima casa, seconda casa, casa che verrà poi affittata, ristrutturazione): per la prima casa oggi si arriva fino all’80% della copertura del valore dell’immobile
• Durata: le durate ammesse variano dai 5 ai 30 anni, in alcuni casi si arriva anche a 40 anni.

TASSO D’INTERESSE

Il tasso utilizzato per il calcolo degli interessi del mutuo dipende dall’indice di riferimento utilizzato (i principali sono l’EURIBOR/ BCE per il tasso variabile e l’ EurIRS per il tasso fisso) e dallo spread che dipende dalla rischiosità (per la banca) del mutuo; esso varia da banca a banca.

Tasso d’interesse netto = Indice di riferimento + Spread

Principali indici di riferimento: l’Euribor (un indice che dipende dal costo del denaro -EURO- a breve e medio termine nel mercato interbancario Europeo) e l’IRS (un indice che dipende dal costo del denaro -EURO- a lungo termine nel mercato interbancario Europeo).

• Un mutuo con un tasso legato (indicizzato) all’Euribor è detto mutuo a tasso variabile
• Un mutuo con tasso legato (indicizzato) al tasso BCE è detto mutuo a tasso variabile
• Un mutuo con un tasso legato (indicizzato) all’ IRS è detto mutuo a tasso fisso.

MUTUO A TASSO VARIABILE

Rata iniziale	Rischiosità
L’Euribor/tasso BCE è generalmente più basso dell’IRS, per cui le rate iniziali sono più basse, se il mutuo è indicizzato a tasso variabile.	Il tasso varia ad ogni rata: quindi ogni rata ha importo diverso ed è perciò impossibile sapere al momento della sottoscrizione del mutuo quanto si pagherà di interessi alla fine del rimborso

MUTUO A TASSO FISSO

Rata iniziale	Rischiosità
L’IRS è generalmente più alto dell’Euribor/ Tasso BCE, per cui le rate iniziali sono sempre più alte, se il mutuo è indicizzato a tasso fisso.	Il tasso applicato è lo stesso in ogni rata: quindi ogni rata ha lo stesso importo ed è perciò possibile sapere al momento della sottoscrizione del mutuo quanto si pagherà di interessi alla fine del rimborso

MUTUI A TASSO MISTO

• Mutui a tasso variabile con CAP: cioè mutui con un tasso massimo prefissato contrattualmente (CAP) oltre il quale il tasso di interesse netto non potrà salire
• Mutui a tasso variabile ma a rata costante : in questo caso la rata resta fissa, a variare è la durata del mutuo, cioè il numero di rate da pagare
• Mutui con tipo di indice “rinegoziabile” (di solito ogni 2 o 5 anni), per scegliere di passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa

Incontrando un Consulente Kiron o Epicas potrai ponderare adeguatamente la scelta della tipologia di mutuo più adeguato alle tue caratteristiche.

PIANO DI AMMORTAMENTO

Il piano di ammortamento è il programma di estinzione del mutuo: in esso è indicata la quota di capitale e la quota di interessi comprese in ogni rata.

Rata = Quota capitale + Quota interessi

La quota di interessi pagata in ogni rata viene calcolata moltiplicando la quota di capitale rimanente in quel momento per il tasso di interesse netto.

In un mutuo a tasso variabile, un rialzo del tasso di interesse è più rilevante (oneroso) se ci si trova nella fase iniziale del rimborso piuttosto che nella fase finale dello stesso.

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Le banche che aderiscono al Codice di Condotta Europea di trasparenza bancaria sono obbligate a rilasciare al cliente una copia del piano di ammortamento del mutuo che intende sottoscrivere.

SOSTITUZIONE DEL MUTUO

Nel caso in cui non si fosse soddisfatti delle condizioni del proprio mutuo, oltre alla Rinegoziazione del mutuo con la propria banca, le soluzioni attuabili sono di due tipi:

• Surroga (portabilità): prevede il subentro, a costo zero, di una nuova banca nell’ipoteca già iscritta per il mutuo, in modo tale che diventi creditrice del mutuo residuo (caratterizzato dalle nuove condizioni pattuite)
• Sostituzione: prevede invece la redazione di un nuovo atto di mutuo con la nuova banca (e la cancellazione della precedente ipoteca). L’operazione è caratterizzata da maggiori costi (comunque contenuti) ma ha il vantaggio di permettere la modificazione anche dell’importo finanziato, ottenendo liquidità aggiuntiva.