Mercato Immobiliare Parma
Categorie: Mercato immobiliare locale / Nord-17.12.19-
IL MATTONE NELLA CAPITALE DELLA CULTURA 2020
Nella prima parte del 2019 i valori immobiliari di Parma sono in aumento dello 0,7%. C’è attesa in città dopo la designazione a Capitale della Cultura per il 2020. Sempre molto vivace il mercato delle locazioni, le richieste si concentrano soprattutto nell’area del Barilla Center caratterizzato da un’offerta migliore.
VARIAZIONE PERCENTUALE DEI PREZZI: +0,7% nel I sem 2019 sul II sem 2018
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | Isem19 |
| +0,1% | -2,4% | -9,1% | -13,9% | -18,8% | -13,6% | -7,2% | -8,3% | -0,1% | 1,9% | +0,7% |
DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il trilocale
La tipologia maggiormente richiesta e anche quella più presente sul mercato dal lato dell’offerta è il trilocale, rispettivamente 57,8% e 49,7%. I potenziali clienti esprimono un budget compreso tra 120 e 169 mila € nel 34,0% dei casi ma è alta anche la quota di acquirenti che dispongono di cifre inferiori a 170 mila € (32,9%).
COMPRAVENDITE: aumento sia in città che in provincia
Nei primi 9 mesi del 2019 aumenta il numero di compravendite in città ed in provincia. In città sono state acquistate 1.982 unità immobiliari, pari al 9,3% in più rispetto ai primi 9 mesi del 2018, mentre la provincia si attesta a 2.103 transazioni, in crescita dell’8,6%.
Analizzando le compravendite effettuate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa risulta che il 90,6% riguarda l’abitazione principale, mentre il 9,4% riguarda l’investimento. La maggior parte degli acquirenti ha un’età compresa tra 35 e 44 anni (40,8%) e coppie e famiglie compongono il 73,5% del totale degli acquirenti.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
In lieve aumento rispetto al secondo semestre del 2018 i canoni di locazione: bilocali 500 € al mese (+0,5%), trilocali 610 € al mese (+1,9%). Nel primo semestre del 2019 il 42,9% dei contratti stipulati ha riguardato lavoratori trasfertisti, più bassa la percentuale di studenti universitari (11,9%), mentre coloro che scelgono di vivere in affitto si attestano al 45,2%. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero con il 69,0% delle preferenze, è comunque in crescita la percentuale di contratti a canone concordato che in un anno passano dall’8,2% all’attuale 14,3%.
ANALISI DEI QUARTIERI
Marcato vivace in zona Ospedale dove si registra un aumento di interesse da parte di investitori. In genere chi compra per mettere a reddito si focalizza su monolocali e bilocali dai valori compresi tra 45 e 90 mila €, tagli molto richiesti in locazione da studenti universitari e da lavoratori trasfertisti impiegati nella struttura ospedaliera. Zona Pratibocchi sorge a ridosso dell’area dell’Ospedale e per l’acquisto di un usato in buone condizioni si spendono circa 1400-1500 € al mq. Più periferica l’area di San Pancrazio, dove si spendono 1650-1700 € al mq. Vicofertile è una frazione di Parma dove si possono comprare soluzioni di nuova costruzione a 3000 € al mq. Da segnalare anche un cantiere attivo per la realizzazione di appartamenti nuovi venduti a 2000-2200 € al mq e un intervento a San Pancrazio di due palazzine con prezzi che si attestano su 1850-1900 € al mq.
Prezzi stabili nei quartieri Cittadella e Barilla Center e nella periferia sud-est della città. Le richieste di acquisto e di locazione sono più numerose per la zona del Barilla Center rispetto a quelle del quartiere Cittadella, contrariamente a quanto succedeva in passato. Sempre più spesso infatti gli acquirenti e gli inquilini cercano soluzioni in ottimo stato e posizionate in aree ben servite: nella zona di viale Campanini i valori possono arrivare a 3500 € al mq ma solo per immobili di prestigio, storici, in buono stato e serviti da box e spazi di parcheggio nei cortili privati. Immobili residenziali e di stampo moderno si trovano attorno al Barilla Center, le cui quotazioni possono superare 2600-2700 € al mq. Da segnalare inoltre che il centro commerciale Barilla Center sarà interessato da un restyling e dall’apertura di nuovi brand internazionali. Più lento il mercato del quartiere Cittadella: l’offerta immobiliare in molti casi è di qualità medio-bassa ed evidenzia la necessità di interventi di riqualificazione che rilancerebbero le compravendite e le locazioni in questa area della città. Nella periferia sud-est della sorgono le frazioni Malandriano, Coloreto, Mariano e Marore, caratterizzate da residenze anche prestigiose inserite in case a schiera, in corti o in ville immerse nel verde. Anche a Porporano sono in corso lavori per la costruzione di nuove abitazioni, in questo caso si tratta di villette a schiera e quadrifamiliari, i cui valori non superano i 300 mila €.
Quotazioni sostanzialmente stabili nella zona di Lubiana ed in lieve aumento nel quartiere di San Lazzaro (dove un buon usato costa tra 1000 e 1400 € al mq). Il mercato è dinamico, in particolare per quanto riguarda le tipologie ristrutturate, con una buona disposizione degli spazi ed una buona esposizione. Sempre apprezzati gli immobili posizionati nell’area di piazzale Lubiana e, in particolare, nelle strade che portano al parco Newton, anche se l’offerta in questo momento è bassa: oltre ad essere una zona molto verde, qui ci sono palazzi recenti (inizi 2000) che si valutano tra 1900 e 2400 € al mq. L’area di Via Emilia Est-Via Parigi offre immobili, dove per un buon usato si spendono 1100-1200 € al mq se sono da ristrutturare. Da segnalare qualche intervento di nuova costruzione in zona Malaspina, il nuovo si vende a prezzi compresi tra 3000 e 3500 € al mq. Sono stabili le quotazioni immobiliari in zona Montanara – Centro Contabile. Il mercato è vivace ed è movimentato sia da famiglie in cerca della prima casa sia da investitori, grazie alla presenza del Campus universitario e della nuova Scuola Europea. L’area del Centro Contabile è quella più vicina al centro. Qui per l’acquisto di un buon usato si spendono mediamente 1300 € al mq. L’area centrale di Montanara, in prevalenza in edilizia convenzionata e Peep. In questo caso i valori medi vanno tra i 1100 e 1500 € al mq. Nelle vie dei pittori (così chiamate) Brunelleschi, Giotto, Botticelli etc., le quotazioni sono elevate e si attestano a circa 2000 € al mq, ma quelle con impiantistica di nuova generazione, fotovoltaico-geotermico possono raggiungere anche i 4000 € al mq. L’area nei pressi del Campus universitario e della Scuola Europea, detta Parmarotta, segnala valori medi dell’usato intorno a 2000 € al mq. Molto attivo il mercato delle locazioni grazie alla presenza del Campus universitario e della Scuola Europea. Prezzi sostanzialmente stabili in zona Montebello. Un lieve rialzo delle quotazioni si registra nell’area di Cittadella, parte più signorile e richiesta del quartiere dove l’offerta di immobili in vendita è bassa. Chi desiderasse delle case a schiera, villette semindipendenti e case in corte può rivolgersi alla zona Pastrengo che registra prezzi medi tra 1800 e 2000 € al mq. La zona di piazzale Maestri ospita palazzine con valori che si attestano su 1500-1600 € al mq. Ville e villette si possono acquistare anche nell’area di via Giovanni XXII. Chi volesse comprare tipologie di nuova costruzione può orientarsi verso zona Eurosia, quartiere sorto a partire dal 2015 e dove sono in fase di ultimazione altre palazzine. Il nuovo in edilizia convenzionata si vende a 2000 € al mq, mentre per le tipologie nuove in edilizia libera la spesa supera i 3000 € al mq.
Quotazioni stabili in zona San Leonardo. Il semestre ha evidenziato un aumento del numero delle richieste. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie che già vivono nel quartiere e che si orientano su trilocali o soluzioni indipendenti abbastanza diffuse nella zona. Negli ultimi mesi si registra un ritorno degli investitori che cercano bilocali da mettere a reddito e su cui investire cifre medie di 50-60 mila €. La zona intorno alla stazione, meno quotata, vede tra gli acquirenti numerosi immigrati dell’est Europa da tempo residenti in zona. I prezzi si aggirano intorno a 800-1000 € al mq. Il quartiere San Leonardo è abbastanza omogeneo e piace per la vicinanza al centro e per i suoi servizi. Piacciono le abitazioni situate in via Cuneo con prezzi di 1300 € al mq per soluzioni da ristrutturare e di 1600 € al mq per quelle già ristrutturate. Le costruzioni del 2000-2005, quelle più recenti, si vendono mediamente a 1800 € al mq con punte di 2000 € al mq in via Guastalla. La zona è in attesa dell’importante progetto di riqualificazione dell’ex area “Bormioli” dove dovrebbero sorgere locali commerciali ed abitazioni. È un intervento che restituirà un nuovo volto al quartiere. Si attende infine l’apertura del ponte pedonale e commerciale sul torrente Parma che collega San Leonardo con il quartiere di Pratibocchi: l’avviamento della struttura potrebbe in futuro dare nuovo slancio all’intera area.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa