Speciale grande città. MILANO I semestre 2017
Categorie: Mercato immobiliare locale / NordLe aree oggetto di riqualificazione destano l’interesse degli acquirenti
18.09.2017
Nel primo semestre 2017 le quotazioni delle abitazioni di Milano sono aumentate dell’1,0% rispetto al II semestre 2016.
La macroarea che ha segnalato l’aumento maggiore è quella di Centrale – Gioia – F. Testi con +2,1%. Le zone centrali aumentano dell’1,7%. Interessano le aree intorno a Porta Nuova, City Life e nei quartieri limitrofi alle sedi universitarie e a alle aree interessate da interventi di riqualificazione. L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul bilocale (42,8%), a seguire il trilocale (40,7%).
I potenziali clienti, nel 23,4% dei casi, esprimono una disponibilità di spesa compresa tra 170 e 249 mila €. Il 75,4 % di chi ha acquistato cercava l’abitazione principale, a seguire con il 24,6 % coloro che hanno comprato per investimento. Il primo semestre 2017 ha chiuso con compravendite in aumento rispetto al primo semestre 2016: Milano ha segnato 11842 transazioni, pari a +8,3%, mentre in provincia sono state compravendute 16049 unità immobiliari, cioè +5,9% in più.
Variazione %prezzi macroaree Isem2017 su IIsem2016
| MILANO | I sem 2017 |
| Centro | 1,7% |
| Vercelli – Lorenteggio | 1,3% |
| Fiera – San Siro | 0,8% |
| Bovisa – Sempione | -0,8% |
| Stazione Centrale – Gioia – F. Testi | 2,1% |
| Città Studi – Indipendenza | 1,8% |
| Lodi – Corsica | 0,8% |
| Navigli – Famagosta | 1,7% |
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TESTO INTEGRALE
MACROAREA Centro
Nella prima parte del 2017 i valori immobiliari delle zone centrali di Milano sono aumentati dell’1,7%. Si tratta quindi di una conferma di trend passati che vedono queste zone sempre interessanti sia per acquirenti di prima casa e sia per investitori. Se le zone di Brera, corso Garibaldi sembrano non conoscere difficoltà, cresce l’interesse per l’area intorno alla Fondazione Feltrinelli all’interno della quale è operativa da alcuni mesi la sede della Microsoft che mira a diventare il fulcro del nuovo distretto dell’innovazione milanese, quello compreso tra Porta Volta e piazza Gae Aulenti, dove si è insediata anche Amazon. In questo momento c’è interesse per la zona di via Pasubio, via Maroncelli e per il tratto di via Farini ridosso di piazzale Baiamonti. Si stanno acquistando piccoli tagli in immobili popolari di ringhiera a cifre che non superano i 200 mila €. Infatti, le quotazioni di un buon usato si aggirano intorno a 5000 € al mq. Sempre vivace l’interesse degli investitori che cercano dal monolocale al trilocale da mettere a reddito; in particolare negli ultimi due anni sono aumentati coloro che acquistano per poi realizzare affitti turistici. Piacciono sempre, soprattutto da inquilini giovani alla ricerca di immobili in affitto, la zona di corso Como e piazza XXV Aprile. I prezzi per le soluzioni vecchia Milano in ottimo stato sono di 6000 € al mq con top prices di 7000 € al mq per le soluzioni particolarmente signorili ed in ottimo stato. Una soluzione da ristrutturare costa mediamente 4500 € al mq. Più difficile vendere i piani bassi su corso Como a causa della presenza di numerosi locali di somministrazione a piano terra. Da segnalare la nascita di nuove costruzioni in via Viganò i cui prezzi partono da 8000 € al mq. Sempre molto ricercate via Moscova, corso Garibaldi, via Varese, via Volta e via San Marco dove si registrano valori medi di 6000 € al mq per immobili da ristrutturare, 7000-8000 € al mq in ottimo stato e punte di 10000-12000€ al mq per le soluzioni nuove. In questa zona si registra una buona domanda di prima casa orientata verso il trilocale, una ricerca di immobili di prestigio che si indirizza verso soluzioni in contesti d’epoca, a partire da 150 mq e possibilmente con terrazzo. Buona la domanda di immobili in affitto nella zona. Per un bilocale si spendono intorno a 1500 € al mese con punte di 1700-1800 € al mese per soluzioni prestigiose.
Mercato dinamico anche a Porta Romana, equamente diviso tra acquirenti di prima casa ed investitori. I primi maggiormente orientati su tagli più grandi e di tipologia medio signorile, i secondi più su bilocali e trilocali da mettere a reddito. La zona che conferma interesse tra gli acquirenti è quella di corso di Porta Romana nel tratto compreso tra piazza Medaglie d’Oro e Crocetta insieme a via Curtatone e via Orti. In entrambe le zone i prezzi medi si aggirano intorno a 4000-5000 € al mq. Valori simili anche per gli immobili posizionati in via della Commenda. Mercato più signorile ed esclusivo quello che si sviluppa nel tratto che va da Crocetta a Missori. Qui si muove una clientela alla ricerca di immobili di prestigio che possono raggiungere punte di 8000 € al mq in piazza della Guastalla e una media di 6000-7000 € al mq in piazza Mondadori, via Quadronno, via Vigoni. Piacciono anche le abitazioni posizionate in via Sabotino, al di fuori dell’area “C” e, per questo, con quotazioni più contenute, 3500-4000 € al mq. Buon movimento sul mercato delle locazioni dove si registrano richieste da parte di studenti e di lavoratori fuori sede. La domanda in zona è molto selettiva e per un bilocale arredato e ristrutturato si è disposti a spendere anche 1200 € al mese. Se l’immobile non ha queste caratteristiche viene affittato solo a prezzi molto più bassi (800 € al mese). Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero o transitorio (con gli studenti).
MACROAREA Centrale-Gioia-Fulvio Testi
La migliore performance è stata messa a segno dalla macroarea di Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+2,1%) grazie alla performance del quartiere di Filzi-Centro Direzionale. A ridosso di Porta Nuova, verso via Pirelli, un’altra zona in continuo mutamento con importanti interventi completati e da completare ancora. In via Fabio Filzi, zona ricca di attività commerciali e non lontana dalla Stazione Centrale di Milano, acquistano sia investitori sia acquirenti di prima casa. Gli stabili vanno dai primi anni del 1900 fino agli anni ’60 e in buono stato hanno quotazioni medie di 4000 – 4500 € al mq. Quotazioni intorno a 5000 € al mq anche per le abitazioni più signorili che sorgono nelle strade di congiunzione tra via Filzi e via Vittor Pisani. I valori scendono a 3000 € al mq per le soluzioni posizionate oltre via Galvani. Interessante movimento in via Pirelli, nel tratto compreso tra Gioia a via Fara. Zona che ha visto molti cambiamenti col trasferimento degli uffici di Bnp Paribas nel Palazzo Diamante tempo fa e che ora assiste ad un altro intervento che potrebbe contribuire a riqualificare questa zona: il recupero della Torre Galfa all’ l’incrocio tra le vie Galvani e Fara. Vuota dal 2001, parliamo di un edificio di 31 piani, 103 metri di altezza, tra il Pirellone e il Palazzo è ora sottoposto ad un intervento di riqualificazione al cui termine previsto per la fine del 2018, il grattacielo avrà una doppia destinazione: 13 piani, contando anche un sotterraneo, avranno destinazione alberghiera e saranno gestiti dalla catena spagnola Melià. Dal tredicesimo al trentunesimo piano la destinazione sarà residenziale, con appartamenti di varie metrature e con ingresso separato. Melià si pone nella fascia alta dell’ospitalità milanese e attirerà clientela di buon livello; così come le nuove residenze, che avranno caratteristiche signorili. In questo momento in via Pirelli una soluzione usata in buono stato di vende a 4000 € al mq con punte di 5000 per i tagli più piccoli. Altro intervento che interessa la zona Gioia il recupero dell’ex sede Inps. Tutto questo fermento immobiliare ma soprattutto il trasferimento di molte sedi aziendali in questa zona st avendo un interessante impatto sul mercato delle locazioni che vede una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede. Per un bilocale si spendono mediamente 750 € al mese e si stipulano contratti di tipo transitorio o contratti a canone libero. Sul mercato dei box e dei posti auto si registrano rispettivamente prezzi di 40 mila € e 20 mila €. In zona Brera per un bilocale siamo intorno a 1500 € al mese. Anche qui cercano lavoratori fuori sede o studenti. Nei primi sei mesi del 2017 le quotazioni delle abitazioni nella zona compresa tra viale Plinio e corso Buenos Aires ha segnalato stabilità di valori. Parliamo di un’area decisamente residenziale e caratterizzata soprattutto da acquisti di prima casa. Ci sono diverse soluzioni d’epoca alcune delle quali decisamente signorili e posizionate in piazzale Lavater, via Morgagni e via Eustachi. Su queste ultime tipologie si ricercano prevalentemente tagli grandi, oltre i 120 mq e si toccano quotazioni di 5000 € al mq per le soluzioni in buono stato contro una media della zona di 4000 € al mq. Chi acquista in quest’area cerca prevalentemente la prima casa e per cui sono famiglie alla ricerca della soluzioni migliorativa oppure giovani al primo acquisto. Piace anche l’ex quartiere Bianchi con condomini degli anni ’60 a prezzi intorno a 4000 € al mq e la zona a ridosso di piazza Bernini e via Plinio con valori per un buon usato intorno a 4000 € al mq. Avvicinandosi verso corso Buenos Aires il mercato cambia a seconda del posizionamento. Più acquisti per investimento si registrano nell’ area di corso Buenos Aires che va verso piazza della Repubblica. In particolare, gli investitori sono interessati all’area che si sviluppa tra via Panfilo Castaldi, via Casati e via Tunisia dove ci sono soluzioni d’epoca a prezzi di 3500-4000 € al mq. E’ un’area anche molto ricca di locali che piace soprattutto a persone più giovani oppure a turisti che sono vicini anche alla Stazione centrale. Più quotati gli immobili che sorgono intorno a piazza Oberdan e verso piazza della Repubblica dove ci sono sia immobili d’epoca sia soluzioni degli anni ’70. Il prezzo di un’abitazione ristrutturata è di 4500-5000 € al mq. Le punte più alte dei prezzi si raggiungono per gli ultimi piani in piazza della Repubblica e per le soluzioni d’epoca completamente ristrutturate in piazza Oberdan: si toccano i 5500-6000 € al mq. Prezzi ancora più bassi nella zona a ridosso della Stazione Centrale : 3500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni la ricerca è attuata da studenti e lavoratori fuori sede che apprezzano i collegamenti della zona e la vicinanza alla Stazione Centrale. Per un bilocale si chiedono 700-0800 € al mese (spese escluse). Si stipulano soprattutto contratti a canone libero.
Nella prima parte del 2017 i valori immobiliari della zona di Cagliero-Stazione Centrale sono stabili. La domanda si orienta prevalentemente sui tagli medio-grandi, oltre i 100 mq acquistati da famiglie che vivono già in zona. Piacciono le soluzioni anni ’70 situate in via Cagliero e via Lunigiana perché non lontane dalla fermata della metropolitana di “Sondrio” e dalla stazione centrale. Una soluzione in buono stato in queste strade si aggira mediamente intorno a 3000 € al mq. Quotazioni simili per le abitazioni presenti su via Ponte Seveso, via M. Gioia e via Tonale. Da segnalare un incremento degli acquisti ad uso investimento in via Sammartini: molti proprietari stanno vendendo e i prezzi molto bassi hanno invogliato investitori con bassa disponibilità di spesa ad acquistare in zona. Per un monolocale si riesce a stare sotto i 100 mila €. Quasi sempre la destinazione dell’ acquisto è all’affitto a turisti. Positivo il mercato delle locazioni che interessa per lo più bilocali arredati che si affittano a 900-1000 € al mese: sono richiesti da lavoratori fuori sede e da studenti.
MACROAREA Città Studi-Indipendenza
A seguire la macroarea di Città Studi-Indipendenza che ha messo a segno un aumento dei valori dell’1,8%. Diversi i quartieri che segnalano un buon momento tra questi la zona di Città Studi e la zona di via Padova a ridosso di Crescenzago. La zona di Città Studi-Porpora-Teodosio risente positivamente della presenza delle facoltà universitarie e si segnalano richieste di bilocali acquistati da investitori per essere messi a reddito e/o da genitori di studenti universitari che studiano presso la Bicocca o presso il Politecnico. Presenti anche investitori interessati ad affitti brevi o a realizzare un BB, data la vicinanza di tangenziali, aeroporto e Stazione. Al momento non ci sono effetti sul mercato immobiliare relativamente al possibile trasferimento dell’istituto dei Tumori e del Besta oltre che di alcune facoltà scientifiche nell’area dell’Expo. La richiesta in zona è per bilocali e trilocali. Per un bilocale si investe mediamente intorno a 200 mila € per poi affittarlo a 700-900 € al mese. Gli immobile in buono stato si compravendono a prezzi medi di 2900-3200 € al mq per salire a 3700-3800 € al mq per le soluzioni di pregio o posizionate nelle vie più richieste perché vicine alle fermate metropolitane di Piola e Lambrate o all’ospedale Città Studi. Non ci sono molte nuove costruzioni in zona a parte quelle ricavate dal recupero di hotel dismessi e venduti a 4000 € al mq, quelli ricavati nell’ex sede del CNR con prezzi intorno a 4800 € al mq. I genitori degli studenti universitari guardano soprattutto alla vicinanza dei mezzi di trasporto e alla presenza di locali commerciali. Con gli studenti universitari si stipulano soprattutto contratti a canone transitorio. Positivo anche l’andamento del mercato immobiliare nella zona di Città Studi – Gorini dove acquistano sia prima casa sia immobili da mettere a reddito vista la vicinanza del Politecnico. La maggioranza degli immobili in zona risale agli anni ’60 e per una soluzione in buono stato si spendono mediamente 3000 € al mq con punte di 4000 € al mq per le soluzioni indipendenti posizionate su via Guido Reni, via Colombo e nei pressi di piazzale Susa. Tra coloro che acquistano la prima casa ci sono numerosi professionisti che dopo aver studiato al Politecnico decidono di restare a vivere in zona. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti universitari alla ricerca di bilocali e di trilocali arredati. Per un bilocale si spendono intorno a 800 € al mese. Un leggero aumento per i valori immobiliari di Padova-Crescenzago dovuto al fatto che ormai avevano toccato picchi minimi. Le abitazioni più richieste sono stati i due locali con cucina abitabile e i trilocali. Per un bilocale costruito negli anni ’60 si deve mettere in conto un budget medio di 105-110 mila € mentre per un trilocale si mettono in conto 140-145 mila €. Nell’ultimo semestre le compravendite hanno interessato in particolare le soluzioni del Quartiere Adriano, quartiere più recente sorto sull’ex area della Magneti Marelli dove un usato costa intorno a 2000 € al mq. Ad acquistare sono state prevalentemente persone residenti nel quartiere oppure provenienti dai quartieri limitrofi o dai paesi vicini come Sesto San Giovanni e Segrate. Nella zona di Crescenzago che si è sviluppata tra gli anni ’60 e gli anni ’70 sorgono immobili con portineria, dotati di ascensore che in buono stato hanno valori medi di 1800-2000 € al mq. Nella zona più vecchia (piazza Costantino) si possono trovare case di ringhiera Vecchia Milano alcune delle quali in cattivo stato e per questo motivo le quotazioni sono scese sotto i 1000 € al mq. Da segnalare solo sporadici interventi di nuova costruzione presso la MM di Crescenzago: appartamenti in classe “A” per i quali si chiedono cifre medie di 3000 € al mq. Sul mercato delle locazioni la domanda arriva per lo più da giovani lavoratori fuorisede, coppie e single. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 600 € al mese.
MACROAREA Navigli-Famagosta
Crescono dell’1,7% i valori immobiliari della macroarea di Navigli-Famagosta grazie alla performance dei quartieri di Ripamonti-Val di Sole e Barona-Santa Rita. In lieve aumento le quotazioni in via Ripamonti-Val di Sole: il livello dei prezzi raggiunto ormai basso e la maggiore facilità di accesso al credito hanno rianimato il mercato della zona. Qui si acquistano sia appartamenti grandi, 100-120 mq, sia piccoli tagli sia per investimento che come prima casa. Mercato a se stante, con un mercato prevalentemente interno, quello di Ripamonti – Val di Sole dove per le soluzioni degli anni ’70 si registrano prezzi medi di 3000- 3200 € al mq. Piacciono gli immobili sorti una decina di anni fa e situati nelle traverse di via Ripamonti (via Lorenzini e limitrofe) a ridosso della Fondazione Prada e che si vendono a prezzi medi di 3000 € al mq. Su via Ripamonti i prezzi sono di 2800 € al mq per scendere a 1800 € al mq nel tratto finale del Vigentino. La presenza della Fondazione Prada e le aspettative legate al completamento di Symbiosis, in via Vezza d’Oglio stanno creando aspettative negli investitori che stanno acquistando piccoli tagli da mettere a reddito investendo non più di 200 mila €. Per un bilocale in zona si spendono mediamente 700 € al mese. Un lieve aumento dei prezzi ha interessato la zona di Barona S. Rita, aumento che ha interessato in particolare le aree a ridosso della chiesa di Santa Rita, via Ponti e via Tobagi dove si possono trovare soluzioni medio – signorili degli anni ’70 acquistabili a 2800-3000 € al mq, soluzioni civili a 2500 € al mq e soluzioni degli anni 2006-2008 acquistabili a prezzi medi di 3300 € al mq. Particolarmente prestigiose le abitazioni situate in via Faenza dotate di giardino e campi da tennis con valutazioni medie oltre i 3000 € al mq. Valori più bassi si segnalano nella zona della Barona dove l’offerta immobiliare diventa più popolare, con buona parte degli immobili rappresentata da ex Aler e che hanno prezzi medi di 1000 € al mq. Pochi gli investitori presenti nella zona perché prediligono le zone di via Ettore Ponti, via Carlo Torre, via Darwin dove per un bilocale si possono superare i 3000 € al mq.
MACROAREA Vercelli-Lorenteggio
In aumento dell’1,3% i valori immobiliari della macroarea di Vercelli-Lorenteggio grazie alla performance della zona di De Angeli-Gambara-Bande Nere. Nella prima parte del 2017 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Gambara e Bande Nere sono in leggero aumento. La motivazione è da ricercarsi nell’aumento della domanda di trilocali usati di cui c’è bassa offerta in zona. A ricercali sono soprattutto famiglie. Al contrario c’è una maggiore offerta sui piccoli tagli. L’offerta immobiliare è abbastanza omogenea essendosi sviluppata prevalentemente negli anni ’50-’60, con condomini di edilizia civile. Sono particolarmente apprezzate le soluzioni posizionate su via Caterina da Forlì: da ristrutturare hanno prezzi medi che partono da 2900 € al mq per arrivare a 3500 € al mq per in ottime condizioni e ai piani medio alti. Le abitazioni posizionate nel primo tratto di viale Bezzi e di viale Ranzoni arrivano anche a 4000 € al mq. Apprezzate anche le abitazioni posizionate su piazza Bande Nere dove una soluzione in buono stato tocca i 3600 € al mq. Mercato completamente diverso in via Trivulzio in zona Gambara dove prevalgono le case di ringhiera e una soluzione ristrutturata costa intorno a 3000 € al mq. Fa eccezione il villaggio Moncalvo, in zona Gambara, fatto da soluzioni indipendenti e da contesti condominiali più piccoli. Qui una soluzione da ristrutturare costa 4000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si muovono prevalentemente lavoratori fuori sede, studenti e impiegati. Per un bilocale si spendono intorno a 750 € al mese e per un trilocale 900 € al mese. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. Da segnalare l’esistenza di nuovi cantieri in partenza in piazzale Gambara, via Moroni e via Fornari. Il nuovo parte da 4500 € al mq.
MACROAREA Fiera-San Siro e di Lodi-Corsica
Aumentano dello 0,8% i prezzi immobiliari delle macroaree di Fiera-San Siro e di Lodi-Corsica. Nella prima si segnala il buon andamento del quartiere di Fiera-Monte Rosa. Il mercato è dinamico e si segnalano prevalentemente acquisti di prima casa. Gli investitori si erano fatti sentire maggiormente l’anno scorso quando c’era maggiore offerta sul mercato. Adesso invece l’offerta è più bassa e si riesce a trattare meno il prezzo e per cui acquista soprattutto chi è alla ricerca della prima casa e quasi sempre si tratta di persone che vivono nella zona. Iniziano ad arrivare le prime richieste da parte di coloro che lavoreranno presso le sedi di Allianz e Generali a City Life. Le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni presenti in via Monterosa e strade limitrofe e via Dominichino dove si concentrano prevalentemente immobili più signorili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni si aggirano intorno 4000-5000€ al mq. Quotazioni simili anche per le case che ci sono in via Montebianco e per le villette presenti in via Mosè Bianchi. Nell’area che da via Monterosa va verso piazzale Arduino (Vecchia Fiera) le quotazioni di un buon usato degli anni ’60-’70 si aggirano intorno a 4000 € al mq. Per gli immobili meno signorili, a volte privi di ascensore, i valori scendono anche a 3000-3500 € al mq. Quotazioni simili anche per le abitazioni situate a ridosso della metropolitana di Lotto. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede spesso impiegati nelle aziende presenti in zona. Per un bilocale si spendono intorno a 700-800 € al mese spese incluse. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. Nella seconda macroarea si rileva il buon andamento del quartiere della zona di viale Corsica. Nella prima parte del 2017 si registra un lieve aumento dei prezzi nella zona di viale Corsica: tra le motivazioni l’ultimazione dei lavori della metropolitana 4 (non ancora operativa) che hanno alleggerito gli effetti dei lavori sulla zona. Questa infatti non era particolarmente servita e per cui l’arrivo della nuova linea sta contribuendo a rivalutarla . Si registra un aumento della domanda di tagli più grandi (100-120 mq) e di conseguenza un leggero aumento dei prezzi. Si chiedono soprattutto immobili ristrutturati per i quali le tempistiche di vendita sono diminuite e i prezzi sono meno trattabili. La zona si è sviluppata soprattutto negli anni ’60 e conta delle soluzioni più signorili nel tratto iniziale di via Sismondi e di via dell’ Ongaro progettate dall’architetto Muzio e valutate in buono stato 3000-3500 € al mq. In viale Corsica i valori scendono a 2600-2700 € al mq mentre su viale Argonne si registra sia offerta di abitazioni private a 2700-2800 € al mq sia offerta di abitazioni ex Aler che hanno valori al di sotto di 2400 € al mq. Esiste poi una zona particolarmente signorile con villette singole tra via Piranesi e viale Corsica. Negli ultimi tempi hanno riscontrato interesse gli immobili posizionati in via Mezzofanti anche in seguito all’apertura di un passaggio che la collega più facilmente al passante ferroviario di Forlanini. Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta di immobili in affitto alimentata da studenti fuori sede che studiano prezzo il Politecnico, di persone che lavorano presso il Tribunale e presso l’aeroporto di Linate. Per un bilocale si spendono mediamente 600-700 € al mese. Da segnalare che ci sono circa 200 nuove costruzioni delle Generali costruiti nell’ex sede Coni. Inoltre lo spostamento del Palazzo del Ghiaccio ha determinato la creazione di uno spazio per gli eventi.
MACROAREA Bovisa-Sempione
L’unica macroarea che ancora segnala ribassi dei prezzi è quella di Bovisa-Sempione dove si segnalano riduzioni di valori immobiliari in molti quartieri periferici della città. Al contrario continua ad essere interessante il mercato immobiliare della zona di piazza Firenze e corso Sempione. In ripresa soprattutto il segmento della prima casa che vede protagoniste famiglie che ampliano la metratura dell’immobile e che ricercano tagli intorno a 100-110 mq. Ricercano appartamenti situati ai piani alti, condomini di qualità che sono quelli che poi hanno subito l’aumento dei valori. Sono in aumento anche gli investitori che desiderano mettere a reddito l’immobile anche in vista della futura occupazione delle torri di “City Life”. Il completamento e l’apertura della linea metropolitana 5 ha regalato maggior appeal alla zona, in particolare agli immobili posizionati in via Cenisio nel tratto compreso tra il Cimitero Monumentale e piazza Diocleziano. Bene anche gli immobili situati in piazza Gerusalemme. In queste zone i valori immobiliari si aggirano intorno a 3000-3500 € al mq. Piacciono molto le abitazioni signorili presenti in via Alberti, via Giovanni da Procida e le strade limitrofe. Risalenti agli anni ’50-’60 hanno quotazioni medie di 4000 – 4500 € al mq. Quotazioni simili anche per gli immobili posizionati in piazza VI Febbraio. Sul mercato delle locazioni si registra un leggero aumento dei canoni di locazione grazie alla maggiore domanda e alla minore offerta presente. Per un bilocale si spendono mediamente 800-900 € al mese.
Nella prima parte del 2017 nella zona Farini-Isola si registra un leggero aumento dei prezzi che ha interessato in particolare gli immobili posizionati in via Carlo Farini e limitrofe, in particolare nel tratto più vicino al quartiere Isola. La motivazione dell’aumento va ricercata nella presenza di prezzi più bassi rispetto a quelli presenti all’Isola con conseguente spostamento di richieste da parte di chi non riesce ad accedere a questo mercato più costoso. Inoltre si segnala una generale riqualificazione della zona grazie anche all’ultimazione della Fondazione Feltrinelli. La maggioranza degli immobili sono stabili di ringhiera che, in zona Farini, hanno prezzi medi di 2700-3000 € al mq per scendere poi a 1800 € al mq quanto più ci si avvicina a via Lancetti, dove la domanda è più contenuta a causa anche dei minori servizi presenti.
In generale si registra un aumento della richiesta di tagli medio – grandi, a partire da 100 mq acquistati da famiglie che vivono già in zona e che decidono di realizzare un acquisto migliorativo. Molto ambiti anche i piccoli tagli per investimento a cui però si interessano soprattutto gli investitori con elevata disponibilità di spesa. Chi ha una disponibilità di spesa più elevata si può permettere di acquistare in via Borsieri e limitrofe dove i prezzi di un buon usato si aggirano intorno a 4000-4500 € al mq con punte di 5000 € al mq per le soluzioni ristrutturate. La maggior parte degli immobili dell’Isola (via Borsieri, via Bassi, via Pollaiuolo, via del Verme) sono stabili di ringhiera; a seguire stabili d’epoca degli anni ’20 ed infine condomini degli anni ’70. Nella restante parte dell’Isola le quotazioni scendono a 3000-3500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dell’offerta dal momento che in tanti hanno deciso di destinare l’immobile ad affitti turistici. In zona cercano soprattutto lavoratori fuori sede. Per un bilocale si registrano affitti medi di 800 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa