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FLUSSI MIGRATORI E TENDENZE ABITATIVE. Analisi Tecnocasa

Categorie: Mercato nazionale e attualità

-25.09.24-

PIU’ ACQUISTI NELL’HINTERLAND DA PARTE DI RESIDENTI NELLE GRANDI CITTA’

Nel 2023, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, i comuni capoluogo chiudono con 221.144 compravendite in calo del 10,7% rispetto al 2022; i comuni non capoluogo invece fanno -9,2% passando da 537.857 a 488.447, un risultato leggermente migliore che si potrebbe spiegare con la decisione di chi vive nelle grandi città di acquistare nelle realtà più piccole per abbattere i costi dell’acquisto di casa, soprattutto se di nuova costruzione.

I dati raccolti dalle agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa e relativi al 2023, rispecchiano l’andamento appena descritto, con un aumento della percentuale di acquisti da parte di residenti in grandi città che comprano nell’hinterland (23,1%), mentre nel 2022 era il 20% e nel 2019 il 18%.

Di conseguenza nel 2023 la percentuale di acquisti nelle grandi città è in calo, si è arrivati al 67,6%, quota mai raggiunta negli anni precedenti. Nel 2019 i residenti in grandi città che acquistavano in città arrivavano al 74,4% sul totale delle compravendite.

Dove comprano i residenti in grandi città Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
Nella città di residenza 74,4% 68,9% 67,6% 69,9% 67,6%
Nell’hinterland della città di residenza 18,3% 21,4% 22,5% 20,2% 23,1%
In un altro capoluogo 2,1% 3,0% 2,9% 2,9% 2,8%
In un comune non capoluogo 5,2% 6,7% 7,0% 7,0% 6,4%

Guardando alle singole grandi città emerge come Milano, Roma, Napoli e Verona abbiano evidenziato il rialzo più importante di acquisti nell’hinterland degli ultimi 5 anni: a Milano si sale al 32% e nel 2019 si partiva dal 21%, a Roma si passa dal 7,6% del 2019 al 14,3% del 2023, a Napoli si è arrivati quasi al 25% e nel 2019 si partiva dal 16% e a Verona si passa dal 24% al 36,2%. A Milano e a Roma incide sicuramente la presenza di prezzi elevati che stanno spingendo gli acquisti nell’hinterland. A Milano, in modo particolare, i prezzi sono aumentati del 32,5% negli ultimi cinque anni, mentre nell’hinterland la crescita è stata del 14,1%. Milano si conferma la città più costosa di Italia con 4285 € al mq, segue Roma con 3083 € al mq.

DOVE COMPRANO I MILANESI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Milano 65,0% 58,4% 57,2% 53,1% 50,2%
Nell’hinterland di Milano 21,2% 22,9% 24,2% 23,6% 32,0%
In un altro capoluogo 3,7% 4,5% 4,8% 3,6% 3,6%
In un comune non capoluogo 10,1% 14,2% 13,8% 19,6% 14,2%

 

DOVE COMPRANO I ROMANI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Roma 80,4% 75,1% 72,1% 76,0% 68,8%
Nell’hinterland di Roma 7,6% 8,0% 9,9% 8,2% 14,3%
In un altro capoluogo 2,4% 5,8% 6,0% 6,4% 5,3%
In un comune non capoluogo 9,6% 11,1% 12,1% 9,4% 11,6%

 

DOVE COMPRANO I NAPOLETANI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Napoli 75,4% 75,2% 68,2% 68,3% 66,3%
Nell’hinterland di Napoli 16,0% 16,2% 23,0% 21,3% 24,9%
In un altro capoluogo 3,4% 3,6% 2,6% 2,0% 0,6%
In un comune non capoluogo 5,1% 5,0% 6,2% 8,4% 8,3%

 

DOVE COMPRANO I VERONESI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Verona 72,1% 62,8% 74,8% 86,3% 62,3%
Nell’hinterland di Verona 23,8% 29,8% 21,4% 11,0% 36,2%
In un altro capoluogo 1,6% 1,7% 0,0% 0,0% 0,0%
In un comune non capoluogo 2,5% 5,8% 3,8% 2,7% 1,4%

Anche a Bologna e a Torino è alta la percentuale di acquisti da parte di residenti che comprano nell’hinterland, ormai da un paio di anni ci si attesta intorno al 38-39% nel capoluogo emiliano e intorno al 32-33 % nel capoluogo Piemontese. A Torino la crescita di residenti che acquistano nell’hinterland è determinata dalla ricerca di una maggiore qualità di vita e abitativa che porta anche allo spostamento verso cittadine in provincia.

 

DOVE COMPRANO I BOLOGNESI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Bologna 42,2% 33,6% 34,0% 44,3% 43,0%
Nell’hinterland di Bologna 48,1% 50,4% 53,6% 39,2% 38,4%
In un altro capoluogo 1,5% 4,4% 5,2% 6,2% 9,3%
In un comune non capoluogo 8,1% 11,5% 7,2% 10,3% 9,3%

 

DOVE COMPRANO I TORINESI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Torino 72,7% 64,3% 60,6% 63,6% 64,0%
Nell’hinterland di Torino 24,5% 32,6% 35,5% 32,8% 31,7%
In un altro capoluogo 1,2% 0,4% 0,7% 1,2% 1,5%
In un comune non capoluogo 1,6% 2,7% 3,2% 2,4% 2,9%

 

A Genova e a Palermo le quote di acquisto nell’hinterland sono basse, rispettivamente 8,1% e 8,3%, di conseguenza sono alte le percentuali di acquisto in città che si avvicinano al 90%. La motivazione è da attribuirsi al fatto che in queste città i prezzi delle case sono mediamente più bassi: 1143 € al mq a Genova, 1127 € al mq a Palermo.  La bassa percentuale di acquisti nell’hinterland di Genova è dovuta anche ai prezzi medi più elevati; tanti comuni sono turistici.

 

DOVE COMPRANO I GENOVESI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Genova 92,2% 86,3% 84,8% 87,2% 87,4%
Nell’hinterland di Genova 3,9% 8,9% 4,8% 10,1% 8,1%
In un altro capoluogo 0,8% 1,6% 3,8% 0,9% 1,5%
In un comune non capoluogo 3,1% 3,2% 6,7% 1,8% 3,0%

 

DOVE COMPRANO I PALERMITANI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Palermo 90,3% 87,8% 89,6% 96,5% 89,9%
Nell’hinterland di Palermo 9,3% 9,4% 9,1% 2,5% 8,3%
In un altro capoluogo 0,4% 1,3% 0,6% 0,0% 0,5%
In un comune non capoluogo 0,0% 1,6% 0,6% 1,0% 1,4%

 

A Bari gli spostamenti verso l’hinterland negli ultimi anni si attestano tra il 9% e il 13%, ad eccezione del 2019 quando si arrivava al 20%. A Firenze si registra un calo degli spostamenti verso l’hinterland e di conseguenza aumenta la percentuale di residenti che acquistano in città, nel 2023 sono stati il 64,3%, quota in crescita a partire dal 2020 quando ci si fermava al 48%.

DOVE COMPRANO I BARESI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Bari 75,9% 83,0% 84,7% 83,3% 82,3%
Nell’hinterland di Bari 20,7% 12,5% 9,4% 9,5% 11,3%
In un altro capoluogo 0,0% 2,3% 3,5% 3,6% 3,2%
In un comune non capoluogo 3,4% 2,3% 2,4% 3,6% 3,2%

 

DOVE COMPRANO I FIORENTINI Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 Anno 2022 Anno 2023
A Firenze 59,5% 48,4% 61,4% 62,1% 64,3%
Nell’hinterland di Firenze 29,8% 40,2% 28,1% 26,7% 23,5%
In un altro capoluogo 5,8% 6,6% 3,3% 7,8% 7,0%
In un comune non capoluogo 5,0% 4,9% 7,2% 3,4% 5,2%

Nota metodologica: l’analisi dei flussi è stata condotta prendendo in considerazione solo acquisti di abitazioni principali, le statistiche non conteggiano quindi compravendite realizzate per investimento e case vacanza.

 

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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