FLUSSI MIGRATORI E TENDENZE ABITATIVE. Analisi Tecnocasa
Categorie: Mercato nazionale e attualità-25.09.24-
PIU’ ACQUISTI NELL’HINTERLAND DA PARTE DI RESIDENTI NELLE GRANDI CITTA’
Nel 2023, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, i comuni capoluogo chiudono con 221.144 compravendite in calo del 10,7% rispetto al 2022; i comuni non capoluogo invece fanno -9,2% passando da 537.857 a 488.447, un risultato leggermente migliore che si potrebbe spiegare con la decisione di chi vive nelle grandi città di acquistare nelle realtà più piccole per abbattere i costi dell’acquisto di casa, soprattutto se di nuova costruzione.
I dati raccolti dalle agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa e relativi al 2023, rispecchiano l’andamento appena descritto, con un aumento della percentuale di acquisti da parte di residenti in grandi città che comprano nell’hinterland (23,1%), mentre nel 2022 era il 20% e nel 2019 il 18%.
Di conseguenza nel 2023 la percentuale di acquisti nelle grandi città è in calo, si è arrivati al 67,6%, quota mai raggiunta negli anni precedenti. Nel 2019 i residenti in grandi città che acquistavano in città arrivavano al 74,4% sul totale delle compravendite.
| Dove comprano i residenti in grandi città | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| Nella città di residenza | 74,4% | 68,9% | 67,6% | 69,9% | 67,6% |
| Nell’hinterland della città di residenza | 18,3% | 21,4% | 22,5% | 20,2% | 23,1% |
| In un altro capoluogo | 2,1% | 3,0% | 2,9% | 2,9% | 2,8% |
| In un comune non capoluogo | 5,2% | 6,7% | 7,0% | 7,0% | 6,4% |
Guardando alle singole grandi città emerge come Milano, Roma, Napoli e Verona abbiano evidenziato il rialzo più importante di acquisti nell’hinterland degli ultimi 5 anni: a Milano si sale al 32% e nel 2019 si partiva dal 21%, a Roma si passa dal 7,6% del 2019 al 14,3% del 2023, a Napoli si è arrivati quasi al 25% e nel 2019 si partiva dal 16% e a Verona si passa dal 24% al 36,2%. A Milano e a Roma incide sicuramente la presenza di prezzi elevati che stanno spingendo gli acquisti nell’hinterland. A Milano, in modo particolare, i prezzi sono aumentati del 32,5% negli ultimi cinque anni, mentre nell’hinterland la crescita è stata del 14,1%. Milano si conferma la città più costosa di Italia con 4285 € al mq, segue Roma con 3083 € al mq.
| DOVE COMPRANO I MILANESI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Milano | 65,0% | 58,4% | 57,2% | 53,1% | 50,2% |
| Nell’hinterland di Milano | 21,2% | 22,9% | 24,2% | 23,6% | 32,0% |
| In un altro capoluogo | 3,7% | 4,5% | 4,8% | 3,6% | 3,6% |
| In un comune non capoluogo | 10,1% | 14,2% | 13,8% | 19,6% | 14,2% |
| DOVE COMPRANO I ROMANI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Roma | 80,4% | 75,1% | 72,1% | 76,0% | 68,8% |
| Nell’hinterland di Roma | 7,6% | 8,0% | 9,9% | 8,2% | 14,3% |
| In un altro capoluogo | 2,4% | 5,8% | 6,0% | 6,4% | 5,3% |
| In un comune non capoluogo | 9,6% | 11,1% | 12,1% | 9,4% | 11,6% |
| DOVE COMPRANO I NAPOLETANI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Napoli | 75,4% | 75,2% | 68,2% | 68,3% | 66,3% |
| Nell’hinterland di Napoli | 16,0% | 16,2% | 23,0% | 21,3% | 24,9% |
| In un altro capoluogo | 3,4% | 3,6% | 2,6% | 2,0% | 0,6% |
| In un comune non capoluogo | 5,1% | 5,0% | 6,2% | 8,4% | 8,3% |
| DOVE COMPRANO I VERONESI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Verona | 72,1% | 62,8% | 74,8% | 86,3% | 62,3% |
| Nell’hinterland di Verona | 23,8% | 29,8% | 21,4% | 11,0% | 36,2% |
| In un altro capoluogo | 1,6% | 1,7% | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| In un comune non capoluogo | 2,5% | 5,8% | 3,8% | 2,7% | 1,4% |
Anche a Bologna e a Torino è alta la percentuale di acquisti da parte di residenti che comprano nell’hinterland, ormai da un paio di anni ci si attesta intorno al 38-39% nel capoluogo emiliano e intorno al 32-33 % nel capoluogo Piemontese. A Torino la crescita di residenti che acquistano nell’hinterland è determinata dalla ricerca di una maggiore qualità di vita e abitativa che porta anche allo spostamento verso cittadine in provincia.
| DOVE COMPRANO I BOLOGNESI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Bologna | 42,2% | 33,6% | 34,0% | 44,3% | 43,0% |
| Nell’hinterland di Bologna | 48,1% | 50,4% | 53,6% | 39,2% | 38,4% |
| In un altro capoluogo | 1,5% | 4,4% | 5,2% | 6,2% | 9,3% |
| In un comune non capoluogo | 8,1% | 11,5% | 7,2% | 10,3% | 9,3% |
| DOVE COMPRANO I TORINESI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Torino | 72,7% | 64,3% | 60,6% | 63,6% | 64,0% |
| Nell’hinterland di Torino | 24,5% | 32,6% | 35,5% | 32,8% | 31,7% |
| In un altro capoluogo | 1,2% | 0,4% | 0,7% | 1,2% | 1,5% |
| In un comune non capoluogo | 1,6% | 2,7% | 3,2% | 2,4% | 2,9% |
A Genova e a Palermo le quote di acquisto nell’hinterland sono basse, rispettivamente 8,1% e 8,3%, di conseguenza sono alte le percentuali di acquisto in città che si avvicinano al 90%. La motivazione è da attribuirsi al fatto che in queste città i prezzi delle case sono mediamente più bassi: 1143 € al mq a Genova, 1127 € al mq a Palermo. La bassa percentuale di acquisti nell’hinterland di Genova è dovuta anche ai prezzi medi più elevati; tanti comuni sono turistici.
| DOVE COMPRANO I GENOVESI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Genova | 92,2% | 86,3% | 84,8% | 87,2% | 87,4% |
| Nell’hinterland di Genova | 3,9% | 8,9% | 4,8% | 10,1% | 8,1% |
| In un altro capoluogo | 0,8% | 1,6% | 3,8% | 0,9% | 1,5% |
| In un comune non capoluogo | 3,1% | 3,2% | 6,7% | 1,8% | 3,0% |
| DOVE COMPRANO I PALERMITANI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Palermo | 90,3% | 87,8% | 89,6% | 96,5% | 89,9% |
| Nell’hinterland di Palermo | 9,3% | 9,4% | 9,1% | 2,5% | 8,3% |
| In un altro capoluogo | 0,4% | 1,3% | 0,6% | 0,0% | 0,5% |
| In un comune non capoluogo | 0,0% | 1,6% | 0,6% | 1,0% | 1,4% |
A Bari gli spostamenti verso l’hinterland negli ultimi anni si attestano tra il 9% e il 13%, ad eccezione del 2019 quando si arrivava al 20%. A Firenze si registra un calo degli spostamenti verso l’hinterland e di conseguenza aumenta la percentuale di residenti che acquistano in città, nel 2023 sono stati il 64,3%, quota in crescita a partire dal 2020 quando ci si fermava al 48%.
| DOVE COMPRANO I BARESI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Bari | 75,9% | 83,0% | 84,7% | 83,3% | 82,3% |
| Nell’hinterland di Bari | 20,7% | 12,5% | 9,4% | 9,5% | 11,3% |
| In un altro capoluogo | 0,0% | 2,3% | 3,5% | 3,6% | 3,2% |
| In un comune non capoluogo | 3,4% | 2,3% | 2,4% | 3,6% | 3,2% |
| DOVE COMPRANO I FIORENTINI | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 | Anno 2023 |
| A Firenze | 59,5% | 48,4% | 61,4% | 62,1% | 64,3% |
| Nell’hinterland di Firenze | 29,8% | 40,2% | 28,1% | 26,7% | 23,5% |
| In un altro capoluogo | 5,8% | 6,6% | 3,3% | 7,8% | 7,0% |
| In un comune non capoluogo | 5,0% | 4,9% | 7,2% | 3,4% | 5,2% |
Nota metodologica: l’analisi dei flussi è stata condotta prendendo in considerazione solo acquisti di abitazioni principali, le statistiche non conteggiano quindi compravendite realizzate per investimento e case vacanza.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa