FLUSSI MIGRATORI: TENDENZE ABITATIVE E COMPRAVENDITE IMMOBILIARI NELLE GRANDI CITTA’
Categorie: Mercato nazionale e attualità– 29.05.2023
A Bologna, Palermo, Verona e Roma aumentano i residenti che acquistano in città
Sempre più milanesi preferiscono comprare fuori città
Gli ultimi dati sulle compravendite immobiliari diramati dall’Agenzia delle Entrate hanno messo in evidenza che nel 2022 le compravendite dei comuni capoluogo sono aumentate del +5,5% rispetto allo stesso periodo del 2021, mentre nei comuni non capoluogo la crescita si è fermata al +4,3%.
Rispetto al 2021 e al 2020, anni della pandemia, si registra quindi un’inversione di tendenza, in quegli anni infatti erano i comuni più piccoli a segnalare compravendite in maggiore crescita rispetto ai capoluoghi. Nel 2022 rallenta quindi la fuoriuscita di acquirenti dai capoluoghi verso i piccoli comuni, tendenza ancora presente ma meno accentuata rispetto al recente passato.
I dati raccolti dalle agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa e relativi al 2022, rispecchiano l’andamento appena descritto, con la crescita della percentuale di acquisti da parte di residenti che comprano in città (69,9%), ma non ancora tornata ai livelli del 2019 quando ben il 74,4% degli acquirenti comprava nella città di residenza.
Di conseguenza nel 2022 la percentuale di acquisti nell’hinterland delle grandi città è in calo (20,2%), con il massimo che si era toccato nel 2021 arrivando al 22,5%. Anche in quest’ultimo caso, comunque, non si è ancora rientrati ai livelli del 2019 quando solo il 18,3% dei residenti in una grande città si spostava per acquistare nell’hinterland.
| Dove comprano i residenti delle grandi città: | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| Nella città di residenza | 74,4% | 68,9% | 67,6% | 69,9% |
| Nell’hinterland della città di residenza | 18,3% | 21,4% | 22,5% | 20,2% |
| In un altro capoluogo | 2,1% | 3,0% | 2,9% | 2,9% |
| In un comune non capoluogo | 5,2% | 6,7% | 7,0% | 7,0% |
Guardando alle singole grandi città emerge come Bologna, Palermo, Verona e Roma abbiano messo a segno l’aumento più importante, dal 2021 al 2022, di compravendite nella stessa città che confermano così la loro attrattività. Tra queste vale la pena sottolineare come Bologna, Palermo e Verona vedono questa percentuale in crescita dal 2019, superando quanto registrato all’epoca.
| Dove comprano i Bolognesi: | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Bologna | 42,2% | 33,6% | 34,0% | 44,3% |
| Nell’hinterland di Bologna | 48,1% | 50,4% | 53,6% | 39,2% |
| In un altro capoluogo | 1,5% | 4,4% | 5,2% | 6,2% |
| In un comune non capoluogo | 8,1% | 11,5% | 7,2% | 10,3% |
Bologna vede un interessante balzo in avanti dal 2021 al 2022 di chi compra in città (dal 34% al 44,3%) confermando quindi l’attrattività della città nell’ultimo anno ma anche rispetto al 2019 quando era al 42,2%. Rispetto sempre al 2019 si nota, seppur con percentuali decisamente inferiori interessante salto di chi ha comprato in un altro capoluogo (da 1,5% a 6,2%).
A Palermo e a Verona c’è un salto interessante dal 2021 al 2022 rispettivamente da 89,6% a 96,5% e da 73,8% a 86,3% di residenti che acquistano in città.
| Dove comprano i Palermitani | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Palermo | 90,3% | 87,8% | 89,6% | 96,5% |
| Nell’hinterland di Palermo | 9,3% | 9,4% | 9,1% | 2,5% |
| In un altro capoluogo | 0,4% | 1,3% | 0,6% | 0,0% |
| In un comune non capoluogo | 0,0% | 1,6% | 0,6% | 1,0% |
| Dove comprano i Veronesi | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Verona | 72,1% | 62,8% | 73,8% | 86,3% |
| Nell’hinterland di Verona | 23,8% | 29,8% | 21,5% | 11,0% |
| In un altro capoluogo | 1,6% | 1,7% | 0,0% | 0,0% |
| In un comune non capoluogo | 2,5% | 5,8% | 4,6% | 2,7% |
Fanno eccezione Roma, Torino e Genova che, pur registrando una crescita di residenti che comprano in città dal 2021 al 2022, non hanno raggiunto i livelli del 2019. Rimane sostanzialmente invariata, rispetto al 2021, la percentuale di Romani che compra in altri capoluoghi (6,4%) ma in aumento rispetto al 2019.
| Dove comprano i Romani: | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Roma | 80,4% | 75,1% | 72,1% | 76,0% |
| Nell’hinterland di Roma | 7,6% | 8,0% | 9,9% | 8,2% |
| In un altro capoluogo | 2,4% | 5,8% | 6,0% | 6,4% |
| In un comune non capoluogo | 9,6% | 11,1% | 12,1% | 9,4% |
A Torino invece balza all’occhio la percentuale in crescita di residenti che dal 2019 al 2022 ha acquistato nell’hinterland. La motivazione è la ricerca di una qualità di vita e abitativa migliore che giustifica lo spostamento verso cittadine in provincia. Tra i comuni più gettonati dell’hinterland di Torino da segnalare Moncalieri, Grugliasco e Venaria Reale, ma anche altri comuni come ad esempio Alpignano, Nichelino e Rivoli.
Da vedere nei prossimi mesi quanto il capoluogo piemontese riuscirà a mantenere l’attrattività che ha messo in luce nell’ultimo anno.
| Dove comprano i Torinesi: | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Torino | 72,7% | 64,3% | 60,6% | 63,6% |
| Nell’hinterland di Torino | 24,5% | 32,6% | 35,5% | 32,8% |
| In un altro capoluogo | 1,2% | 0,4% | 0,7% | 1,2% |
| In un comune non capoluogo | 1,6% | 2,7% | 3,2% | 2,4% |
Un discorso a parte merita Genova che segnala un forte aumento rispetto al 2019 e al 2021 di chi ha acquistato nell’hinterland giustificato dalla presenza di molte località di mare che post Covid hanno attratto la richiesta di chi ha voluto acquistare anche l’abitazione principale.
| Dove comprano i Genovesi | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Genova | 92,2% | 86,3% | 84,8% | 87,2% |
| Nell’hinterland di Genova | 3,9% | 8,9% | 4,8% | 10,1% |
| In un altro capoluogo | 0,8% | 1,6% | 3,8% | 0,9% |
| In un comune non capoluogo | 3,1% | 3,2% | 6,7% | 1,8% |
Se si guarda il salto di percentuale di chi ha comprato nell’hinterland dal 2019 al 2022 vale la pena sottolineare anche quello registrato nell’hinterland di Napoli che passa dal 16% al 21,3%. In discreto calo i residenti che hanno acquistato in città: passano dal 75,4% del 2019 al 68,3% del 2022.
| Dove comprano i Napoletani: | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Napoli | 75,4% | 75,2% | 68,2% | 68,3% |
| Nell’hinterland di Napoli | 16,0% | 16,2% | 23,0% | 21,3% |
| In un altro capoluogo | 3,4% | 3,6% | 2,6% | 2,0% |
| In un comune non capoluogo | 5,1% | 5,0% | 6,2% | 8,4% |
Milano è la città che registra un calo della percentuale di chi acquista in città nel 2022 rispetto al 2021 ma anche al 2019, quindi un calo progressivo. I residenti hanno preferito comprare rispettivamente in un altro comune o nell’hinterland delle grandi città. Le motivazioni possono essere diverse. A Milano incide sicuramente la presenza di prezzi elevati che stanno spingendo gli acquisti in altri comuni (19,6% in aumento dal 10,6% del 2019). Si tratta spesso di Milanesi che comprano in piccoli comuni delle province adiacenti come, ad esempio, le province di Monza, Cremona, Varese, Pavia, Bergamo e Como. In lieve calo la percentuale di acquisti nell’hinterland di Milano (23,6%), quota che rimane comunque alta rispetto al 21,2% che si registrava nel 2019, prima dell’arrivo della pandemia e determinata anche al continuo aumento dei prezzi del capoluogo lombardo.
| Dove comprano i Milanesi: | Anno 2019 | Anno 2020 | Anno 2021 | Anno 2022 |
| A Milano | 65,0% | 58,4% | 57,2% | 53,1% |
| Nell’hinterland di Milano | 21,2% | 22,9% | 24,2% | 23,6% |
| In un altro capoluogo | 3,7% | 4,5% | 4,8% | 3,6% |
| In un comune non capoluogo | 10,1% | 14,2% | 13,8% | 19,6% |
Nota metodologica: l’analisi dei flussi è stata condotta prendendo in considerazione solo acquisti di abitazioni principali, le statistiche non conteggiano quindi compravendite realizzate per investimento e case vacanza.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa