MERCATO IMMOBILIARE MILANO – Isem2025
Categorie: Mercato immobiliare locale / Mercato nazionale e attualità / Nord– 3.11.2025 –
Tecnocasa. Milano crescono i prezzi. In lieve diminuzione le locazioni
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nella prima parte del 2025 i valori immobiliari di Milano hanno messo a segno un aumento dell’1,4%.
La macroarea del centro segnala una salita dello 0,8%.
Il segmento del lusso resta sempre dinamico a Milano anche se i prezzi, che hanno ormai raggiunto picchi considerevoli, non mostrano al momento variazioni significative. Parliamo di un mercato con immobili dalle caratteristiche uniche che richiedono quasi sempre una valutazione “ad hoc”. Sono sempre più numerosi gli stranieri interessati alle case di prestigio della città dove poi si trasferiscono. Arrivano da ogni parte del mondo e guardano a soluzioni pronte per essere abitate e che non necessitano di interventi di ristrutturazione. Hanno elevata capacità di acquisto. Gli acquirenti italiani, che si mostrano più prudenti, spesso vivono già a Milano e desiderano migliorare la loro situazione abitativa o realizzare un investimento per i figli. Non mancano coloro che si trasferiscono per motivi di lavoro da altre città italiane e che si trovano a fare i conti con gli elevati valori immobiliari di Milano che, in media, per una tipologia signorile in zone top oscillano intorno a 15 -20 mila € al mq. La domanda è orientata verso soluzioni storiche, posizionate in zone centrali e possibilmente con spazio esterno (terrazzo), elemento quest’ultimo non sempre facile da trovare motivo per cui i prezzi crescono in modo importante qualora ci fosse. Fondamentale la presenza di ampi box, spesso doppi, con spazi di manovra che agevolino il parcheggio di auto di grandi dimensioni. Si desiderano generose metrature interne a partire dalla living room e dalla stanza padronale. A Milano, inoltre, a differenza di altre città italiane, sono maggiori le possibilità di acquistare case di pregio di nuova costruzione.
Porta Nuova, City Life e altri contesti sorti negli ultimi anni, offrono soluzioni con ampi terrazzi, spazi interni ben suddivisi e dotati di arredamenti moderni e di facile gestione grazie anche all’impiego della domotica, oltre a spazi condominiali come palestra, piscina, aree verdi, e control room che garantisce sicurezza alle proprietà. La sicurezza e la privacy rappresentano aspetti ben ponderati nella scelta della casa da acquistare. I prezzi leggermente più contenuti, intorno a 7000 € al mq, nell’area verso Porta Volta attirano gli investitori. Tengono in questa zona gli affitti brevi. Presenti alcune nuove costruzioni che si vendono intorno a 12000-15000 € al mq. Alta la domanda di immobili in affitto, professionisti cercano affitti transitori. Per un bilocale si spendono circa a 1500 € al mese.
L’area intorno a corso Magenta, che sta ricevendo apprezzamenti dai potenziali acquirenti, offre immobili che vanno dai primi anni del 1900 agli anni ’50-’60 e che, da ristrutturare, si vendono a 7000-8000 € al mq. I top prices si toccano per le case presenti in corso Magenta e sulla più prestigiosa Vincenzo Monti: 13000 € al mq. A seguire Pagano con prezzi top di 12000 € al mq. Non lontano in piazza Wagner e via Buonarroti si toccano top prices di 10000 € al mq. Si muovono soprattutto acquirenti di prima casa. Si segnala un rallentamento sulle operazioni di riqualificazione a causa degli elevati costi di ristrutturazione. Non lontano, in via Sanzio e in via Colonna, prevalgono le abitazioni degli anni ’70 che, in buono stato, hanno valori medi di 7000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento a causa dei canoni di locazione troppo elevati. Molti immobili destinati a short rent stanno tornando sul mercato della locazione tradizionale. Per un bilocale arredato si chiedono intorno a 1400-1500 € al mese.
Prezzi stabili nella zona di Porta Romana-Crocetta dove si segnala un mercato più prudente e maggiormente orientato sugli immobili di ampia dimensione, da 180-200 mq, ricercati da residenti del quartiere che realizzano acquisti migliorativi. Queste tipologie si concentrano maggiormente in piazza Mondadori e strade limitrofe e possono arrivare, in ottime condizioni, a 9000 € al mq. Quotazioni più contenute, intorno a 6000 € al mq, in via Crema e via Mantova. Sono più prudenti gli investitori che acquistano per mettere a reddito mentre si contano genitori che comprano per i figli che studiano in città. Non si segnalano più acquisti per realizzare affitti brevi e tanti immobili che avevano questa finalità sono tornati sul segmento della locazione tradizionale.
Crescono del 3,3% i prezzi delle abitazioni nella macroarea di Lodi-Corsica, in seguito al trend che si registra nei quartieri di Santa Giulia, Corvetto, Rogoredo. A Santa Giulia si sono realizzati prevalentemente acquisti di tipo migliorativo, un usato in buone condizioni costruito nel 2005-2006 costa intorno a 4000-4500 € al mq. A Rogoredo la crescita dei prezzi è da attribuire agli investitori che acquistano in vista delle prossime Olimpiadi Invernali. Si orientano soprattutto su Rogoredo Vecchia dove ci sono immobili ante ’67 che si scambiano a prezzi medi di 3000 € al mq. Acquistano bilocali da 140-150 mila €. La zona piace perché ha la stazione e la fermata della metropolitana. Vanta comunque una buona domanda di immobili in affitto, alimentata da lavoratori impiegati presso le sedi di Sky, Saipem. Le compravendite di abitazione principale alimentano il mercato di Corvetto la cui domanda arriva soprattutto da giovani coppie e ragazzi al primo acquisto. Diversi i lavori che interessano la zona, finalizzati in modo particolare alle Olimpiadi Invernali del 2026: i lavori per il “PalaItalia” e per la futura sede del campus del conservatorio “Verdi”. Inoltre, si prevede la nascita del quartiere “Santa Giulia 2” che dovrebbe portare 3.500 nuove unità abitative. Vivace la domanda anche sul segmento delle locazioni dove si registra un buon andamento dei canoni: 1100 € al mese per un bilocale e 1200 € al mese per un trilocale a Santa Giulia, 800-900 € al mese a Rogoredo.
Valori in salita nelle zone di Montenero e corso Lodi. In viale Montenero si segnala uno spostamento della domanda su tagli più ampi, meglio se con terrazzo. Si riscontra una discreta offerta sul mercato in seguito a un ricambio generazionale in atto. Le soluzioni di prestigio sono concentrate soprattutto in via Lazio, via Botta e piazzale Libia, dove si toccano punte di 8000 € al mq per il nuovo. Più contenuti i prezzi delle case in corso Lodi dove le tipologie da ristrutturare hanno valori medi di 6000 € al mq.
Prezzi che aumentano del 2,8% nella macroarea di Città Studi-Indipendenza. Sono in crescita i valori immobiliari in piazza Udine-quartiere Feltre e piazza Udine Cimiano, in modo particolare su monolocali e bilocali, più facili da vendere. Ad acquistare sono prevalentemente giovani al primo acquisto e investitori che mettono a reddito, spinti anche dai canoni di locazione elevati. Sui monolocali in affitto si sta registrando un leggero rallentamento. I prezzi delle soluzioni usate e in buono stato si aggirano intorno a 3800-4200 € al mq nel quartiere Feltre, 4000 € al mq nel quartiere Cimiano e da 4000 a 4500 € al mq per il quartiere Udine. La zona piace perché servita e dotata di aree verdi. Nuove costruzioni sono sorte in via Crescenzago a 5000-6000 € al mq. I bilocali si concentrano soprattutto a ridosso di piazza Udine. Piace anche l’area a ridosso del Parco Lambro, più popolare e dove i prezzi di un piccolo taglio in buono stato arrivano a 2500-3000 € al mq. Il quartiere Feltre registra soprattutto acquisti da parte di famiglie dal momento che offre soprattutto tagli medio grandi. Gli acquirenti valutano la presenza della metropolitana, la vicinanza al Parco e quindi di un polmone verde, la facilità di raggiungimento della tangenziale e della stazione di Lambrate, la vicinanza di Città Studi e dell’Ospedale S. Raffaele. Negli ultimi tempi nella zona sono sorti numerosi uffici e questo ha incrementato la domanda di affitti transitori. A trainare i valori dell’area anche il trend del quartiere Regina Giovanna-Porta Venezia dove si stanno muovendo sia acquirenti di prima casa sia investitori che acquistano per mettere a reddito: la zona è interessata dalla presenza del Politecnico e questo determina acquisti da parte di genitori di studenti. Parliamo dell’area di via Pascoli e via Tiepolo. Negli ultimi tempi sono anche migliorati i collegamenti grazie alle fermate della linea blu “Dateo” e “Tricolore”. Le soluzioni da ristrutturare partono da 6000 € al mq, quelle ristrutturate viaggiano intorno a 8000 € al mq. Sul mercato delle locazioni, alimentato da studenti e lavoratori fuori sede, si registrano valori medi di 1000-1200 € al mese per un bilocale.
Positivo anche l’andamento della macroarea di Bovisa-Sempione dove si segnala il trend positivo del quartiere di Bonola-Trenno i cui prezzi sono in leggero aumento, soprattutto per le abitazioni in buono stato e che non necessitano di lavori di riqualificazione. Più difficile che si mantenga il valore per quelle da ristrutturare. A contribuire alla rivalutazione della zona anche il vicino quartiere di “Cascina Merlata” che, con le nuove costruzioni e il centro commerciale, ha rivalutato anche ai quartieri limitrofi. Si stanno muovendo prevalentemente acquirenti di prima casa che apprezzano soprattutto gli spazi esterni, l’abbondanza di aree verdi e le metrature generose. Il quartiere Bonola, servito anche dall’omonimo centro commerciale, vanta la presenza di più fermate della metropolitana e questo è uno dei must apprezzato dalla potenziale clientela. Un buon usato costa intorno a 2700-2800 € al mq. Quotazioni simili anche per Trenno. Positivo il mercato delle locazioni alimentato da fuori sede a Milano per lavoro, giovani coppie e immigrati. Si ricorre sempre più al contratto a canone concordato e sembra essere scemato il fenomeno degli affitti brevi. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 900-1000 € al mese. Nella prima parte del 2025 sono in leggero aumento le quotazioni delle abitazioni nella zona di Maciachini. Investitori comprano in vista della futura riqualificazione dello Scalo Farini e del completamento della Goccia. I prezzi si aggirano intorno a 4000 € al mq. La riqualificazione delle abitazioni su via Imbonati ha migliorato l’offerta della zona. Tra gli acquirenti dell’area ci sono anche famiglie, numerose nella zona che confina anche con Dergano e Lancetti, che cercano tagli più ampi per migliorare la qualità abitativa. Decisamente elevata la domanda di immobili in affitto a cui corrisponde una bassa offerta. Lavoratori fuori sede, persone che non riescono ad acquistare e studenti del Politecnico spendono mediamente intorno a 1200 € al mese. Stabili i valori delle case in Bovisa. Non si segnalano particolari novità, gli investitori per il momento sono interessati agli affitti a studenti che sembra tenere nonostante la nascita di diversi studentati. In leggera crescita i valori immobiliari di Affori: c’è una domanda elevata alimentata da giovani, coppie e famiglie alla ricerca di ampie metrature (4 locali e cinque locali) che non sempre si trovano. Numerosi gli investitori che comprano per mettere a reddito e che affittano a studenti e lavoratori fuori sede dal momento che non lontano ci sono l’ospedale di “Niguarda” e il “Politecnico”. Un bilocale si affitta a 800 € al mese più spese. La zona ha tra i suoi vantaggi la presenza della metropolitana, del treno e la vicinanza alle uscite autostradali. La maggioranza degli immobili risale agli anni ’70-’80-’90. Sempre apprezzate via Brembo, via Calvi, via Novaro che sono anche quelle più silenziose e tranquille i cui prezzi per un buon usato si aggirano intorno a 4000 € al mq.
+1,2% la crescita dei valori nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio dove si segnalano prezzi in leggero aumento nell’area che si sviluppa intorno a via Paolo Giovio, piazzale Aquileia e limitrofe: i prezzi sono più contenuti rispetto alle zone più centrali e questo sta spostando gli acquirenti in corso Magenta e nelle strade ad essa limitrofe. Non lontano in piazza Wagner e via Buonarroti si toccano top prices di 10000 € al mq. Si muovono soprattutto acquirenti di prima casa, mentre gli investitori trovano prezzi troppo elevati. Si segnala anche un rallentamento sulle operazioni di riqualificazione a causa degli elevati costi di ristrutturazione. Valori in crescita anche in via Sanzio e in via Colonna dove prevalgono le abitazioni degli anni ’70 che, in buono stato, hanno valori medi di 7000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento a causa dei canoni di locazione troppo elevati. Molti immobili destinati a short rent stanno tornando sul mercato della locazione tradizionale. Per un bilocale arredato si chiedono intorno a 1400-1500 € al mese.
Non si segnalano variazioni importanti nella macroarea di Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+0,4%). I valori immobiliari della zona di Loreto-Venini-Pasteur evidenziano un aumento, sono ricercati i bilocali e i trilocali con doppi servizi. Le soluzioni ristrutturate sono maggiormente apprezzate ma vanno anche quelle da ristrutturare dopo ribassi sui prezzi. La zona offre condomini d’epoca risalenti agli anni ’20-’30 e anni ’60-’70. Comprano famiglie, in modo particolare, e i prezzi oscillano da 4800-5000 € al mq per soluzioni da ristrutturare per arrivare a 5200-5600 € al mq per quelle in buono stato. Il nuovo arriva a 6000 € al mq. Più bassi, intorno a 4500 € al mq i valori delle case nella zona di via Ferrante Aporti. Diminuiscono gli investitori che comprano per realizzare B&B e casa vacanza: decidono di indirizzare l’immobile ad affitti a studenti che apprezzano la vicinanza delle fermate “Loreto” e “Centrale” e del quartiere di Nolo. Un bilocale ristrutturato e arredato si affitta a 1300-1400 € al mese.
In ribasso dello 0,8% i prezzi della macroarea di Navigli-Famagosta. Valori in leggera diminuzione per le soluzioni usate nella zona di Santa Rita-Barona. I venditori iniziano ad avere consapevolezza del reale valore di mercato delle abitazioni e i prezzi sia di richiesta sia di compravenduto si stanno riducendo, i tempi di vendita stanno aumentando. Via Ettore Ponti, via Tobagi e la prima parte di via Santa Rita da Cascia sono tra le zone più costose con soluzioni medio-signorili degli anni ’70 acquistabili a 3500 € al mq e soluzioni degli anni 2006-2008 a prezzi medi di 3700 € al mq. Più popolare l’offerta immobiliare della Barona, con buona parte degli immobili rappresentata da ex Aler che quotano intorno a 2000 € al mq. La zona ha registrato anche una riduzione delle richieste di investitori che trovano i prezzi troppo elevati per realizzare operazioni di ristrutturazione e rivendita o di locazione. Infatti, alcuni di essi si stanno rivolgendo al mercato della vicina Corsico. Vanno avanti i lavori nell’ex area Nestlè, dove stanno sorgendo uffici e residenze i cui valori sono arrivati anche a 8000 € al mq. C’è interesse per il nuovo e per le soluzioni in classe energetica elevata. Prezzi invariati nella zona di via Lodovico il Moro che si estende dalla fermata della metropolitana di “San Cristoforo” fino all’omonima chiesa. L’area più quotata è quella intorno a via Andrea Ponti, via Pestalozzi e limitrofe dove ci sono immobili che in buono stato si acquistano a prezzi medi di 3700-3800 € al mq. Su Lodovico il Moro verso Corsico si scende a 3200-3300 € al mq. Prezzi ancora più bassi per le soluzioni popolari presenti in via Paternò a cui si stanno rivolgendo gli investitori che acquistano per mettere a reddito. I prezzi più bassi e la presenza della nuova fermata della metropolitana la motivazione principale. Su entrambe le zone si segnalano numerose compravendite di tipo migliorativo. Continua la contrazione del fenomeno degli affitti brevi; gli immobili a essi destinati sono stati dirottati sul segmento della locazione tradizionale ricorrendo sempre più al contratto a canone concordato. La domanda è sempre alimentata da chi non riesce ad acquistare, da studenti e lavoratori fuori sede. I lavori per le Olimpiadi stanno facendo sentire gli effetti sulla zona di Ripamonti Val di Sole e Spadolini. Ci sono nuove costruzioni tra viale Ripamonti e la Fondazione Prada che si vendono intorno a 7000 € al mq. Una soluzione usata in buono stato si aggira intorno a 4000 € al mq. Il nuovo viaggia intorno a 5000-6000 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa