MILANO, ROMA, NAPOLI: LE MACROAREE DELLE GRANDI CITTA’ A CONFRONTO
Categorie: Mercato nazionale e attualità– 3.08.2023 –
RIQUALIFICAZIONE, INVESTITORI E TURISMO
LE PAROLE CHIAVE DELLA RIVALUTAZIONE
Analizzando il mercato immobiliare di Milano, Napoli e Roma, negli ultimi dieci anni si rileva un aumento dei valori del 28,1% per il capoluogo meneghino e una diminuzione dei prezzi a Napoli e Roma rispettivamente del 19,7% e del 22,8%.
Approfondendo sulle macroaree in cui l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa suddivide il territorio della città emerge che, negli ultimi dieci anni, alcune zone hanno performato meglio della media della città stessa.
MILANO
| Milano | 2012-2022 |
| Fiera – San Siro | +37,5% |
| Bovisa – Sempione | +32,9% |
| Città Studi – Indipendenza | +30,9% |
| Milano | +28,1% |
Iniziando dal capoluogo lombardo si rileva che, nell’orizzonte di tempo analizzato, è la macroarea di Fiera San Siro ad aver avuto risultati migliori grazie agli impatti positivi sia dell’arrivo della metropolitana lilla, che ha migliorato i collegamenti del quartiere di San Siro, sia grazie al completamento di City Life il quale non solo ha riqualificato la zona ma ha determinato il rialzo dei prezzi anche dei quartieri limitrofi. Con il 32,9% segue la macroarea di Bovisa – Sempione che ha visto in questi anni un trend positivo in diversi quartieri e, soprattutto negli ultimi anni, Niguarda. Bene anche Farini e Isola che hanno beneficiato e stanno ancora beneficiando degli effetti della riqualificazione dello scalo Farini e della rivalutazione del quartiere Isola. Anche la zona di Bovisa è in fase di rispolvero grazie alla vicinanza dello Scalo Farini e alla presenza dell’Università. In questa macroarea ci sono anche quartieri periferici che hanno attirato acquirenti post Covid consentendo di realizzare acquisti a prezzi più bassi. Tra questi c’è anche Comasina che deve l’aumento solo ai suoi prezzi più bassi che hanno attirato la domanda di chi ha poca disponibilità di spesa o dai più costosi quartieri confinanti. Con una rivalutazione del 30,9% segue la macroarea di Città Studi – Indipendenza grazie alla presenza del polo universitario a città studi e all’andamento della zona di viale Padova e limitrofe.
ROMA
| Roma | 2012-2022 |
| Centro | -16,8% |
| Monteverde – Aurelio | -17,6% |
| Prati – Francia | -20,3% |
| Roma | -22,8% |
La capitale chiude con una diminuzione dei prezzi del 22,8%. Fanno meglio il Centro di Roma che perde il 16,8% grazie al buon andamento delle zone di pregio, ma soprattutto alla presenza degli investitori che, negli ultimi tempi, hanno acquistato per realizzare affitti per turisti mirando soprattutto alle aree a ridosso dei più importanti siti turistici. A seguire la macroarea di Monteverde Aurelio, con -17,6%, per la quale non si rilevano particolari motivazioni se non che alcuni quartieri periferici hanno mantenuto il valore andando a soddisfare la domanda di chi ha una bassa disponibilità di spesa e ha voluto realizzare un acquisto migliorativo post Covid. Tra questi il quartiere Magliana e Aurelia. Bene anche il più signorile quartiere di Poerio. Infine, con una perdita di valore del 20,3% si posiziona la macroarea di Prati-Francia che ha dalla sua il buon andamento di tutta la zona a ridosso del Vaticano (Prati Borgo Pio) dove gli investitori si sono fatti sentire in modo importante acquistando con finalità ricettiva. In alcune di queste aree poi sono disponibili anche immobili di prestigio con affacci sul Tevere, richiesti da una selezionata clientela.
NAPOLI
| Napoli | 2012-2022 |
| Flegrea – Fuorigrotta | -8,3% |
| Vomero – Arenella | -9,5% |
| Centro | -11,3% |
| Napoli | -19,7% |
Il capoluogo campano ha registrato una contrazione dei valori immobiliari del 19,7%. Risultati migliori si sono avuti nella macroarea di Flegrea Fuorigrotta (-8,3%) grazie al buon andamento della residenziale area di Fuorigrotta e Soccavo. A Fuorigrotta l’impulso l’hanno dato gli acquisti da parte di giovani coppie che hanno comprato spinte dai tassi bassi dei mutui e dal fatto che, in futuro, la zona dovrebbe essere collegata da una fermata della linea 7, linea ferroviaria corrente all’interno del territorio comunale di Napoli che collegherà le ferrovie Circumflegrea e Cumana. Buon andamento anche per il quartiere di Soccavo dove in alcune aree i prezzi più contenuti e i bassi tassi di interesse hanno sostenuto il mercato immobiliare. A seguire con un ribasso dei valori del 9,5% la macroarea di Vomero – Arenella che mette a segno questo risultato grazie al buon andamento della zona del Vomero e grazie agli investitori che hanno puntato sul rione Sanità per fare affitti turistici attratti dai valori bassi; la stessa motivazione, legata agli affitti, ha portato a puntare anche sulle zone centrali che hanno perso solo l’11,3%: l’attrattività turistica della città di Napoli, in forte ascesa, sta attirando investitori campani e non solo che puntano alla realizzazione di casa vacanza e B&B.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa