TURISTICO MONTAGNA INVERNO 2025/26
Categorie: Mercato Turistico-15.12.25-
L’ANALISI DEL GRUPPO TECNOCASA
Nella prima parte del 2025, secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, i valori delle case nelle zone di montagna hanno messo a segno un aumento dei prezzi dell’1,0%. Spicca la Lombardia con +7,3% grazie, in particolare, al traino del comprensorio del passo del Tonale. Un recupero dei prezzi interessa anche la provincia di Sondrio con Tirano. A seguire il Trentino-Alto Adige i cui valori immobiliari sono cresciuti del 3,8%. Infine, il Veneto che ha registrato un aumento dei prezzi dello 0,4%. Sostanziale stabilità per le località turistiche della Valle d’Aosta (-0,3%), Abruzzo (-0,6%) e Piemonte (0%).
Valle d’Aosta
Le località della Valle d’Aosta hanno messo a segno una diminuzione dei prezzi dello 0,3%. A Cogne i prezzi sono stabili nella prima parte del 2025; si conferma l’interesse per i comuni di Introd, Saint Nicolas e l’omonima vallata e Saint Pierre. Quest’ultimo comune è apprezzato per il suo posizionamento strategico che consente di raggiungere facilmente Cogne, Pila e Courmayeur. Incuriosisce il comune di Vetan, nella vallata di Saint Nicholas, e che vede sporadici acquisti da parte di stranieri. La Valsavaranche sorge nel parco del Gran Paradiso e ha prezzi più bassi rispetto a Cogne: vanno da 1400 a 1800 € al mq. L’offerta immobiliare include baite e rustici di montagna. La Valsavarenche offre una pista da fondo, Rhemes Notre Dame una pista di discesa. Gli acquirenti di queste aree sono prevalentemente italiani e si orientano su bilocali o trilocali fino a 80 mq, per i quali si è disposti a spendere rispettivamente intorno a 150-200 mila € e 250-280 mila. Cogne si conferma la realtà più costosa che arriva a 3500 € al mq per una soluzione ristrutturata.
Quotazioni sostanzialmente stabili nella Valle del Gran San Bernardo e nella Valpelline appartenenti entrambe alla Vallata del Grand Combin. Un leggero aumento dei valori interessa la località di Gignod perché si acquistano anche abitazioni principali, vista la vicinanza alla città di Aosta. Il mercato della casa vacanza è alimentato da acquirenti lombardi e piemontesi. Negli ultimi tempi è cresciuta la presenza di stranieri, svizzeri e belgi, in particolare. Questi ultimi prediligono le soluzioni indipendenti nei pressi dei boschi. Spesso sono case tipiche della zona, in pietra e legno, che devono essere completamente ristrutturate. Hanno prezzi che possono andare da 1800 a 2300 € al mq. Tra i comuni preferiti dai turisti ci sono Etroubles, Saint Oyen e Saint Rhemy en Bosses. Etroubles, un borgo storico del ‘700-‘800 è caratterizzato da numerose frazioni ed è apprezzato perché concentra la maggioranza dei servizi. Questi ultimi piacciono agli acquirenti italiani, mentre gli stranieri prediligono le soluzioni più isolate. A seguire Ollomont dove una soluzione in buono stato costa 1500 € al mq. La parte più richiesta è quella vicina al “Crevacol” caratterizzata da una pista di 25 km e dove una tipologia indipendente di buona qualità, costa 1900-2000 € al mq. Poche le nuove costruzioni che hanno prezzi medi di 2500-3000 € al mq. C’è una buona domanda di affitto sia per la stagione invernale sia per quella estiva e, per questo motivo, c’è una buona domanda di immobili ad uso investimento da mettere a reddito. Nei mesi di dicembre e gennaio si affitta a 120 € al giorno. Negli altri mesi si affitta a 500 € al mese.
Stabili i prezzi delle case nella Bassa Valle (Chatillon, La Salle, Champorcher) e nell’Alta Valle (Cervinia, Valtournenche, Torgnon) dove, negli ultimi tempi, si segnala un incremento significativo di compravendite realizzate da acquirenti stranieri in arrivo da tutta Europa. Sono interessati ad acquistare in tutta la valle. Si prediligono soprattutto bilocali per i quali occorre mettere in conto cifre che possono andare da 150 mila € a Torgnon per arrivare a 200-250 mila € a Cervinia. Quest’ultima registra prezzi medi di 6000-7000 € al mq nelle zone centrali con punte per il nuovo di 10 mila € al mq. I prezzi scendono a 4000 € al mq a Cheneil e a 2300 € al mq a Cielo Alto. Attira sempre molto il mercato di Torgnon dove, nelle zone centrali, si vende a 2200 € al mq. Gli italiani che comprano la casa vacanza in queste aree prediligono quelle servite, posizionate nei pressi delle piste. Il mercato della casa vacanza di Saint Vincent è vivace anche grazie alla presenza delle Terme e del Casinò. In centro (via Chanoux, viale Piemonte, via Vuillerminaz, via Roma e viale IV Novembre) un buon usato degli anni ’60 costa intorno a 1000-1500 € al mq. Sempre in queste zone per una soluzione degli anni ’90 si spendono 1600-1700 € al mq, mentre per una degli anni 2000 il prezzo sale a 2000 € al mq. Sulle colline di Saint Vincent, a Col de Jux, si possono acquistare anche delle baite in legno e pietra. Si conferma un mercato di nicchia quello di Chamois, accessibile solo con la funivia e amata da coloro che cercano tranquillità. Chi desidera vivere nella classica casa di montagna può considerare questa località i cui prezzi medi sono di 3000 € al mq. Valori stabili a Gressoney. Da segnalare che molti imprenditori del settore turistico ricettivo stanno acquistando appartamenti da destinare ai propri dipendenti vista la difficoltà di questi ultimi a trovare immobili in affitto. Tutta l’area è in attesa dell’elettrificazione della linea ferroviaria Aosta – Ivrea.
Piemonte
Sono invariati i prezzi delle località turistiche del Piemonte. Stabili i prezzi a Bardonecchia nella prima parte del 2025. Non ci sono importanti variazioni di valore anche se la domanda di casa vacanza è vivace. Bardonecchia ha il vantaggio di essere ben collegata con il treno e quindi facilmente raggiungibile da Milano, Torino e Genova e le rispettive province, anche se la maggioranza degli acquirenti arriva da Torino. Sporadici gli acquisti da parte di Inglesi e Francesi. La richiesta si focalizza in modo particolare su bilocali da 40-50 mq dal valore medio di 130-140 mila €, con un picco massimo attorno a 180-200 mila € per posizioni privilegiate, ristrutturati in chiave montana e con box auto. Si preferisce uno spazio esterno in modo da utilizzarlo in estate. Una soluzione usata e in buono stato costa 2800-3000 € al mq. Sono in corso degli interventi di riqualificazione e il nuovo si aggira intorno a 5000-6000 € al mq. Sono apprezzate anche le borgate, quattro le principali: Melezet, Les Arnauds, Millaures, Gleise con Cianfuran. Meno richiesta Rochemolles. Qui si acquista a 2500-2800 € al mq a causa della minore presenza di servizi che si concentrano prevalentemente nella cittadina di Bardonecchia. Per la stagione invernale, da dicembre a marzo, si chiedono canoni di 3000-3500 € per bilocali o piccoli trilocali. Sono in percentuale inferiore gli investitori che acquistano per mettere a reddito l’immobile.
Il mercato immobiliare di Sestriere è decisamente dinamico, con una domanda in aumento. Gli acquirenti provengono da Genova, Milano, Torino e la provincia di Torino. Sono in crescita coloro che acquistano monolocali da 50-70 mila € da utilizzare per investimento o per fare B&B. Per la stagione invernale un monolocale costa 3000-3500 €. Per un bilocale di quattro posti letto ci sono cifre introno a 4500-5000 € a stagione. Nella stagione estiva si può arrivare a 1500 €. Particolarmente apprezzato il colle di Sestriere dove si concentrano condomini costruiti tra gli anni ’60-’80 che, in buono stato, costano intorno a 2800-3000 € al mq oppure baite costruite nei primi anni 2000. Il ristrutturato ha prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Chi ha un budget più contenuto si interessa alle frazioni come Grangesises e Sauze di Cesana dove i prezzi sono decisamente più contenuti, intorno a 2500 € al mq ma si possono trovare anche soluzioni in baita a valori decisamente più elevati.
Lombardia
Si segnala un leggero aumento dei prezzi a Clusone (+6,7%) nella prima parte del 2025. Il mercato è dinamico, acquirenti in arrivo prevalentemente dalle altre province della Lombardia e, in sporadici casi dal Nord Europa, acquistano bilocali e trilocali dal valore compreso tra 70 e 110 mila €. A Clusone prevalgono gli immobili costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’90. Sono apprezzate le abitazioni dotate di balcone abitabile. Presenti anche acquirenti che comprano per mettere a reddito e che praticano affitti brevi, in modo particolare. Piacciono i posizionamenti nel centro di Clusone e di Castione della Presolana dove le case hanno prezzi medi compresi tra 900 e 1200 € al mq quando usate e in buone condizioni. A Bratto e Dorga, frazioni di Castione, si concentrano le tipologie più richieste che possono toccare valori di 1300-1400 € al mq. Poche le nuove costruzioni nell’area e hanno prezzi medi di 2400-2600 € al mq. Chi ha un budget più contenuto opta per Rovetta dove si toccano punte massime di 900 € al mq. Ci sono anche villette a schiera costruite negli anni 2000 che si scambiano a 1700 € al mq. La zona è in generale apprezzata per la presenza dei servizi e per gli impianti presenti sul Monte Pora, rinnovati negli ultimi anni. Altri impianti sono presenti a Colere.
Sono in aumento i prezzi delle case a Ponte di Legno (+10,8%) e a Temù (+13,6%) dove l’attesa per le Terme crea ancora tensione sui prezzi; contribuisce anche la domanda elevata e la scarsa offerta dal momento che i proprietari sono poco propensi a vendere. A cercare la casa vacanza sono principalmente persone in arrivo da Brescia, Bergamo, Milano alla ricerca di bilocali o trilocali. Quest’ultima tipologia è ricercata in particolar modo da famiglie con bambini. A Ponte di Legno piacciono le case di fronte alle piste da sci, soprattutto per chi ama sciare oppure nella zona esposta al sole, aspetto particolarmente apprezzato da chi usa la casa soprattutto d’estate. In entrambi i casi per un bilocale in buono stato si spendono intorno a 260-270 mila €. Sono in corso diversi interventi di nuova costruzione acquistabili a prezzi medi di 7000 € al mq con punte di 10 mila € al mq per le costruzioni “green”. Chi ha un budget più contenuto si indirizza verso il vicino comune di Temù, dotato di piste collegate direttamente con il comprensorio del Tonale. Qui un bilocale con box costa 200-210 mila €. Presenti anche degli investitori che acquistano per mettere a reddito, in particolare bilocali da affittare nel paese di Ponte di Legno a 5000-5500 € per l’intera stagione invernale (da novembre a aprile). E’ in corso un progetto per l’ampliamento del demanio sciabile nella zona di Cima Sorti al Passo Tonale che prevede il collegamento funiviario tra la stazione intermedia della cabinovia Ponte-Tonale con Serodine e cima Bleis e sarà completato da nuove piste e da nuovi rifugi, la nuova cabinovia Corno d’Aola con rifugio all’arrivo a 2.000 metri, la funicolare di collegamento al Passo Tonale tra la stazione a monte della cabinovia Ponte-Tonale e la strada statale del Tonale, il rifacimento della seggiovia Valbiolo.
Crescono poco più dell’8% i valori delle case a Tirano. La motivazione si deve ricercare nella carenza di offerta determinata dal fatto che molti proprietari si stanno indirizzando verso gli affitti brevi e non vendono più. Negli ultimi tempi, infatti, sono aumentati notevolmente i turisti che utilizzano il trenino rosso Bernina e che soggiornano a Tirano per alcune notti. Gli investitori sono prevalentemente locali mentre chi compra come seconda casa arriva o dalle altre province della Lombardia o dall’estero (in particolare Australiani, Americani, Scozzesi). Talvolta sono turisti che, dopo un periodo di soggiorno, apprezzano la zona e decidono di comprare una casa vacanza. Piace la presenza della pista ciclabile che collega Bormio con il lago di Como. Le soluzioni degli anni 2000, usate e in buone condizioni, si vendono a 2000-2500 € al mq, una degli anni ‘70 da ristrutturare a 1000-1200 € al mq, della stessa epoca in buone condizioni a 1600-1800 € al mq. Sono stati fatti diversi interventi con il superbonus e gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati si vendono a 3000-3400 € al mq. Ci sono costruttori che acquistano terreni edificabili a 250 € al mq. Per chi ha un budget più contenuto, il vicino comune di Grosio può essere un’opzione: gli immobili di fascia medio alta costano 1100-1500 € al mq. Molto praticati in città gli affitti brevi a scopo turistico, motivo per cui spesso i proprietari preferiscono affittare l’immobile e non venderlo. Stiamo notando però che, negli ultimi mesi, numerosi proprietari stanno ripensandoci sull’affitto breve. Senza una struttura adeguata con le normative sempre più rigide è difficile ottenere i risultati desiderati. Oltre all’aspetto economico, anche la gestione operativa richiede tempo dedicato. Ci si aspetta quindi una diminuzione degli affitti brevi e, di conseguenza, un aumento delle vendite.
Sono stabili i prezzi di Bormio. Sicuramente i vari lavori svolti, tra cui i nuovi parcheggi e le nuove rotonde, hanno ridotto il traffico all’interno del paese permettendo una maggiore mobilità. In questo senso si stanno organizzando per le Olimpiadi per rilasciare eventuali pass auto per i residenti e lavoratori di Bormio. Il mercato immobiliare è abbastanza fermo, si preferisce aspettare il termine dei giochi olimpici. A livello di affitti il mercato è vivace con molta domanda e molta offerta a prezzi anche elevati: per un bilocale ristrutturato con 4 posti letto in centro per il mese di febbraio siamo intorno a 8000 – 9000 € mentre per un trilocale circa 12 – 13.000€ per il solo mese di febbraio. Le zone gettonate sono quelle limitrofe a via Roma e via De Simoni, dove non c’è passaggio e neppure posto per le auto ma solo transito pedonale. I venditori sono generalmente persone che vogliono liquidità e i possibili acquirenti sono persone di Lecco – Como o della Brianza in cerca di una seconda casa. Per l’affitto ci sono molte richieste di lavoratori fuori sede.
Acquistano prevalentemente persone residenti in altre province della Lombardia, alla ricerca della casa vacanza da utilizzare per uso personale. Si indirizzano su bilocali e trilocali. I prezzi medi per le soluzioni usate a Bormio si aggirano intorno a 4000-5000 € al mq, il nuovo arriva a 8000 € al mq. Gli investitori si muovono con cautela alla luce dei prezzi troppo elevati e, per questo motivo, si stanno indirizzando verso il vicino comune di Sondalo i cui prezzi sono più contenuti. Un bilocale si può acquistare a meno di 100 mila € e affittare per il mese delle Olimpiadi a 4000-5000 € contro i 1000-1200 € al mese di gennaio.
A Santa Caterina di Valfurva le case costano meno, intorno a 4000 € al mq. In Valfurva i prezzi scendono a 2000-3000 € al mq. A Santa Caterina in Valfurla stanno rinnovando il centro, ampliando le strade, creando parcheggi e sistemando la funivia. Acquirenti e immobili sono simili a quelli di Bormio, principalmente provengono dalla zona di Lecco, Como, Brianza in cerca di una seconda casa. Gli immobili più gettonati, come per Bormio, sia per la vendita sia per l’affitto, sono i bilocali e i trilocali ben tenuti (anche se non ristrutturati a nuovo) con almeno uno sfogo esterno (giardino o terrazzo). Sia Bormio sia S. Caterina di Valfurla si trovano nel parco dello Stelvio, ma questo non incide sulla costruzione del nuovo. Si tratta prevalentemente di ristrutturazioni.
Prezzi in aumento a Morbegno (+7,7%), Val Masino e Gerola. In Val Masino c’è un progetto per aprire i Bagni di Masino. La zona è apprezzata in modo particolare per passeggiate, arrampicate, trekking. Gli acquirenti sono prevalentemente lombardi ma non mancano tedeschi (in minoranza) che si interessano all’acquisto. Il comune più ricercato è Gerola Alta dove, un buon usato, oscilla da 800 a 1200 € al mq. Poco nuovo presente. Residenti a Milano e provincia optano per Morbegno per la facile raggiungibilità. Acquistano bilocali. Piacciono i bilocali o piccoli trilocali ma anche le soluzioni indipendenti e semindipendenti. Gli impianti più vicini sono quelli di Pescegallo. Prezzi decisamente più elevati si toccano nella vicina Colico, 5000 € al mq. Una soluzione usata ha prezzi medi di 1400-1800 € al mq.
Trentino-Alto Adige
Il mercato immobiliare nella zona di Arco, nei primi sei mesi del 2025, registra prezzi stabili. Si nota una domanda in aumento per le nuove costruzioni, si temono gli effetti della direttiva europea sulle case Green. Il mercato della casa vacanza è marginale ad Arco, dove acquistano in particolare, acquirenti dall’Europa dell’Est e, in parte, anche italiani residenti in Emilia- Romagna e in Lombardia, appassionati di arrampicata. Infatti, Arco è noto per le sue falesie. Si cercano bilocali o piccoli trilocali su cui investire da 250 a 300 mila €. I prezzi di una soluzione usata e in ottimo stato sono di 3000-3500 € al mq quando posizionata nel centro storico e di 3500-3800 € al mq se non lontana dalle falesie. Le nuove costruzioni che sorgono su abitazioni usate, abbattute e ricostruite hanno prezzi medi da 4500 a 5200 € al mq a causa dell’aumento dei prezzi della superficie utile netta che è arrivata a 1050 € al mq. Attualmente sono in corso diversi interventi di questo tipo. Le soluzioni nuove sono acquistate da chi possiede già una usata; quest’ultima è scelta da chi, per la prima volta, decide di comprare una casa vacanza. Nel centro storico si contano investitori che acquistano per fare affitti brevi anche se, negli ultimi tempi, da quando sono stati incrementati i valori locativi previsti dal contratto a canone concordato il fenomeno è in deciso rallentamento.
Nella prima parte del 2025 i valori delle case a Lavarone e Folgaria hanno registrato un leggero incremento. La domanda di casa vacanza è in aumento visto che i prezzi sono più contenuti rispetto a quanto si registra in Val Gardena. Di Folgaria si apprezza in modo significativo la posizione strategica rispetto a Padova, Bologna e Verona da cui è facilmente raggiungibile. La maggioranza degli acquirenti risiede nelle province di Padova, Bologna e Verona e hanno un budget medio di circa 200.000 €. Le frazioni di Costa, di Serrada e il comune di Lavarone hanno prezzi più contenuti e, per questo motivo, registrano una domanda in crescita che arriva per lo più da famiglie alla ricerca di trilocali di 65-70 mq costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’90. A Folgaria una soluzione usata costa intorno a 1900-2000 € al mq, a Costa si arriva a 100 € al mq in più. Per chi dispone di un budget più limitato, le frazioni vicine come Serrada, San Sebastiano e Carbonare offrono opzioni più accessibili, con valori che variano tra 1500 e 1800 € al mq. In queste zone vige la Legge Gilmozzi e, di conseguenza, si realizzano solo riqualificazioni che, nel centro di Folgaria, possono arrivare a 5000 € al mq. La presenza degli impianti a Folgaria e Lavarone attira turisti di inverno ma è un’area molto apprezzata anche d’estate dal momento che offre numerose attività. Per questo motivo ci sono investitori che acquistano per mettere a reddito nel periodo invernale ed estivo, durante i quali si possono ottenere 1500-2000 € al mese per un trilocale.
Veneto
Nella prima parte del 2025 sono in leggero aumento i prezzi delle case ad Asiago e Gallio. La motivazione va ricercata nella bassa offerta presente sul mercato; dopo la pandemia chi ha una seconda casa è meno propenso a vendere e la utilizza per sé. Al contrario la domanda è elevata e riguarda potenziali acquirenti in arrivo dalle altre province del Veneto, dall’Emilia Romagna e, in parte, dal Bresciano. Si cercano bilocali e trilocali possibilmente con spazi esterni, difficili da trovare se non all’interno di condomini. Poche le nuove costruzioni acquistabili a 4500-5000 € al mq. Negli ultimi tempi è cresciuto l’appeal per la zona di Ekar, a pochi chilometri da Asiago e, per questo motivo, più tranquilla. Laghetto e Aeroporto si confermano tra le zone preferite i cui prezzi si aggirano intorno a 2900 € al mq. Uno dei punti di forza di Asiago è la possibilità di praticare e bike.
Abruzzo
Nella prima parte del 2025 i valori immobiliari di Roccaraso sono in leggera diminuzione (-8,5%) soprattutto sulle tipologie usate, anche in seguito alle numerose nuove costruzioni in classe A e B che sono in corso e che si vendono a 3500 – 4000 € al mq. Negli ultimi anni sono stati fatti diversi interventi di sviluppo sul territorio. Si stanno costruendo tagli da 40 a 80 mq. La corsa all’acquisto post pandemia ha rallentato e ora i potenziali acquirenti, che arrivano da Lazio e Campania in modo principale, sono più prudenti e ricorrono anche a mutuo. Si acquistano case dal valore medio di 200 mila €. Nelle zone centrali i valori sono in leggero aumento e un buon usato si vende intorno a 3500 € al mq. A Roccaraso si concentrano tutti i servizi più importanti, gli impianti e questo è molto apprezzato soprattutto dalle famiglie e dai vacanzieri sportivi. Buon riscontro per Castel di Sangro, apprezzato per la grande offerta di servizi. Negli ultimi tempi, infatti, il valore al mq per il nuovo supera anche i 3000 €. Gli investitori si rivolgono a Roccaraso per acquistare appartamenti da mettere a reddito sia per la stagione invernale che per gli affitti brevi. Per la stagione invernale un bilocale di quattro posti letto si affitta a 3000-3500 €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa